鴉片戰(zhàn)爭前后，老牌幫會天地會衍生出一個分支——小刀會，在上海很活躍，秘密結黨，謀劃反清。1853年，小刀會首領劉麗川打出“反清復明”旗號，率幫會成員和附近貧民攻占嘉定縣城，繼而攻占上?？h城，宣告“大明國”成立，劉麗川自封“大明國招討大元帥”。滿清政府調派軍隊圍剿，卻被打得稀里嘩啦一敗涂地，小刀會遂又攻占了寶山、南匯、川沙、青浦，然后清軍又沖上來，雙方在今天的上海市區(qū)和近郊區(qū)縣打了幾十場硬仗，竟不料由此又開啟了一場近現(xiàn)代上海的房地產戰(zhàn)爭。        

        不管什么時候打仗，吃虧的總是老百姓。1854年10月7日，后來出任中國海關總稅務司的英國人赫德從香港坐船去寧波，途徑上海，登陸住宿。赫德親眼目睹了小刀會控制之下的上海：城里到處是燒毀的民房，路邊還有丟棄的尸體，起義者良莠不齊，一邊跟政府軍交戰(zhàn)，一邊肆無忌憚地搶錢搶女人。       

        過去有句老話：“小亂居城，大亂居鄉(xiāng)?！毙」赏练蓑}擾地方時，最好搬到城里住，因為有軍隊、警察，土匪不敢搗蛋；打大仗時最好搬到鄉(xiāng)下住，因為城里錢多漂亮女人多，機關也多，是財富和政權的象征、“兵家必爭之地”，住在農村反而安全。所以和平年月是城市優(yōu)于農村，有錢的農村人為了相對良好的治安環(huán)境，紛紛在城里買房定居；一旦爆發(fā)戰(zhàn)爭，城里人又不得不向農村逃難。像這種反反復復如同拉鋸的城鄉(xiāng)之間大遷徙，曾經(jīng)在古代中國和近代中國一再上演?，F(xiàn)在小刀會跟清軍打仗，戰(zhàn)火燒到了家門口，上海人自然要往鄉(xiāng)下搬。        

        可這時候鄉(xiāng)下也不安全了——太平天國的人馬正攻城掠地，一路上殺富戶、燒廟宇、拉壯丁、征軍糧，在弄清他們的進軍路線之前貿然搬到農村去等于送死。城里沒法待，鄉(xiāng)下又不敢去，外有清軍攻殺，內有義軍搶劫，上海市民何去何從？        

        好在安全的地方還是有的。劉麗川其實是個“洋務派”，早年在新加坡打過工，后來又在英國洋行做買辦，深知中西武力相差甚遠，得罪洋人后患無窮。為使“大明國”獲得洋人支持，他在攻占上海當天就去了租界，向各國領事承諾：小刀會只針對清政府，不針對洋人，外面殺聲震天，租界安如泰山，決不讓一兵一卒進租界。這個承諾使洋人暫時保持了中立，也讓租界成了戰(zhàn)爭中僅存的和平孤島。所以，租界才是上海人逃難的最佳選擇。        

        按照清政府和英、法、美等國簽訂的條約，華洋應該分居，租界里只能住外國人，不能住中國人?？蛇@時候戰(zhàn)火燒身，哪還顧得上條約，凡是跟洋人有點兒關系的中國人都往租界逃，沒關系的也想方設法買通關系；小刀會跟政府軍交火的第一天，英租界就涌進了兩萬人，小小的租界擁擠不堪。        

        洋人剛開始還抗議華人破壞條約，后來發(fā)現(xiàn)扶老攜幼的難民們都攜帶著金銀細軟，這時候已是深秋，不宜露宿街頭，所以都得向洋房東租房住。房子供不應求，難民不惜千金，一時房租陡漲，家有大屋的洋人都發(fā)了，頭腦精明的還趕緊搭建簡易房高價出租。很快，在英租界西北部和分隔英法租界的洋涇浜兩岸，一排一排小木屋拔地而起，妓院、賭館和鴉片館也在附近遍地開花，上海租界迎來了有史以來第一個房產牛市，歐美開發(fā)商賺到了第一桶金。過去說“發(fā)戰(zhàn)爭財”指的就是賣軍火，這段歷史說明還有一條渠道：做房產。        

        戰(zhàn)爭財利潤雖大，只能在戰(zhàn)爭時候發(fā)，和平一降臨，生意就歇菜。小刀會占領上海不到兩年，滿清政府游說洋人一同“剿匪”，在洋槍洋炮支持下，清軍打跑了小刀會，“大明國”就此覆滅，上?；謴土撕推健Ｔ谧饨绫茈y的人們返回家園，洋涇浜兩岸的小木屋開始空置。小刀會起義前，租界里有幾家洋行（例如老沙遜）販賣鴉片為業(yè)，戰(zhàn)爭時期都改行干起了房地產，現(xiàn)在和平了，房產牛市變成熊市，它們又重新賣鴉片去了。        

        但租界的房產熊市并沒持續(xù)幾年。1862年，太平天國接連三次打到上海，引起居民大恐慌，再次潮水一洋逃進租界。這回避難的不光是上海人，還有蘇州等地之人，粗略統(tǒng)計在10萬以上。難民去而復來，房市死而復生，曾經(jīng)空置的小木屋被洋房東用更高的價格租出去，賣鴉片的洋行再次干起房地產，租界土地嚴重緊張，地價房價一起飛漲。法國駐上海領事描述了當時的情形：“法租界長期以來不被注意的地皮突然變得身價百倍，所有出賣的地皮都被爭相購買，……地皮價格抬得很高，最初每畝地賣200兩已經(jīng)被認為很貴了，現(xiàn)在即使賣1200兩，買主還是爭先恐后?！?/p>

