原創(chuàng) AI財(cái)經(jīng)社作者 AI財(cái)經(jīng)社

撰文 / 李逗 田晏林

編輯 / 董雨晴

都說“打虎親兄弟，上陣父子兵”，但這句話用在昔日位居地產(chǎn)界“華南五虎”之首的富力集團(tuán)身上卻不合適。近期富力發(fā)布的一則公告反而應(yīng)了另一句老話——戰(zhàn)場(chǎng)上，無父子。

7月27日午間，富力地產(chǎn)發(fā)布緊急公告，稱與實(shí)地集團(tuán)沒有任何直接或間接對(duì)集團(tuán)構(gòu)成財(cái)務(wù)負(fù)債的財(cái)務(wù)貸款或債務(wù)擔(dān)保安排，并且雙方無股權(quán)關(guān)系。

不過，這個(gè)被富力稱為并無關(guān)系的地產(chǎn)公司實(shí)地集團(tuán)，其創(chuàng)始人兼董事長張量，實(shí)際是富力集團(tuán)聯(lián)席董事長張力的親兒子。

而此時(shí)此刻，實(shí)地集團(tuán)就處在危機(jī)爆發(fā)的前夜。7月25日，有媒體報(bào)道稱，實(shí)地集團(tuán)商票逾期拒付，部分供應(yīng)商和持票人趕赴廣州富力盈凱大廈實(shí)地集團(tuán)總部進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)維權(quán)，現(xiàn)場(chǎng)一度混亂發(fā)生沖突。受此消息影響，此后兩日富力也遭遇了股債雙殺。

維權(quán)事件發(fā)生后的第二天，富力地產(chǎn)的一支債券暴跌， 創(chuàng)下了2021年1月發(fā)行以來的最大單日跌幅。7月27日，富力地產(chǎn)收盤股價(jià)也下跌了6.03%。

對(duì)此，有觀點(diǎn)評(píng)論稱，實(shí)地集團(tuán)正在資本市場(chǎng)憑實(shí)力“坑爹”。為避免消息對(duì)股價(jià)造成大幅波動(dòng)，富力地產(chǎn)這才緊急澄清，被業(yè)內(nèi)視為“切割聲明”。

盡管張力一再強(qiáng)調(diào)說“父子互不干涉，各賺各的錢”，并且也沒有計(jì)劃將兒子培養(yǎng)成接班人，且在這則公告的背后，債務(wù)壓頂?shù)母涣瘓F(tuán)，自己也在“泥菩薩過江”中。但當(dāng)張量和實(shí)地集團(tuán)陷入債務(wù)危機(jī)的關(guān)鍵時(shí)刻，張力真的會(huì)袖手旁觀嗎？

上市不成反陷“拒付風(fēng)波”

7月25日，數(shù)百名實(shí)地集團(tuán)的供應(yīng)商和數(shù)名持票人，聚集在廣州富力盈凱大廈實(shí)地總部現(xiàn)場(chǎng)，拉起了橫幅維權(quán)。網(wǎng)絡(luò)上流出的現(xiàn)場(chǎng)視頻中，實(shí)地總部保安和維權(quán)者發(fā)生了激烈的肢體沖突，場(chǎng)面一度失控。

供應(yīng)商和持票人維權(quán)的起因，源自實(shí)地大量商票未如期兌付。在這之前，實(shí)地地產(chǎn)擬7折回收票據(jù)，遭到了一眾投資人的反對(duì)。

但前來維權(quán)的只是實(shí)地眾多供應(yīng)商中的小部分。在此之外，有多位微博用戶發(fā)文表示，實(shí)地商票已經(jīng)逾期，并附帶了相關(guān)商票照片，涉及金額從三萬元至數(shù)十萬元不等。

所謂商票，是商業(yè)匯票的一種，作為銀行以外的付款人承兌的票據(jù)，付款人為企業(yè)，承兌時(shí)間最長一年。商票設(shè)立的初衷，原是為解決企業(yè)的資金鏈危機(jī)，但由于商票以企業(yè)商業(yè)信用為保證，信用風(fēng)險(xiǎn)較大。

