雷達財經(jīng)出品 文|李亦輝 編|深海

3月24日，大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司（下稱“萬達商業(yè)”）發(fā)布通告稱，萬達商業(yè)將撤回A股IPO申請，謀求輕資產(chǎn)重組后盡快在海內外上市。至此，萬達商業(yè)謀劃5年回A之旅正式折戟。

對于終止原因，萬達商業(yè)稱，基于對自身戰(zhàn)略的研判，決定對公司從事輕資產(chǎn)商業(yè)運營、科技、數(shù)據(jù)、人員等相關資源進行重組，以盡快實現(xiàn)境內外上市。因此本公司決定，撤回萬達商業(yè)A股IPO申請。

對于萬達商業(yè)IPO終止，地產(chǎn)行業(yè)人士并不意外。因為自2007年以來，地產(chǎn)公司通過IPO登陸A股寥寥。事實上，隨著地產(chǎn)行業(yè)調控日趨深入，“房住不炒”已成為國家地產(chǎn)政策總基調，即便是去年遭受疫情影響、經(jīng)濟下行壓力增加，調控仍未放松。

值得一提的是，今年3月2日，胡潤研究院發(fā)布了《2021胡潤全球富豪榜》中國富豪排行榜中，房地產(chǎn)大佬無一挺進前十。這是榜單發(fā)布以來，首次出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)家沒有進入中國前十的情況。

雷達財經(jīng)注意到，一些曾輝煌一時的地產(chǎn)公司，如泛海、泰禾、華夏幸福已陷入困境。意識到形勢不利，地產(chǎn)界近些年一直在探索多元化轉型，從養(yǎng)豬、教育、康養(yǎng)到新能源造車。但對大多數(shù)規(guī)模房企而言，轉型之路依然不明晰，既沒有壯大營收，也沒有吹起估值“泡沫”。

萬達、海航折戟海外市場

“房地產(chǎn)是周期之母，十次危機九次地產(chǎn)?！比螡善皆硎尽?/p>

對于地產(chǎn)行業(yè)，監(jiān)管層也非常關注。我國房地產(chǎn)最新一輪政策收緊周期始于2016年。

最先感受到寒意的是出海兇猛的萬達、海航和安邦等。

2014年達沃斯，還是首富的王健林是時任英國首相卡梅倫的座上賓。

“對于做生意而言，美國是一個很好的地方，但卻不夠開放。歐盟更加開放，但是，英國則是最開放的?！闭搲希踅×謹y手卡梅倫宣布，萬達將投資20億至30億英鎊用于在英國開發(fā)文化旅游商業(yè)綜合項目。

一年前，萬達曾斥資10.2億英鎊進入英國。其中3.2億英鎊用來并購英國圣汐游艇公司91.8%股份，另外7億英鎊計劃投資在倫敦核心區(qū)建設超五星級萬達酒店。

同時，王健林還花8000萬英鎊在倫敦的“富人街”肯辛頓宮花園15A處買了一處豪宅，和切爾西老板阿布、挪威大使館做起來鄰居。

據(jù)媒體統(tǒng)計，萬達最多投資英國40億英鎊（超過400億人民幣）。

英國只是王健林海外布局的冰山一角，據(jù)澎湃新聞統(tǒng)計，自2012年26億美金收購院線AMC開始，萬達在海外的投資總額高達2451億元人民幣。

2017年3月份，萬達被爆收購美國電視領域資產(chǎn)DCP集團失敗。不久，王健林在接受英國《金融時報》采訪時對此進行了首次回應，王健林表示：“兩邊的政策都發(fā)生了變化，所以我們就放棄了這次收購。兩個國家的有關政策都發(fā)生變化，美國也有人不同意我們收購，中國這邊的一些有關的政策也有變化?！?/p>

對中國企業(yè)海外投資一事，前央行行長周小川曾對記者表示，有些企業(yè)對外投資和產(chǎn)業(yè)政策不符合，比如俱樂部和娛樂等，對中國沒什么太大好處，在國外引起了抱怨，對此進行一定指導是有必要的。

