哈佛大學(xué)住房研究聯(lián)合中心新近推出了《美國(guó)住房狀況報(bào)告2021》（The State of The Nation’s Housing 2021），讓我們對(duì)2020年以來(lái)全美住房狀況得窺端倪。上一篇介紹了疫情給美國(guó)住房狀況帶來(lái)的新趨勢(shì)，本篇將介紹哪些重要因素在影響住房。

家庭數(shù)量持續(xù)增長(zhǎng)

疫情并沒(méi)有阻止家庭數(shù)量的持續(xù)增長(zhǎng)，千禧一代陸續(xù)快速組建新家庭。隨著這些年輕人結(jié)婚生子，他們將推動(dòng)城市中心以外的家庭增長(zhǎng)。然而，疫情造成的經(jīng)濟(jì)破壞，導(dǎo)致收入和財(cái)富的不平等持續(xù)擴(kuò)增。除了人口增長(zhǎng)放緩之外，這些持續(xù)存在的差異，阻礙了有色人種和低收入者組建自己的家庭，進(jìn)而減少了對(duì)住房的長(zhǎng)期需求。

根據(jù)美國(guó)社區(qū)調(diào)查的估計(jì)，從2016年到2019年，美國(guó)家庭的數(shù)量平均每年增加130萬(wàn)，明顯快于2013年至2016年平均每年增加85.6萬(wàn)的速度。

2020年3月開(kāi)始的經(jīng)濟(jì)停擺，對(duì)家庭數(shù)量增長(zhǎng)所產(chǎn)生的影響是有限和暫時(shí)的。當(dāng)4月失業(yè)率飆升至14.8%時(shí)，許多年輕打工人無(wú)法養(yǎng)家糊口，搬回父母身邊。而當(dāng)秋季就業(yè)增長(zhǎng)開(kāi)始復(fù)蘇，情況就出現(xiàn)了變化。根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)，2021年第一季度的家庭總數(shù)量比去年同期增加了150萬(wàn)，主要是年輕人成為戶(hù)主的家庭。

千禧一代家庭結(jié)構(gòu)的彈性令人驚訝，表明他們將繼續(xù)引領(lǐng)住房需求的增長(zhǎng)。35歲以下成年人作為戶(hù)主的家庭所占比例仍處于歷史低位，因此還有上升空間。雖然全國(guó)出生率和死亡率的放緩越來(lái)越明顯，但千禧一代快速組建家庭，可能會(huì)在短期內(nèi)抵消上述放緩的趨勢(shì)。 

住房流動(dòng)性發(fā)生變化

在疫情封鎖初期，大多數(shù)家庭選擇留在原地。在Fannie Mae（聯(lián)邦國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì)，成立于1938年，是最大的“美國(guó)政府贊助企業(yè)”）2020年第三季度的全美住房調(diào)查中，大量受訪(fǎng)者表示，他們推遲了更換住房的行動(dòng)。因此，2020年4月租賃續(xù)約創(chuàng)下歷史新高，而5月存量住宅銷(xiāo)售同比下降27%。然而，極低的抵押貸款利率明顯鼓勵(lì)了購(gòu)房熱情，從2020年9月到2021年1月，住房銷(xiāo)售同比增長(zhǎng)20%以上。

越來(lái)越多的城市租房者，尤其是那些高收入租房者，選擇搬離為靠近就業(yè)中心和其他便利設(shè)施而高價(jià)租住的公寓。這些家庭要么在郊區(qū)購(gòu)買(mǎi)房屋，要么選擇到郊區(qū)租房。而低收入家庭則是搬到附近租金優(yōu)惠或成本較低的公寓居住。隨著企業(yè)、餐廳、娛樂(lè)場(chǎng)所的重新開(kāi)放，2021年初城市黃金地段的租賃住房需求開(kāi)始復(fù)蘇，再次推動(dòng)了住房的流動(dòng)性。 

遠(yuǎn)程辦公趨勢(shì)的潛在影響

早在疫情開(kāi)始之前，大城市郊區(qū)和小城市的家庭數(shù)量一直保持增長(zhǎng)。這反映了一個(gè)事實(shí)，即龐大的千禧一代人口已經(jīng)到了生兒育女的年齡，已選擇從城市出租房搬到更大的房子。這些房屋通常是偏遠(yuǎn)社區(qū)的單戶(hù)住宅。因此，疫情有助于加速這種趨勢(shì)，對(duì)于早已經(jīng)考慮購(gòu)買(mǎi)房屋的年輕家庭尤其如此。

創(chuàng)紀(jì)錄的低利率進(jìn)一步誘發(fā)強(qiáng)烈的購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)。經(jīng)濟(jì)停擺、減少消費(fèi)，帶來(lái)儲(chǔ)蓄增加，也應(yīng)納入推動(dòng)因素之中。此外，對(duì)于更多空間的需求，從而在家中舒適地遠(yuǎn)程工作，則是另一個(gè)動(dòng)力。

如果遠(yuǎn)程辦公趨勢(shì)持續(xù)，可能會(huì)帶來(lái)住房需求的深刻變化。一方面，調(diào)查表明，那些希望在家工作的人會(huì)尋找更大的房子，通常意味著住在郊區(qū)。另一方面，調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，遠(yuǎn)程辦公者希望能輕松前往商店、交通和其他便利設(shè)施，這意味著他們會(huì)更喜歡城市環(huán)境。這兩種結(jié)果是相互矛盾的。

