【編者按】2020年房企業(yè)績(jī)有升有降，股東或喜或憂，但全行業(yè)須共同面對(duì)現(xiàn)實(shí)：商品房銷(xiāo)售總額摸上“天花板”；“三道紅線”“五檔分類(lèi)”新規(guī)夾擊；30強(qiáng)房企中24家股價(jià)下跌，跌幅最大的近乎腰斬；全年超過(guò)400家房企破產(chǎn)；2021年到期債務(wù)規(guī)模預(yù)計(jì)將創(chuàng)歷史地突破1.2萬(wàn)億大關(guān)……落實(shí)“房住不炒”要求，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，地產(chǎn)行業(yè)去杠桿已成定局，規(guī)模必將讓位于可持續(xù)發(fā)展，“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”必成絕響。

誰(shuí)能適應(yīng)新形勢(shì)，在新一輪競(jìng)爭(zhēng)中占得先機(jī)？如何轉(zhuǎn)變發(fā)展模式，提質(zhì)增效，讓真實(shí)的業(yè)績(jī)與市值相匹配，讓鮮花與掌聲名副其實(shí)？部分企業(yè)已提前進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整，也有企業(yè)尚未作出清晰判斷，2020年房企成績(jī)單或可窺一斑。

銷(xiāo)售規(guī)模五年增長(zhǎng)十倍，但大規(guī)模合作開(kāi)發(fā)導(dǎo)致業(yè)績(jī)含金量較低，德信中國(guó)沖擊千億之路并非坦途。

德信中國(guó)（02019.HK）日前發(fā)布2020年12月未經(jīng)審核營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)。2020年，公司實(shí)現(xiàn)累計(jì)合約銷(xiāo)售金額約635.3億元，比2019年的450.8億元增長(zhǎng)40.9%；累計(jì)合約銷(xiāo)售面積約311.4萬(wàn)平方米。

根據(jù)德信中國(guó)招股書(shū)及歷年財(cái)報(bào)，2015至2018年，公司合約銷(xiāo)售額分別為61億、72億、151億和396億元。從61億到635億，5年增長(zhǎng)10倍，德信的擴(kuò)張速度飛快，這與其持續(xù)增長(zhǎng)的土地儲(chǔ)備密不可分。

截至2018年年底，德信中國(guó)總土儲(chǔ)約為683.4萬(wàn)平方米。2019年，德信中國(guó)成功登陸港交所，當(dāng)年，土儲(chǔ)大增96.4%達(dá)到約1341.9萬(wàn)平方米。

2020年上半年，德信新增土儲(chǔ)投資約214.8億元，同比增長(zhǎng)37.5%；新增20幅地塊，建面約286.3萬(wàn)平方米，94%新增土儲(chǔ)位于一二線城市。截至2020年6月底，德信在全國(guó)24個(gè)核心城市共運(yùn)營(yíng)149個(gè)項(xiàng)目，總土地儲(chǔ)備約1570.5萬(wàn)平方米。

2020年11月27日，德信經(jīng)過(guò)287輪競(jìng)價(jià)，以上限價(jià)格拍下浙江臺(tái)州一宗宅用，溢價(jià)率34.92%。2021年1月15日，同樣以上限價(jià)格，德信競(jìng)得杭州江干區(qū)一宗宅地，溢價(jià)率29.77%。這是德信在土地市場(chǎng)上激進(jìn)表現(xiàn)的縮影。

土儲(chǔ)可為德信中國(guó)提供充足的貨值，但大規(guī)模投入也使得其債務(wù)增長(zhǎng)較快，可能加重其流動(dòng)性負(fù)擔(dān)。數(shù)據(jù)顯示，2015年到2019年，德信中國(guó)總負(fù)債由146.9億元增至565.5億元，流動(dòng)負(fù)債占比一直在80%以上。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2020年6月末，德信中國(guó)有息負(fù)債合計(jì)約187.3億元，比上年同期增長(zhǎng)85.1%。

另一方面，德信中國(guó)的融資成本著實(shí)不低。2020年12月，德信一筆2億美元債上市，由于票據(jù)發(fā)售價(jià)為本金額的96.872%，該筆美元債實(shí)際利率達(dá)到11.514%。而上市首年，德信中國(guó)發(fā)行合計(jì)3億美元的2筆美元債，利率高達(dá)12.875%。

截至2020年6月30日，德信中國(guó)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為75.2%，踩中“三道紅線”中的一條。

值得一提的是，德信中國(guó)2018年初制定了2021年實(shí)現(xiàn)千億銷(xiāo)售的目標(biāo)，從2020年的業(yè)績(jī)看，德信今年至少完成57.4%的銷(xiāo)售增長(zhǎng)方可實(shí)現(xiàn)千億。

并且，德信的規(guī)模擴(kuò)張對(duì)合作開(kāi)發(fā)依賴(lài)度較高，銷(xiāo)售權(quán)益占比低的狀況較為突出。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2020年前11個(gè)月德信全口徑銷(xiāo)售金額551.2億元，權(quán)益銷(xiāo)售金額僅為191.9億元，權(quán)益比僅為34.8%。2020年上半年新增的20個(gè)項(xiàng)目地塊中，有15個(gè)項(xiàng)目的權(quán)益比在50%及以下，新增項(xiàng)目權(quán)益比平均僅有46.56%。

易居智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，權(quán)益比過(guò)低則業(yè)績(jī)含金量不高，往往使得企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)失真，甚至掩蓋了真實(shí)經(jīng)營(yíng)狀況。

過(guò)于依賴(lài)合作開(kāi)發(fā)也暴露出德信操盤(pán)能力的不足，表現(xiàn)出來(lái)就是大量的消費(fèi)者投訴以及監(jiān)管部門(mén)批評(píng)。在其大本營(yíng)浙江，德信旗下項(xiàng)目多次被曝出安全生產(chǎn)、工程質(zhì)量、虛假宣傳、不規(guī)范銷(xiāo)售等問(wèn)題，還曾被杭州市、溫州市監(jiān)管部門(mén)多次點(diǎn)名批評(píng)。這與德信中國(guó)一直樹(shù)立的“杭派精工”的質(zhì)量形象頗不相符。