劃定歷史文化保護區(qū)域的政策，對當?shù)亟?jīng)濟有哪些影響？廓清問題對學界、業(yè)界及政策制定者均有重要的參考價值，但學術(shù)研究對此并未達成一致意見：支持反對者皆有。

        由紐約大學Vicki Been等學者發(fā)表在美國國民經(jīng)濟研究局（NBER）工作論文系列上的最新研究 “Preserving History or Hindering Growth? The Heterogeneous Effects of Historic Districts on Local Housing Markets in New York City（保護歷史還是阻礙經(jīng)濟發(fā)展？紐約市的歷史文化保護政策對房地產(chǎn)市場影響）”以美國紐約市為例，對該問題展開了進一步探討。

        認為保護政策可以促進當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的理由主要有以下幾點：首先，歷史文化遺跡和其他公共品一樣，具有一定的外部性特征。為防止出于商業(yè)目過度開發(fā)對遺跡造成的潛在傷害，應予由政府出面頒布保護政策；其次，規(guī)劃歷史文化保護區(qū)可以提升所在城市的文化藝術(shù)氣息，進而吸引更多游客；最后，歷史文化保護區(qū)也有助于增加城市內(nèi)部的社區(qū)凝聚力及自我認同感。

        但在反對者看來，上述理由只是華麗的說詞，持反對觀點的學者認為，保護區(qū)域并不能起到上述效果。相反，保護政策剝奪了區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)擁有者的財產(chǎn)自由處置權(quán)，限制了區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)供給，從而增加了人們的居住成本并最終阻礙城市發(fā)展。

        那么實施保護政策到底對城市發(fā)展有何影響呢？為回答這個問題，該文通過構(gòu)建關(guān)于保護政策的理論模型以及定量分析，綜合研究了一個城市內(nèi)部的消費者和房地產(chǎn)開發(fā)商在實施保護政策后的行為變化情況。作者最終發(fā)現(xiàn)，保護政策對房價的影響因地而異，其作用大小受制于該區(qū)域的初始狀態(tài)。同時，作者也發(fā)現(xiàn)保護政策對保護區(qū)周圍區(qū)域也會有所影響。

        在博弈模型設(shè)定方面，作者首先假設(shè)，整個城區(qū)是同質(zhì)的（均勻分布），為簡單起見，其中的參與者只有消費者和房產(chǎn)開發(fā)商。消費者通過權(quán)衡當?shù)胤績r和居住收益來選擇居住地，其中居住收益包括當?shù)兀ň植浚┮约罢麄€區(qū)域的藝術(shù)價值。開發(fā)商則通過權(quán)衡開發(fā)收益和成本來選擇開發(fā)面積。

        當區(qū)域的初始條件不同時，該博弈就存在所謂多重均衡：同時存在全部開發(fā)、不開發(fā)以及部分開發(fā)。上述決定取決于城市中不同區(qū)域的差異，比如，當一個區(qū)域的初始價值比較高，地產(chǎn)開發(fā)商覺得有利可圖時，才會做出開發(fā)決定；如果這個區(qū)域的初始價值比較低，且不能彌補開發(fā)商成本時，開發(fā)商則不會考慮開發(fā)。其余區(qū)域則處于二者之間。

        上述模型假設(shè)，保護政策對該地區(qū)的地產(chǎn)價格有雙重影響：一方面，保護政策保證了該城區(qū)內(nèi)歷史文化建筑的獨特性及舒適程度，這些特征也正是地產(chǎn)價格的重要組成部分；另一方面，保護政策也帶來了靈活性的損失：被保護城區(qū)不能通過再開發(fā)來加高樓房、增大居民密度。

        因此，保護政策會影響模型中參與者的策略選擇。但具體效果則取決于地區(qū)差異：樓房高度、社區(qū)藝術(shù)價值及城區(qū)舒適度。進一步來說，如果當?shù)氐淖》啃枨蠛芨咔覙欠勘容^低，那么保護區(qū)會帶來當?shù)胤康禺a(chǎn)整體價值下降；如果住房需求很低且樓房比較高，那么保護政策會導致房屋價格上升。