王健林辯稱，萬達完全可以在海外自己融資解決，只是不愿意成為一個不守規(guī)矩的公司。

但萬達并沒能自己解決。2017年6月22日上午，萬達系突然遭遇股債雙殺，其中萬達電影逼近跌停，市值縮水超60億元。此外，15萬達01、15萬達02、16萬達01等債券均下跌約2%。

據(jù)了解，事情起因是銀監(jiān)會要求各家銀行排查包括萬達、海航集團、復星、浙江羅森內里在內數(shù)家企業(yè)的授信及風險分析，排查對象多是近年來海外投資比較兇猛、在銀行業(yè)敞口較大的民營企業(yè)集團。債務壓頂，王健林忍痛割肉，開啟“賣賣賣”模式。

2017年7月，萬達商業(yè)與融創(chuàng)、富力簽署三方戰(zhàn)略協(xié)議，萬達商業(yè)將77個酒店以199.06億元的價格轉讓給富力地產(chǎn)，將13個文旅項目91%股權以438.44億元的價格轉讓給融創(chuàng)房地產(chǎn)集團，兩項交易總金額637.5億元。外界普遍認為，轉讓金額過低。

2018年3月1日起施行的《境外投資敏感行業(yè)目錄（2018年版）》成壓死萬達海外項目的最后一根稻草。根據(jù)規(guī)定，限制企業(yè)境外投資的行業(yè)有房地產(chǎn)、酒店、影城、娛樂業(yè)、體育俱樂部、以及在境外設立的無具體實業(yè)項目的股權投資基金或投資平臺。

隨后，萬達在海外加大甩賣力度。2020年7月30日，萬達酒店發(fā)展發(fā)布公告稱，將以2.7億美元的價格出售旗下芝加哥地產(chǎn)項目90%的權益。至此，萬達的海外投資之旅正式宣告結束。

就在王健林境內外轉戰(zhàn)騰挪之際，王健領導的海航集團也經(jīng)歷從“起高樓”到“樓塌了”的過程。

2017年2月23日，曼哈頓的猶太人博物館慶祝盛典舉行，時任海航集團董事長的王健受邀出席。在700多位猶太人精英面前，黑石集團創(chuàng)始人史蒂夫?施瓦茨曼將一只裝飾著金雞的水晶碗，小心翼翼地將其放到王健的手中，施瓦茨曼表示：這是“我有生以來所見到的最精致的碗”。

“史蒂夫掌握打開財富寶庫之門的鑰匙?！蓖踅t回應，他還向現(xiàn)場表示其正在尋求更多的合作機會?！拔移诖c更多的朋友展開合作，共同把握投資的機會?！?/p>

施瓦茨曼有理由奉承。4個月之前，海航集團從黑石集團手中以65億美元價格購買了25%的希爾頓酒店股份；以及完成從黑石手中購得泰升集團66%股權的重磅交易。

這是海航海外狂飆的一個縮影。據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體，自2015年以來，海航通過舉債完成了總額逾400億美元的收購交易。其中，海航在全球擁有的商業(yè)地產(chǎn)價值約140億美元。

海航全球購買的資產(chǎn)價格并不便宜，更重要的是，與萬達、復星等不同，在2017年國家對出海投資整頓以來，海航并沒有及時收縮止步，還在持續(xù)地擴張，最終走上不歸路。

在自救3年之后，2021年1月29日，海航集團宣告破產(chǎn)重整。

泛海、華夏幸福相繼“渡劫”

融資新規(guī)“三道紅線”的出臺，目的是遏制房企不斷增長的杠桿規(guī)模，進一步實現(xiàn)經(jīng)濟與樓市切割，避免房地產(chǎn)貸款擠占實體經(jīng)濟信貸。