圖/視覺中國

而對(duì)實(shí)地來說，商票違約的事情，已不是第一次了。從今年5月份開始，實(shí)地地產(chǎn)已經(jīng)被曝接連三次拒付到期商票。根據(jù)市場(chǎng)消息，實(shí)地未兌付商票總規(guī)模一度達(dá)到12億元左右。

但5月7日，實(shí)地官方發(fā)公告卻打起了馬虎眼，稱公司共涉及未兌付商票僅有5700萬元，絕口不提商票總規(guī)模，其還表示由于涉嫌被中間人——山西富興盛詐騙，只承兌商票70%款項(xiàng)，剩余的30%正在走司法途徑。這在當(dāng)時(shí)引起了多家供應(yīng)商和持票人的強(qiáng)烈不滿，維權(quán)之聲四起。壓力之下，實(shí)地又稱已100%承兌。

一波未平，一波又起。5月底，實(shí)地地產(chǎn)再度被曝出商票逾期兌付問題，實(shí)地集團(tuán)再次發(fā)聲明稱，公司始終積極有序兌付商票，因小額商票的持票人較多，銀行系統(tǒng)完成商票兌付的相關(guān)流程需要時(shí)間。

實(shí)際上，商票違約潮的背后，是實(shí)地地產(chǎn)面臨的巨大資金壓力。實(shí)地招股書顯示，2017年至2019年，實(shí)地集團(tuán)的凈負(fù)債率分別達(dá)到了38.09倍、5.33倍、2.25倍，遠(yuǎn)高于行業(yè)普遍在1倍上下的正常水平。

而從現(xiàn)金流數(shù)據(jù)來看，截至2019年年末，實(shí)地地產(chǎn)借款總額約為126.57億元，但一年內(nèi)償還的短期借款為35.8億元，而其持有的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約為20.4億元，不足以覆蓋短期債務(wù)缺口。

為了償還債務(wù)，實(shí)地不得不高息融資。據(jù)招股書顯示，實(shí)地尚未償還的信托及其他非銀金融機(jī)構(gòu)16筆貸款中，利率均超10%，其中最高達(dá)24%，其次還有19.4%、17.5%等，融資成本十分高昂。

而且，度過了艱難的2019年后，實(shí)地在2020年還栽了個(gè)大跟頭。AI財(cái)經(jīng)社統(tǒng)計(jì)中指院數(shù)據(jù)了解到，2020年前8個(gè)月內(nèi)，實(shí)地集團(tuán)大力投入了85億元，用于擴(kuò)充土儲(chǔ)，拿地力度遠(yuǎn)超2019年全年不到75億元的拿地額。但就在兩個(gè)月之后，隨著其赴港招股書失效，實(shí)地闖關(guān)IPO正式失敗。此后，實(shí)地集團(tuán)的拿地投資額也停滯在了前8個(gè)月的85億元，直至年底再無新增。

但事實(shí)上，上市闖關(guān)失敗，給實(shí)地帶來的不止是投資停滯。為了沖刺上市，實(shí)地在計(jì)劃上市前簽約了大筆的商票融資，隨著上市的失敗，這些商票單們則變成了一個(gè)個(gè)討債書。

2021年春節(jié)過后，就在那些討債的供應(yīng)商還沒反應(yīng)過來之前，實(shí)地集團(tuán)的高管們一個(gè)接一個(gè)地火速離職。在這之前，為了沖刺銷售規(guī)模，張量幾乎挖遍了行業(yè)里的明星職業(yè)經(jīng)理人，不惜重金打造了一個(gè)“職業(yè)經(jīng)理人天團(tuán)”。

此前的媒體報(bào)道佐證了上述信息。據(jù)媒體報(bào)道稱，2021年春節(jié)左右，實(shí)地集團(tuán)13名高管相繼辭職，且大部分人是裸辭。這份名單中有副董事長兼總裁劉森峰、執(zhí)行總裁兼CFO李斌、副董事長兼聯(lián)席總裁羅劍威、副總裁兼成渝區(qū)域總裁張煒等職業(yè)經(jīng)理人。至于離職的原因，實(shí)地集團(tuán)稱大部分人員是被公司勸退，僅有兩人系因個(gè)人原因辭職。

這些曾經(jīng)的職業(yè)經(jīng)理人，來的時(shí)候頭戴明星光環(huán)，作為地產(chǎn)圈老人，他們擁有碧桂園、中海等頭部企業(yè)背景，雄心壯志，但如今也只能帶著一片遺憾離去，淹沒在時(shí)代的浪潮中。