        另一方面，如果當?shù)厣鐓^(qū)的初始價值較高且有較大比例的樓房高度受到政策限制，那么保護政策將會導致較大幅度的房屋價格下降。但對那些初始價值較低、且已有樓房達到政策允許高度的地方，那么保護政策將會帶來樓房價格上升。就保護政策對周邊區(qū)域的影響來說，作者發(fā)現(xiàn)，如果一個社區(qū)被規(guī)劃為保護區(qū)，毗鄰社區(qū)的收益最大：既能受益于保護區(qū)的正向外部性，其區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)也不會像保護區(qū)那樣受到限制。

        接下來，作者利用現(xiàn)實世界的數(shù)據(jù)，對上述理論模型預測予以檢驗。作者分別考察了1974至2009年期間美國紐約市實施的保護政策對區(qū)域內(nèi)外房屋再建數(shù)量及價格的影響。

        對上述因果關(guān)系的檢驗，存在兩個主要困難：自選擇及遺漏變量。前者主要指保護區(qū)的劃分并非完全隨機，該城區(qū)被納入保護區(qū)是因其有別于其他社區(qū)的特征，而這些特征也會影響其經(jīng)濟發(fā)展水平。到底是保護區(qū)政策還是這些特征影響了經(jīng)濟發(fā)展？這難以區(qū)分。后者指的是研究中可能存在一些無法捕捉到但也會影響房地產(chǎn)的因素。針對這兩個問題，研究者采用了一種叫做雙重差分的技術(shù)，通過同時比較保護政策實施前后及保護區(qū)內(nèi)外兩個區(qū)域的房屋價格變動趨勢，來獲得保護政策對經(jīng)濟發(fā)展的影響。

        該文的數(shù)據(jù)來自1974至2009年紐約市和曼哈頓地區(qū)的120個社區(qū)，其中以實施保護政策的區(qū)域為實驗組，對照組則是鄰保護區(qū)外部（250英尺）的區(qū)域。為了嚴謹考慮，作者也控制了地區(qū)固定效應和時間固定效應，以消除區(qū)域特征及宏觀經(jīng)濟特征的影響。

        實證結(jié)果發(fā)現(xiàn)：房屋數(shù)量方面，實施保護政策后，保護區(qū)每年再建房屋數(shù)量的確在減少。在紐約市，每年新建房屋的數(shù)量減少了大約14個左右，曼哈頓地區(qū)的數(shù)量則為22個。

        房屋供給量的減少會影響價格，作者進一步分析發(fā)現(xiàn)，隨著保護政策實施，相比那些非保護區(qū)域，保護區(qū)內(nèi)部的房屋價格開始穩(wěn)步上升。對紐約來說，在控制房屋特征等因素后，實施保護政策十年導致平均房屋價格升值約9.5%，在整個保護政策實施期間內(nèi)（該地實施政策年份到2009年）房屋平均價格升值14.8%，年升值率3.5%左右。對曼哈頓來說，保護政策導致該區(qū)域內(nèi)房屋價格升值7.4%。

        作者也考察了保護政策對不同房屋類型的作用。該文將房屋主要劃分為五類：獨棟、獨立屋、兩家庭類、共有產(chǎn)權(quán)類、以及大型公寓。研究發(fā)現(xiàn)，相比兩家庭類、共有產(chǎn)權(quán)類及大型公寓類房屋，獨棟和獨立屋類房屋的價格在保護政策實施后升值最大。換句話說，房間空間越大，就越受益于保護政策。

        那么保護政策的實施，是否會對保護區(qū)周圍資源流動產(chǎn)生影響呢？這就涉及政策的外溢性問題。為了回答該問題，作者在進一步分析中，繼續(xù)考察保護政策對區(qū)域周圍250英尺內(nèi)的房屋價格影響，發(fā)現(xiàn)在保護政策實施后，保護區(qū)周圍的房屋價格大概提升了11.9%。

        綜上所述，該研究通過理論模型及定量分析兩個方面討論了歷史文化區(qū)域保護政策對地區(qū)經(jīng)濟的影響。作者發(fā)現(xiàn)，設(shè)立文化保護區(qū)對保護區(qū)內(nèi)外的房屋再建數(shù)量及價格，均有顯著的影響，其影響大小則因保護區(qū)的不同情況而異。

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