隨著政策落地，對于高負債的地產(chǎn)企業(yè)，其進一步融資空間被鎖死，稍有不慎輕則發(fā)生流動性危機，重則直接“暴雷”。

“泛海系”盧志強，其旗下的泛?？毓?，因2020年預虧超30億元收關注函。

2月10日，泛?？毓苫貜蜕罱凰墓嬷校g接認可了旗下民生信托“至信516” 號、“至信681”號、“至信828”號等集合資金信托計劃出現(xiàn)延期的傳聞。

公告稱，至信681已清算并分配完畢，至信516和至信828均處于擇機處置階段，后來者規(guī)模合計13.81億元。

泛?？毓稍且患依吓频禺a(chǎn)公司，自2014年起轉型金融控股公司。2020年1月被證監(jiān)會核準行業(yè)分類由房地產(chǎn)“換道”為金融業(yè)，半年報顯示其金融業(yè)務收入已接近95%。

除了民生信托風險項目引發(fā)的公允價值損失，海外項目是泛?？毓蓸I(yè)績“暴雷”的另一因素。其中，位于美國洛杉磯的泛海廣場項目、印度尼西亞電力項目，需要計提資產(chǎn)減值準備的金額約人民幣10億元-12億元之間。

另外2020年高達34億元的利息支出和11億元匯兌損失，也給業(yè)績造成巨大壓力。匯兌損失主要是由于境內公司的美元資產(chǎn)，以及境外公司的人民幣負債，因年內匯率波動而產(chǎn)生的匯兌差額。

大額的財務費用支出背后是高負債。2020年三季報顯示，泛海控股的總負債高達1444.50億元，資產(chǎn)負債率為79.06%，短期償債資金缺口61.7億。

為解決債務問題，泛海不惜出售其核心金融資產(chǎn)。1月20日，泛?？毓晒娣Q，擬以23.64億元轉讓民生證券約13.49%股份，轉讓完成后，公司對民生證券持股降至約31.03%。

目前，盧志強這位從建筑行業(yè)起家、房地產(chǎn)發(fā)家的富豪，繼續(xù)去地產(chǎn)化。2021年1月5日，泛?？毓晒骘@示，公司以30.658億元的價格向綠城出售了武漢中央商務區(qū)宗地20地塊。這是繼出售北京、上海項目及美國舊金山資產(chǎn)后，泛海控股再度出售旗下地產(chǎn)項目。

但盧志強青睞的金融業(yè)務，賺錢能力卻有限。2020上半年，泛?？毓尚磐袠I(yè)務板塊、保險業(yè)務板塊毛利率均下降，信托下降至41.22%，保險僅有0.72%。

業(yè)內人士分析，想擺脫債務困境，盧志強恐怕還要出售更多的資產(chǎn)。

“錯判形勢，愿賭服輸”的王文學，也正在帶領華夏幸福走上“渡劫”之路。

今年2月1日晚間，華夏幸福發(fā)布公告稱，公司發(fā)生債務逾期涉及的本息金額為52.55億元，年內需償還債務達千億，但公司的可動用資金僅為8億元。

導致這一局面的原因在于，受宏觀經(jīng)濟環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、信用環(huán)境疊加多輪疫情影響，自去年第四季度至今，到期需償還融資本息金額559億元，剔除主要股東支持后的融資凈現(xiàn)金流-371億元，公司流動性出現(xiàn)階段性緊張。

根據(jù)華夏幸福董事長王文學的總結，危機歸結為：錯誤研判了環(huán)京的房地產(chǎn)形勢，投資過于集中；新拓區(qū)域尚在培育中，效果不及預期；前期擴張激進，管理不夠精細；多輪疫情沖擊使經(jīng)營困境雪上加霜。

拋開外部因素，華夏幸福自身經(jīng)營問題不容忽視，這其中，環(huán)京受限致使其地產(chǎn)銷售額4年減少1000億元，嚴重影響了資金正常流轉。

逼上懸崖的王文學懇求債權人給予“時間”，他決定“先不還錢、保證有序經(jīng)營”。河北政府、相關監(jiān)管部門已經(jīng)出手“搶救”華夏幸福，但未來仍然面臨變數(shù)。

