戴德梁行華東區(qū)董事總經(jīng)理  黎慶文

城市更新對(duì)于激發(fā)城市內(nèi)在活力、升級(jí)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、打造宜居環(huán)境，意義重大?！皩?shí)施城市更新行動(dòng)”寫入《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》，標(biāo)志著中國(guó)的城市更新進(jìn)入了一個(gè)新階段。

戴德梁行華東區(qū)董事總經(jīng)理黎慶文接受澎湃新聞?dòng)浾卟稍L時(shí)表示，未來(lái)中國(guó)的城市將以可持續(xù)發(fā)展為導(dǎo)向，以城市有機(jī)更新驅(qū)動(dòng)美好生活的實(shí)現(xiàn)。

國(guó)外：可持續(xù)發(fā)展理念深入人心

戴德梁行長(zhǎng)期關(guān)注全球城市更新，并參與了眾多項(xiàng)目。黎慶文介紹，國(guó)外城市更新經(jīng)歷了四個(gè)階段，分別為貧民窟更新、福利性質(zhì)的社區(qū)重建、市場(chǎng)導(dǎo)向的舊城重建、注重人居環(huán)境的社區(qū)重建。

最早的城市更新可追溯至1930年代英國(guó)的格林伍德住宅法（Greenwood Act）。政府對(duì)貧民窟土地予以征收，以較低價(jià)格轉(zhuǎn)售給開發(fā)商進(jìn)行更新。二戰(zhàn)期間，英國(guó)近40萬(wàn)棟貧民窟房屋被毀。在倫敦等遭受嚴(yán)重轟炸的城市，重建計(jì)劃規(guī)模更大，也更激進(jìn)。這是世界范圍內(nèi)城市更新的第一個(gè)階段。

1960-1970年代，西方國(guó)家經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人們認(rèn)為政府有責(zé)任為居民提供更好的公共服務(wù)。這個(gè)時(shí)期的城市更新注重對(duì)弱勢(shì)群體的關(guān)注，強(qiáng)調(diào)改造社區(qū)的原居民能夠享受到更新帶來(lái)的社會(huì)福利和公共服務(wù)。

1980年代，西方國(guó)家的政府與開發(fā)商深入合作，出臺(tái)激勵(lì)政策，提供寬松的投資環(huán)境，投資商在市中心修建標(biāo)志性建筑、豪華娛樂(lè)設(shè)施，借以吸引中產(chǎn)階級(jí)回歸市中心，刺激舊城經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。1980年，英國(guó)成立了專門的城市開發(fā)公司。這一階段城市更新的典型案例是英國(guó)斯皮塔菲爾德（Spitalfields）傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)改造。

1990年代以來(lái)，可持續(xù)發(fā)展理念逐漸深入人心。城市更新開始強(qiáng)調(diào)從社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、物質(zhì)、環(huán)境多維度綜合治理城市問(wèn)題和強(qiáng)調(diào)社區(qū)角色參與。同時(shí)，社區(qū)歷史建筑的保護(hù)，鄰里社會(huì)肌理的保持，與消除衰退、破敗現(xiàn)象同樣重要。這些理念最早體現(xiàn)于1991年英國(guó)的“城市挑戰(zhàn)”計(jì)劃中，英國(guó)政府將20個(gè)與城市更新有關(guān)的基金合并為“綜合更新預(yù)算”。這一階段的典型案例還有美國(guó)紐約Dumbo區(qū)、德國(guó)杜塞爾多夫媒體港等。

上海：要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的有機(jī)更新

兩院院士、建筑學(xué)家吳良鏞提出的城市有機(jī)更新理論認(rèn)為，從城市到建筑，從整體到局部，如同生物體一樣是有機(jī)聯(lián)系、和諧共處的。城市建設(shè)應(yīng)該按照城市內(nèi)在的秩序和規(guī)律，順應(yīng)城市的肌理，采用適當(dāng)?shù)囊?guī)模、合理的尺度，在可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)上探求城市的更新發(fā)展，不斷提高城市規(guī)劃的質(zhì)量，使得城市改造區(qū)的環(huán)境與城市整體環(huán)境相一致。

2015年發(fā)布的《上海市城市更新實(shí)施辦法》，要求推動(dòng)地區(qū)功能發(fā)展和公共服務(wù)完善，實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)、可持續(xù)的有機(jī)更新。

此前一些地方大拆大建、推倒重來(lái)的粗放更新模式，因其導(dǎo)致的資源浪費(fèi)，區(qū)域歷史、文化特質(zhì)特征的破壞，百城一面、水泥叢林的城市面貌，而備受詬病。顯然，這樣的更新模式，不是有機(jī)更新。

黎慶文表示，上海大規(guī)模的城市更新幾乎同步于改革開放。在幾十年間的城市更新行動(dòng)中，城市發(fā)生了翻天覆地的變化。代表性案例包括南京路項(xiàng)目、太平橋新天地項(xiàng)目，以及世博會(huì)背景下的江南造船廠、上鋼三廠所在中心城區(qū)黃浦江兩岸功能轉(zhuǎn)型和再開發(fā)等。這一時(shí)期的大規(guī)模建設(shè)，使得城市面貌煥然一新，基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，居住環(huán)境和生活條件得以改善。

