原創(chuàng) 奧布雷 全現(xiàn)在 收錄于話題#大話美國20個

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作者｜奧布雷

在美國買賣地產(chǎn)和房產(chǎn)，你永遠不知道你的買家看中了什么。

在美國，擁有一處房產(chǎn)并不是財富的象征，很可能是負擔的開始，你要為它繳納房產(chǎn)稅、保險費、高額的人工維修費用等等。

受新冠肺炎疫情影響，美國經(jīng)濟受到了嚴重的打擊，但住宅房地產(chǎn)市場卻是一個例外，在房地產(chǎn)經(jīng)紀人和投資者黃永明看來，這是因為美國的土地買賣方式眾多，每個人對土地的需要并不全然受到宏觀經(jīng)濟狀況的影響。

三年前，黃永明赴美生活，在得克薩斯考取了房地產(chǎn)經(jīng)紀人的執(zhí)照，在他的觀察中，由于美國主要實行土地私有制，土地買賣的方式和中國截然不同，購買土地的理由也千差萬別。

在他的客戶中，有人買地自住，趁年輕買下自己喜歡的一片地，留到以后退休時居??；有人買地狩獵，有人買地是為了挖掘地下的寶藏……你永遠不知道買家看中的是這片土地上的什么價值。

全現(xiàn)在采訪了黃永明，請他聊了聊華人眼中的美國房地產(chǎn)市場，以下是黃永明的自述：

我是一個狂熱的美劇愛好者，2015年，美劇在中國的播出要先審后播，推遲6個月才能夠播放。當時我就想，這怎么行，我要直接去美國看。

兩年后，我從北京飛往休斯敦，沒有一個親戚朋友，我意識到這是一個在陌生社會重新開始的機會，怎么在陌生的制度里生存下來，并建立起你的財務(wù)安全？忽然覺得很有意思，它可能比美劇還要精彩。

我的職業(yè)是房地產(chǎn)投資，在美國的德克薩斯州拿到了房地產(chǎn)經(jīng)紀人的執(zhí)照，生活在休斯頓。在這邊注冊了兩家公司，一家是房地產(chǎn)投資，另外一家公司做投資培訓(xùn)。

提到房地產(chǎn)投資，人們的第一反應(yīng)甚至說唯一的反應(yīng)就是買了房，然后等它升值。但是美國的方式就很不一樣。因為美國70%的土地私有，買賣方式和中國千差萬別。更重要的是，我并不需要特別雄厚的資本就能從事這項投資。你甚至可以花幾千美元去買一塊地，僅僅是用來拴你家里的幾匹馬。

我主要做的是tax lien（房產(chǎn)稅留置權(quán)）的投資，這跟美國的房產(chǎn)稅制度有關(guān)。在美國，個人或企業(yè)持有房產(chǎn)或土地每年都需要繳納房地產(chǎn)稅。這筆稅根據(jù)土地的位置和大小各有不同，常常有人因為各種各樣的原因，沒辦法或不愿意交出這筆錢。那么政府就會標記拖欠稅務(wù)的房產(chǎn)，將房屋的tax lien（房產(chǎn)稅留置權(quán)）拍賣出去。

欠稅的原因有很多。比如個人債務(wù)過高，交不出這筆錢。美國的家庭負債率很高，去年底達到了每月平均家庭負債14.5萬美元。

美國家庭債務(wù)變化情況 圖源：路透社

但更多的情況并不是由缺錢導(dǎo)致的，通信上的原因也很常見，但政府不會因此手下留情。政府每一年以信件的形式通知你要交多少稅，什么時間該交了。如果信件在送達的過程當中出了問題，業(yè)主不管是公司還是個人，因為各種原因沒收到信，可能就耽誤了稅務(wù)繳納。

曾經(jīng)有一家連鎖藥店的大型停車場因為欠稅被拍賣了，這家公司面臨的處境就很尷尬。在美國，大型的藥店沒有停車場是開不下去的，于是他必須花更多的錢把停車場租回來，后來他們公司去尋找未繳稅的原因，才發(fā)現(xiàn)是通信地址導(dǎo)致的誤會，但沒有任何其它的辦法。

美國市場是合同至上的。我們還經(jīng)常遇到的情況是，這塊地的所有者全部都過世了導(dǎo)致沒能繳稅。有時是業(yè)主過世了，繼承人不愿意去交這個稅，或者是沒有能力去交稅，或者是他們不知道他們自己繼承了這塊地。

有一次，我們拍到了一塊由公司持有的地，這個公司的兩個合伙人都過世了，但是在他們過世之前沒有把公司解散。就造成了這個地仍然是由公司持有的，又沒有實際的管理人有權(quán)繳納房產(chǎn)稅。只好等到期拍賣。

還有的情況是業(yè)主年紀大了，忘記按時繳稅，或者離婚后夫妻雙方搬離原住地，又沒人想起給一起住過的房子繳稅，房子的留置權(quán)就被政府拍賣了。

我們做的事情就是作為投資者參與拍賣，但你拍得的所有權(quán)并不是房屋的直接產(chǎn)權(quán)，而是債務(wù)的所有權(quán)。tax lien被拍賣后，業(yè)主可以在一定時間內(nèi)贖回，不同的州對贖回的規(guī)定不一樣，大約是6個月到3年不等。那么我從中可以獲得一定的利息。但是超過了規(guī)定可以贖回的時間，業(yè)主還是沒能將它贖回，那么我就可以非常低的成本拿到房屋的產(chǎn)權(quán)。通過這種方式，我們通常能以市場價的5%~25%拿到一處房產(chǎn)或地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，再以市場價或者略低于市場價的價格賣給合適的買方。