面對員工，王文學說，困難時期大家可以選擇離開，都是理性的人，都要養(yǎng)家糊口。當然，他也希望“每個兄弟，應該講點義氣”，留下來幫幫他幫幫公司。

在外界眼中，向債主懇求時間、向社會及員工懇求幫助，曾經(jīng)以485億元身家榮登河北省首富寶座的王文學，已沒有了往日的雄心和骨氣。

3月23日，流動性已經(jīng)相當緊張的華夏幸福公告，受宏觀經(jīng)濟環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、信用環(huán)境疊加多輪疫情影響，華夏幸福及下屬子公司新增未能如期償還銀行貸款、信托貸款等債務形式的債務本息金額129.83億元，其中包括應于2021年3月24日償還的債務32.23億元。華夏幸福累計未能如期償還債務本息合計323.84億元，目前該公司正在與上述逾期涉及的金融機構積極協(xié)調展期相關事宜。

泰禾、福晟被迫債務重組

閩系房企一向被外界貼上“激進”的標簽。

“潘偉明下落不明。”有關福晟集團董事長的司法文件中這樣描述。起家于福建的福晟集團，因其過去三年規(guī)模迅速沖進千億，被業(yè)內稱為“閩系黑馬”。

將“控制欲望和敬畏市場”掛在嘴邊的潘偉明，卻在規(guī)?；瘮U張上一路狂奔。2017年，福晟集團新增貨值達3199.4億元，位列全國第7名。但高價拓儲和“短債長投”，禍根也就此埋下。

“房住不炒”的背景下，福晟所持巨額資產(chǎn)面臨去化困難，原本緊張的流動性快速惡化。去年1月份，福晟集團宣布拿出1000億元可售資源、3000-4000億元舊改貨值等，和世茂集團組建“世貿(mào)福晟”合作平臺。

也就是在這次“世紀大并購”后，潘偉明“下落不明”。

潘偉明去哪了尚未知，福晟集團的債務問題并沒有因世茂的入局而改善，法律訴訟、項目延期、項目方“搶公章”、員工跟投債務未解等負面消息接二連三。

2月9日，潘偉明等人收到證監(jiān)會警示函，指出截至檢查結束日，福晟未就6筆金額達到或超過1000萬元的重大債務逾期違約履行臨時信息披露義務，也未在公司債券2019年年度報告中披露；未在“20福晟01”和“20福晟02”募集說明書中披露2筆金額超過1000萬元的債務逾期違約信息。

據(jù)2019年年報，福晟集團總資產(chǎn)為913.95億元，總負債706.63億元；凈資產(chǎn)207.32億元，資產(chǎn)負債率77.32%，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率68%，凈負債率131%。

近日，福晟集團被限制高消費，關聯(lián)對象為潘偉明，案號為（2020）粵01執(zhí)5455號。

和福晟一樣，同樣是閩系房企，泰禾集團的資金鏈危機因其體量過大引人注目。

2020年7月31日，泰禾與萬科簽訂協(xié)議，萬科擬以24.3億元入股泰禾，并持有19.9%的股份。不過，有報道稱，戰(zhàn)投萬科的條件很嚴苛：泰禾要與債權人談判，且萬科不兜底債務。

萬科總裁祝九勝提出了一個忠告：“要么集體沉船，要么集體上岸?！?/p>

泰禾創(chuàng)始人黃其森對規(guī)模抱有執(zhí)念，2013年銷售額僅過100億，此后開啟全國擴張，到2017年時銷售超過了1000億元。同時伴隨瘋狂的拿地，泰禾集團長期處于“高負債、高杠桿、高擔?！钡摹叭摺睜顟B(tài)。