眾多供應(yīng)商和商票持票人，曾經(jīng)把希望寄托在張量之父身上。但殊不知，曾經(jīng)的“靠山”富力地產(chǎn)，如今也身陷債務(wù)泥潭，截至2020年底，富力地產(chǎn)的有息負(fù)債高達(dá)1800億元。就在7月27日，富力地產(chǎn)股債雙雙大幅下跌，當(dāng)日股價(jià)下跌6.03%。

形勢(shì)已然不一樣了。以前借錢給實(shí)地是輸血，現(xiàn)在借錢簡(jiǎn)直是要了“命”。哪怕是親兒子，也得明算賬。對(duì)于討債的人來說，富力緊急撇清關(guān)系，也意味著希望的再次破滅。

富二代的“勵(lì)志”人生

年輕的張量，曾經(jīng)也是個(gè)不甘于“富二代”標(biāo)簽的叛逆青年。

他不僅是富力集團(tuán)創(chuàng)始人張力之子，還有一個(gè)更為響亮的稱號(hào)——與王健林之子王思聰、潘石屹之子潘瑞、王志才之子王爍，并稱為“新京城四少”。但這些與生俱來的光環(huán)，也成為了張量的枷鎖。

與人紅是非多的“萬達(dá)公子”王思聰不同，張量頗為低調(diào)，他很少接受媒體采訪。作為張力獨(dú)子，張量曾在加拿大讀書并獲得加拿大國籍，海外留學(xué)歸國的張量思路清奇，想法獨(dú)特，他尤愛科技，是一名典型的科技發(fā)燒友。

不過，走上創(chuàng)業(yè)之路的張量，一直煩惱于如何擺脫“富力少公子”的標(biāo)簽。在一番波折的創(chuàng)業(yè)路上，他活生生地演繹出了一個(gè)富二代努力上進(jìn)的勵(lì)志故事。

歸國之后的張量，不僅做過餐飲、網(wǎng)絡(luò)、礦業(yè)，還進(jìn)入投資界創(chuàng)立了黑洞投資。在房地產(chǎn)之外，他尤其熱衷娛樂行業(yè)，這一點(diǎn)倒是與王思聰不相上下。2017年，張量接盤了天馬娛樂（現(xiàn)名傳遞娛樂），正式踏足娛樂圈。

2019年初，傳遞娛樂將北京悅凱影視納入麾下，悅凱影視旗下藝人楊洋、宋茜等人集體加盟傳遞娛樂。同年9月份，傳遞娛樂附屬公司廣州戴德又收購了聞瀾文化60%的股權(quán)，張量也由此成為了楊超越的老板。

但有魄力和有能力是兩件事。張量的黑洞投資正如公司名字一樣，進(jìn)軍的項(xiàng)目最后大多變成了“黑洞”。比如2017年張量最大手筆的一次投資，斥資4億投資的小藍(lán)車，如今以失敗而告終。2020年底傳遞娛樂也是凈虧損1.27億元。

最終，讓張量聲名鵲起的，依然還得是地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

實(shí)地的一路興衰，都被打上了張量的強(qiáng)烈個(gè)人烙印。不走尋常路的他，不喜歡父輩經(jīng)營地產(chǎn)業(yè)務(wù)的態(tài)度，而是希望把實(shí)地打造成“地產(chǎn)界的蘋果”。科技因素、智慧社區(qū)等概念，成為了實(shí)地地產(chǎn)的一件華麗外衣。這種十分敢冒險(xiǎn)的態(tài)度，算是完美繼承了張力的基因。

2015年，試圖擺脫富力的張力，曾提出“增加非富力業(yè)務(wù)，打造自己的品牌”，并要用互聯(lián)網(wǎng)的思維改造地產(chǎn)。那一年，實(shí)地開始走出廣州大本營，開啟全國化擴(kuò)張之路。

為此，張量不惜挖來一眾明星企業(yè)高管。最著名的還是2017年，前百度高管李明遠(yuǎn)出任實(shí)地總裁，探索智慧社區(qū)模式。不過，僅僅一年后，李明遠(yuǎn)便辭職離場(chǎng)了。