那我怎么去找要買方呢？最重要也是最簡單的一種方式就是發(fā)電子郵件，我們會直接給這些給一個區(qū)域的業(yè)主大量寄信，告訴他們說我們有什么樣的土地或房產(chǎn)，業(yè)主姓名和通信地址屬于公開信息，你可以完全合法的手段去獲取。

美國對于土地的需求五花八門，最多的一類就是建筑商，其次是用來自住。2020年11月一棟待售的美國房屋。盡管受疫情影響，美國房地產(chǎn)價格仍在飆升 圖源：AFP

許多人會在自己年輕的時候，在某個喜歡的地方買下一塊地，等到退休的時候在上面建房居住。通常他們看中的，都是一些遠離城市的空地。

加上很多年輕人住在很擁擠的大都市里，比如洛杉磯、舊金山、西雅圖、紐約等等這些地方，一家人住在很小的公寓里，他們通常都會有一個搬家的夢想，要到什么地方去買塊大一點的地，在上面蓋自己的房子。

還有一種是批發(fā)出售，全球知名富豪比爾蓋茨（Bill Gates）在美國各州收購農(nóng)田，至今總共面積已達242000英畝，是美國最大的私人農(nóng)業(yè)用地所有者。在美國，土地本身也是家族財富傳承的手段。房子是有壽命的，但是土地誰也破壞不了，所以可以一代代傳承下去。

美國一處農(nóng)場 圖源：AFP

在美國，另一個熱門的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是買賣自助倉儲用地，自助倉儲在中國暫時沒有很大的市場，但是它在美國的數(shù)量比麥當勞的門店的數(shù)量都要多。因為美國人購買和存放的東西特別多，家里面根本放不下，尤其是在一個消費社會，人們買的東西越來越多，電子產(chǎn)品更新?lián)Q代越來越快，一個手機買回家沒多久就感覺舊了。

由于土地所有者擁有地下的一切財富。在美國買賣地產(chǎn)和房產(chǎn)，你永遠不知道你的買家在想什么，再加上美國是一個移民國家，人們的文化千差萬別，價值觀千差萬別。

我記得有個同事在亞利桑那州拍下了一塊20英畝的地，這塊地上有一條季節(jié)性的河流經(jīng)過。到了特定的季節(jié)會河水泛濫，所以這塊土地沒有住宅價值，因此價格也特別低，800美元就買到了。

當這塊地掛牌出售的時候，一位賣家以9600的美金拍下了。我們反復(fù)跟買家確認，真的要買嗎？對方才說，自己是來尋寶的，根據(jù)他的研究，在這條季節(jié)性河流附近有寶石。后來和這個買家斷了聯(lián)系，也不知道他現(xiàn)在淘到了寶石沒有。

除了土地的快速翻賣帶來的投資收入，我還在慢慢建立自己的被動收入。在美國的話，錢放在銀行賬戶放在銀行里面是虧的，所以大家的錢都放在退休投資賬戶，或者是基金、股票、債券、房地產(chǎn)等等。我的方式是做房地產(chǎn)的賣方融資，比如，我手里有一塊地，你想買，但是你因為各種原因貸不到款，那么就可以簽訂一個分期付款的合同。比方說這塊地賣8萬美元，你付我20%的首付，剩下的64,000，分10期還給我。這樣我既是賣家，也承擔了銀行的功能。

最后的投資回報就是，我以25,000左右低價購買了這塊地，我以80,000的價格賣給需要的人，對方付我16,000，然后再付我一年的月供，成本就已經(jīng)收回來了。順利的話，到明年，我的被動收入就可以支撐我在美國的生活了。

剛到美國的時候，我從事的是自己的老本行，出版和編輯，但我很快就注意到了房地產(chǎn)，因為它和我們的房地產(chǎn)制度截然不同。在美國，如果你買房是自己住房需要，是一種純支出的行為，是有很多的成本的。比如房產(chǎn)稅、房屋保險費、高額的人工維修費用、水電費用等等。每個月固定有至少幾百美元的支出。

很多美國人就會選擇把房子租出去一部分來覆蓋自住的成本。所以很多人說在北京買一套房子的價格可以在美國住別墅了，盡管確實如此，但這樣的生活很難維持，因為房子越大，房產(chǎn)稅也越重，養(yǎng)護成本也很高，每個月澆草地就得600美元。

另外一方面，房地產(chǎn)它確實也是在美國去建立財富，獲得被動收入的方式之一。

為了成功轉(zhuǎn)行，每一天我都會讓自己至少解決一個問題，在本子上記下來，在美國三年多，我基本上除了吃飯睡覺以外都在都在琢磨房地產(chǎn)的問題。我攢下了幾個本子，我把那個本子叫做365天的勝利。

盡管大多數(shù)時候，我都在家工作，沒有太多的娛樂和社交，但我沒有特別多的負面情緒，有的時候只是念頭一閃，覺得還挺累的，但是這個念頭可能也就是一閃就過去了，然后又重新投入工作中。

我感覺自己就在一個真實版的大富翁游戲里，盡管沒有什么奇跡發(fā)生，讓我一夜暴富，但走的每一步都獲得了一點回報。

原標題：華人眼中的美國房地產(chǎn)：有房也是一種負擔

——全現(xiàn)在原創(chuàng)文章，非授權(quán)禁止轉(zhuǎn)載——

原標題：《在美華人房地產(chǎn)商自述：活在真實版的大富翁游戲里》

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