2019年，泰禾集團業(yè)績急轉直下，當年營業(yè)收入下滑至236.21億元，凈利潤僅4.66億元。但這不是泰禾最糟糕的時刻，2020年前三季度，泰禾集團收入僅3.44億元，同比下跌94.85%。且預計2020年歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損41.7億元至55.2億元，而2019年同期則盈利4.66億元。

2月9日，泰禾集團對此前深交所的《關注函》回復顯示，2020年該公司僅有零星項目交付結轉收入，大部分項目因流動性緊張而施工停滯。

截至2020年底，公司逾期借款本息約466億元，其中已到期未歸還借款金額為398.5億元，尚未支付的利息為67.48億元；截至2021年 1月4日，公司涉及訴訟、仲裁事項共計三百余起，涉及金額超過70億元。

目前，引戰(zhàn)、自救近一年的泰禾集團，也陸續(xù)迎來了債務重組、引進戰(zhàn)投、項目復工等多個方面的實質性進展消息。近幾個月來，泰禾集團陸續(xù)與興業(yè)銀行、長城資管、東方資產(chǎn)、華融資產(chǎn)達成債務重組協(xié)議，集團債務重組取得階段性進展。

泰禾最終能否自救成功，目前仍需要時間去觀察。

恒大、寶能造車謀求新發(fā)展

截至3月24日收盤，恒大汽車市值為5196億港元，是中國恒大市值的2倍多。

當然看好新能源汽車的，不只恒大一家。

被媒體質疑借造車之名玩土地游戲之實的寶能，在去年7月推出了首款車型“觀致7”。據(jù)悉，觀致7在開啟預售兩個月后，銷量突破5000輛。但相對其千億元投資、450萬平方米的新能源汽車生產(chǎn)基地，這個銷量并不出彩。

而其他曾追逐這個風口的房企，許多進展并不順利。

綠地控股曾15.5億元了投資了潤東汽車集團，不到一年時間就基于“戰(zhàn)略考慮”出售了股份。

富力集團也曾謀劃進入新能源汽車行業(yè)，聯(lián)手華泰汽車，計劃圍繞新能源汽車、智能網(wǎng)聯(lián)、無人駕駛等領域開展合作，一個月后計劃就擱淺。王健林聯(lián)合董明珠、京東入股的銀隆汽車，成了被執(zhí)行人，股權遭拍賣。

華夏幸福曾謀求發(fā)行A股股份的方式購買朗森汽車產(chǎn)業(yè)園開發(fā)有限公司(下稱“朗森”)持有的天津玉漢堯石墨烯儲能材料科技有限公司(下稱“天津玉漢堯”)33.34%股權。

這家經(jīng)營包括石墨烯電池材料的公司，曾在王文學控制的公司倒手數(shù)次。2018年，王文學實控的玉龍股份斥資近7.9億元收購天津玉漢堯33.34%股權，不過，玉龍股份最終脫手了陷入虧損的天津玉漢堯，接盤方為華夏幸福合作伙伴朗森。

更早之前，王文學個人出資3.3億元收購了合眾新能源（哪吒汽車）53.4%的股份，并出任董事長。不過在2018年底，王文學又悄然卸下哪吒汽車法人。

但華夏幸福在新能源汽車電池領域仍有動作。去年7月份，總投資135億元的欣旺達動力電池項目在華夏幸福南京溧水產(chǎn)業(yè)新城正式實現(xiàn)量產(chǎn)。去年11月，華夏幸福為南京溧水導入龍電華鑫鋰電銅箔項目。

除了轉型新能源汽車，養(yǎng)豬也是地產(chǎn)轉型的一個方向。今年3月初，萬科養(yǎng)豬已經(jīng)進入角色的消息被多家媒體報道。這家老牌房企，在2019年12月首次收購山東知名農(nóng)牧業(yè)集團環(huán)山集團部分股權后，再度擬于數(shù)月內完成全資收購。但萬科養(yǎng)豬尚未取得實質性收益。

對于眾多地產(chǎn)大佬的后續(xù)命運，雷達財經(jīng)將繼續(xù)關注。