        在這種形勢下，更多的洋行從事了房地產開發(fā)，租界之內開發(fā)商林立，計有：老沙遜、新沙遜、怡和、仁記、兆豐、公平、太平、通和、德和、有恒、泰來、榮康、孟吉禮、永順、長利、元芳、和記、裕盛、隆茂、錦名、字林，等等。它們不再建造小木屋，而是改建兩三層的小樓，磚木結構，小小天井，門口上方用石頭發(fā)券，這就是后來著名的“石庫門”。早先開發(fā)商只租不賣，這些開發(fā)商既租又賣，有錢的華人可以把一所甚至多所樓房一次性買下，再分租給沒錢的華人。       

        在中國，房地產開發(fā)這門生意出現(xiàn)得并不晚，拙著《千年樓市：穿越時空去古代置業(yè)》專章講述過古代中國的開發(fā)商，其特色就是只租不賣，多數(shù)為個體經(jīng)營，沒有出現(xiàn)類似公司的形式，所以嚴格意義上講，不算是專業(yè)的開發(fā)商。在我看來，專業(yè)開發(fā)商出現(xiàn)在1862年的上海租界，乃為戰(zhàn)爭所催生。        

        在江南富人源源不斷搬進租界的時候，太平天國其實已危如累卵，戰(zhàn)爭即將結束的跡象已經(jīng)顯現(xiàn)，可是開發(fā)商們認為租界里的繁榮還將持續(xù)下去，房價還將上漲，所以開發(fā)規(guī)模也繼續(xù)擴大。1864年太平天國滅亡，江南戰(zhàn)事平息，租界里的難民再次重返家園，新建房屋大量空置，在建房屋紛紛停工，許多開發(fā)商破了產，從事土地投機的中國買辦也血本無歸，開始有人跳黃浦江了。租界里的銀行、租界外的錢莊，因為在牛市時把資金放進樓市，這時也出現(xiàn)危機，11家銀行有6家瀕臨關門。緊接著是1866年世界金融危機，一些資金雄厚、經(jīng)營多年的大洋行也不得不倒閉。表面看，成也房產敗也房產；實質上，成也戰(zhàn)爭敗也戰(zhàn)爭。          

        清朝末年武昌起義，南方諸省紛紛獨立，滿清王朝轟然倒塌。在某些地方，漢人趁機報復，沖進“滿城”放火殺人，給滿清貴族和普通旗民造成了大恐慌，包括皇族在內的大批滿人惶惶然逃進革命黨和北洋軍不敢冒犯的租界區(qū)，像大連、青島、北京東交民巷、天津日租界和英租界，都成了滿人的避難所。上海開埠較早，租界較大，更是逃難首選，有錢的遺老不僅在此買房定居，還把帶來的錢財存進設在此地的外國銀行，于是上海租界的房地產市場又一次繁榮起來。        

        民國成立后，無政府狀態(tài)結束，滿漢和平共處，大恐慌消除，但租界里的移民并沒減少，連末代皇帝溥儀都在天津英租界買了房，后來又在日租界賃了一大所宅子。上海經(jīng)濟迅速繁榮，不光租界日新月異，華界也萬象更新，這個城市良好的經(jīng)濟環(huán)境和寬松的文化氛圍吸引著全國各地的商人、文化人和失意官僚來此定居，給房地產開發(fā)帶來了更大的市場。當時上海最有名的娛樂場所“大世界”的老板叫黃楚九，見房地產行業(yè)利潤驚人，也做了開發(fā)商，在今天的寧波路一帶租地皮、蓋公寓，一口氣建起20幢新式樓房，底層做商鋪，上面做寫字樓。        

        眾所周知，房地產是最耗錢的生意，黃楚九資金不夠，向銀行借貸，銀行給的錢杯水車薪，他就自辦儲蓄所，24小時營業(yè)，高息吸儲。這個手法放到今天毫不稀奇，可是在民國，此舉絕對算是開創(chuàng)性的，既聰明又大膽，房子賣得順利還行，萬一砸在手里，成千上萬個小債主絕對夠他喝一壺。不幸的是，那20幢公寓真就砸在黃楚九手里，而背后的罪魁禍首還是戰(zhàn)爭。        

        黃楚九的大規(guī)模開發(fā)公寓始于1925年，當時上海樓市正火，投機嚴重，可等他建成以后已經(jīng)是1927年，正趕上國民革命軍北伐。革命軍和駐守上海的北洋軍展開激戰(zhàn)，硝煙四起，共產黨人又鼓動工人罷工、起義，上海市面立馬蕭條下來，市民出逃，“外來務工人員”也紛紛返鄉(xiāng)，黃楚九新蓋的公寓無人問津，再三努力才租出去兩間房子，一間租給電力公司，一間租給了一家鞋店，剩下的全空著。在他儲蓄所里存錢的那些投資者在資金到期之后去提錢，黃楚九當然無錢可付。他在上海經(jīng)營多年，又不舍得跑路，只能變賣家產還債。黃金榮趁火打劫，低價盤走了他的“大世界”，氣得黃楚九撒手歸西。老黃出殯那天，有吊祭者送來一副挽聯(lián)：“楚楚大志，十年雄心爭天下；九九歸原，一雙空手赴黃泉?！毕喈攲憣?。