2017年，上海又提出從“拆改留并舉，以拆為主”轉(zhuǎn)向“留改拆并舉，保留保護(hù)為主”。此后，城市更新的方式日益多元化，在政策、機(jī)制等方面進(jìn)行了積極的探索與創(chuàng)新，呈現(xiàn)出多種主體參與、多種改造類型、多個(gè)層次角度的新局面。在保持歷史風(fēng)貌和建筑肌理的前提下，加大修繕力度，實(shí)施局部拆除重建，恢復(fù)老城區(qū)功能和活力。

新時(shí)代、新需求、新機(jī)遇

“內(nèi)在需求和外部環(huán)境均已發(fā)生變化，歷史的城市更新方式可能無(wú)法解決新的需求和矛盾，上海的城市更新仍面臨周期長(zhǎng)、成本高、難度大等一些難點(diǎn)?！崩钁c文說(shuō)。

他表示，未來(lái)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、消費(fèi)提質(zhì)、民生服務(wù)、文化復(fù)興將成為城市更新的主命題。中國(guó)的城市將以可持續(xù)發(fā)展為導(dǎo)向，以城市有機(jī)更新為動(dòng)力驅(qū)動(dòng)美好生活的實(shí)現(xiàn)。

在上海，城市更新依然有很大空間和機(jī)遇。

第一、存量工業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。上海工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地約占城市建設(shè)用地的27%，是紐約、東京的2到3倍。根據(jù)“2035規(guī)劃”，工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地將壓縮至10%-15%，可騰挪出400平方公里的建設(shè)用地指標(biāo)?！肮じ墓ぁ钡貕K主要進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整與功能升級(jí)，重點(diǎn)發(fā)展高端制造業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)；“工改商”地塊重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)等，進(jìn)一步完善城市公共服務(wù)功能。

第二、歷史風(fēng)貌區(qū)保護(hù)改造。據(jù)戴德梁行不完全統(tǒng)計(jì)，上?，F(xiàn)存近5000幢老洋房，形成了131個(gè)風(fēng)貌保護(hù)街坊，僅市級(jí)優(yōu)秀歷史建筑就達(dá)到1126處，中心城區(qū)約有730萬(wàn)平方米里弄房屋需要保留保護(hù)。風(fēng)貌保護(hù)是上海歷史更新一個(gè)恒久的命題。“十四五”規(guī)劃提出城市建設(shè)發(fā)展需要保留和傳承歷史文脈，重塑城市自身的特色。通過(guò)對(duì)歷史風(fēng)貌區(qū)的活化改造，不僅可以實(shí)現(xiàn)文化的保護(hù)與傳承，更能擴(kuò)展商業(yè)與產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間，實(shí)現(xiàn)片區(qū)活力煥新、特色更迭。上海新天地、衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)、思南公館等都是經(jīng)典的歷史風(fēng)貌保護(hù)活化案例。

第三、中心區(qū)低效資產(chǎn)更新。目前上?？⒐驱g超過(guò)10年的商辦物業(yè)面積超3000萬(wàn)平方米，其中辦公樓約占43%，商業(yè)用房約占57%，大量老舊商辦物業(yè)存在更新改造需求。另外，上海中心區(qū)也存在大量閑置資產(chǎn)、低效資產(chǎn)、困境資產(chǎn)甚至不良資產(chǎn)亟待盤活。

第四、老舊街巷魅力提升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海大約有47.5萬(wàn)個(gè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，而其中馬路小網(wǎng)點(diǎn)占90%?！昂蠼纸?jīng)濟(jì)”發(fā)展的意義不僅在于形成更加完整的商業(yè)生態(tài)，對(duì)于一些創(chuàng)意型、科技型企業(yè)來(lái)說(shuō)，“后街”也成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的樂(lè)土。以紐約硅巷為例，在曼哈頓的老舊街區(qū)中聚集了諸多媒體類、創(chuàng)意類、數(shù)字類企業(yè)，依托活力城區(qū)豐富的消費(fèi)場(chǎng)景，獲得了更多靈感來(lái)源與場(chǎng)景數(shù)據(jù)。在中國(guó)，上海、北京、天津、成都、合肥先后提出后街經(jīng)濟(jì)的建設(shè)，未來(lái)圍繞商業(yè)主街區(qū)或大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，將衍生出后街改造更新市場(chǎng)，逐漸構(gòu)筑主街-特色街-后街完善的商圈生態(tài)，并促進(jìn)創(chuàng)意型、科技型產(chǎn)業(yè)回歸都市。

第五、老舊社區(qū)物業(yè)改造。2021年2月上海《關(guān)于加快推進(jìn)本市舊住房更新改造工作的若干意見》指出，“十四五”期間，將全面完成非舊改地塊無(wú)衛(wèi)生設(shè)施舊住房改造，其中拆除重建住宅約280萬(wàn)平方米，舊住房改造約5000萬(wàn)平方米。加速推進(jìn)老舊小區(qū)的更新改造將為物管行業(yè)提供市場(chǎng)增量。