因此，后疫情時(shí)代打工人能在多大程度上遠(yuǎn)程工作，以及這對(duì)社區(qū)和建筑環(huán)境產(chǎn)生多大影響，尚不明確。與此同時(shí)，超過(guò)一半的美國(guó)勞動(dòng)力無(wú)法選擇在家工作，尤其是休閑和酒店、醫(yī)療保健、服務(wù)和教育部門(mén)的從業(yè)者。當(dāng)然，如果遠(yuǎn)程工作變得司空見(jiàn)慣，這些人仍然可以受益，至少通勤會(huì)更加舒適便利。

富者越富，窮者越窮

由于花錢(qián)的機(jī)會(huì)減少以及聯(lián)邦政府的大量現(xiàn)金注入，許多有穩(wěn)定工作的家庭能在疫情期間減少開(kāi)支，甚至積累財(cái)富。事實(shí)上，個(gè)人儲(chǔ)蓄率從2020年1月占可支配收入的7.6%上升到2020年4月的歷史最高水平33.7%。對(duì)于許多房主來(lái)說(shuō)，這些儲(chǔ)蓄是在房?jī)r(jià)上漲推動(dòng)住房財(cái)富激增的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)的；對(duì)于許多租房者來(lái)說(shuō)，額外的現(xiàn)金提供了償還債務(wù)或?yàn)榉课菔赘犊畲驽X(qián)的機(jī)會(huì)。

然而，過(guò)去一年也加劇了美國(guó)社會(huì)中諸多差異，其中最持久的問(wèn)題是在獲得房屋所有權(quán)方面的不平等。事實(shí)上，黑人與白人的住房擁有率相差近30個(gè)百分點(diǎn)，西班牙裔與白人的差距約24個(gè)百分點(diǎn)。

無(wú)法獲得貸款資格——無(wú)論是因?yàn)槭杖氲?、?chǔ)蓄不足還是信用記錄不佳——意味著這些家庭錯(cuò)過(guò)了一個(gè)重要的財(cái)富積累機(jī)會(huì)。與此同時(shí)，收入穩(wěn)定的富裕家庭一直在瘋狂購(gòu)房，導(dǎo)致可出售住房庫(kù)存量處于歷史低位。聯(lián)邦政府對(duì)針對(duì)有色人種的首付款援助計(jì)劃的支持，將是縮小這些差距的重要一步。

人口增長(zhǎng)放緩帶來(lái)的阻力

新人口普查數(shù)據(jù)表明，去年美國(guó)人口增長(zhǎng)率再次放緩，從2019年7月至2020年7月，僅增加115萬(wàn)人，約為最初預(yù)測(cè)的一半。人口增長(zhǎng)的疲軟出人意料，反映了多種因素，包括常住人口死亡率高于預(yù)期，出生率低于預(yù)期，以及2016年至2020年國(guó)際移民增長(zhǎng)量下降超過(guò)50%。

去年，美國(guó)創(chuàng)下1979年以來(lái)的最低出生率。布魯金斯學(xué)會(huì)估計(jì)，受疫情影響，2021年的出生人數(shù)也將比正常水平低30萬(wàn)。此外，美國(guó)疾控中心（CDC）將2019年至2020年上半年出生的人的預(yù)期壽命減少了整整一年。

2020年4月移民的停止也拉低了整體人口增長(zhǎng)，使當(dāng)年凈增新移民人數(shù)減少到47.7萬(wàn)。移民對(duì)于維持大城市的人口增長(zhǎng)和穩(wěn)定農(nóng)村地區(qū)的人口尤為重要。如果仍像2017年以來(lái)那樣對(duì)國(guó)際移民加以限制，全美人口流失的規(guī)模和范圍將擴(kuò)大，不僅會(huì)抑制家庭數(shù)量的增長(zhǎng)，還會(huì)破壞當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。低移民水平直接導(dǎo)致家庭增長(zhǎng)放緩，從而導(dǎo)致住房需求減弱。

盡管疫情造成了前所未有的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)破壞，但即使整體人口增長(zhǎng)放緩，千禧一代快速組建家庭成為戶(hù)主，會(huì)在短期內(nèi)支撐家庭數(shù)量增長(zhǎng)。這一代人可能會(huì)增加郊區(qū)和遠(yuǎn)郊地區(qū)對(duì)獨(dú)戶(hù)住宅的需求。如果疫情后全職在家工作成為普遍現(xiàn)象，可能會(huì)加劇住房需求從昂貴的城市地區(qū)轉(zhuǎn)移。

為工薪家庭提供更多支持政策，可能會(huì)抵消出生率的下降，并最終提振住房需求。隨著更多支持性的聯(lián)邦政策到位，移民數(shù)量可能會(huì)迅速反彈。

為減少美國(guó)社會(huì)明顯的經(jīng)濟(jì)差距而付出努力，也將提升未來(lái)的住房需求。低收入和高住房成本的結(jié)合，限制了許多年輕人組建家庭和保有住房的能力。事實(shí)上，正如去年所發(fā)生的那樣，穩(wěn)定收入的喪失和儲(chǔ)蓄的缺乏使數(shù)百萬(wàn)家庭——尤其是有色人種或低收入家庭——面臨被驅(qū)逐或喪失抵押品贖回權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)，從而加劇了更大的不平等。