即使有科技概念加持，實(shí)地依舊遭到了資本市場(chǎng)的無情拋棄。闖關(guān)失敗的實(shí)地，最終引發(fā)了一系列多米諾骨牌效應(yīng)，實(shí)地的商票危機(jī)，接踵而來。

說到底，對(duì)實(shí)地真正“關(guān)愛有加”的，還得是張力執(zhí)掌的富力集團(tuán)。盡管張力對(duì)外一直希望撇清與實(shí)地的聯(lián)系，但事實(shí)上，實(shí)地一路的發(fā)展壯大，其實(shí)都離不開富力的“攙扶”。

早在2003年，張量創(chuàng)立恒量建設(shè)集團(tuán)——即實(shí)地地產(chǎn)的前身，這家企業(yè)便成為富力重要合作承建商之一，承接了富力多個(gè)住宅小區(qū)和甲級(jí)寫字樓建造和裝修等工程。

實(shí)地2006年成立之初，主要聚焦廣東區(qū)域，而實(shí)地的法人也長期由張量的大伯、張力的哥哥張小林擔(dān)任。正因此，實(shí)地地產(chǎn)一直被視為富力系企業(yè)。

這只是故事的開始。實(shí)地與富力間千絲萬縷的聯(lián)系，在后續(xù)的一個(gè)個(gè)關(guān)聯(lián)交易中相繼展開來。張量想要努力摘下的“富力少公子”標(biāo)簽，變得愈加刺眼。

富力還能救實(shí)地嗎？

不管此時(shí)富力如何撇清和實(shí)地的關(guān)系，但張力的確在兒子做生意的許多階段都給過助力。

兩者的關(guān)系比人們想象的更為密切。2006年時(shí)，實(shí)地集團(tuán)首個(gè)項(xiàng)目中山璟湖城就選在富力大本營廣東，彼時(shí)張力派遣多個(gè)富力舊將前來坐鎮(zhèn)，該項(xiàng)目由富力地產(chǎn)北京公司副總經(jīng)理鄔琳直接操盤，而另一位富力高管王洪志，則長期擔(dān)任實(shí)地地產(chǎn)副總裁與廣州、遵義、無錫等城市公司的負(fù)責(zé)人，至今依舊是實(shí)地的執(zhí)行董事。

除了給人，張力還給兒子墊了不少錢。據(jù)清流工作室報(bào)道，2017年，張力為實(shí)地地產(chǎn)墊款9億元，同年實(shí)地地產(chǎn)向張力償還墊款高達(dá)13億元，償還富力系公司墊款8921.1萬元。此外，實(shí)地地產(chǎn)還為張力關(guān)聯(lián)方提供機(jī)電裝修服務(wù)、供貨并獲得租賃服務(wù)，2019年，實(shí)地地產(chǎn)總計(jì)應(yīng)付張力關(guān)聯(lián)方即富力旗下公司2.06億元。據(jù)實(shí)地招股書顯示，2017年、2018年，張量及其父親張力曾共同擔(dān)保了三筆金額為27億元、23.45億元、28.50億元的借款。

就在實(shí)地地產(chǎn)的招股說明書中，有關(guān)關(guān)聯(lián)公司的介紹占了足足四頁。相關(guān)關(guān)聯(lián)公司共計(jì)98家，主要分為兩大部分，其一是張量控股的公司：如廣州哈奇公司、廣州黑洞投資公司、廣州盈綠生態(tài)園林工程公司等；其二便是跟富力有關(guān)的公司，如北京富力城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、北京富力萬麗酒店、廣州天力建筑工程有限公司、廣州天力物業(yè)發(fā)展有限公司等。

對(duì)于生意上幫過兒子，張力并不否認(rèn)，但他同時(shí)表示，“實(shí)地本身就是張量的公司，我僅在他公司上市的時(shí)候幫了一下。”

張量目前掌管3家上市公司，分別是傳遞娛樂（HK01326）、腦洞科技（HK02203）和力量能源（HK01277）。其中力量能源是張力和兒子張量共同控制的港股上市公司。

2020年，為了充實(shí)企業(yè)運(yùn)營資本，實(shí)地集團(tuán)在港交所提交IPO招股書，但首次闖關(guān)以失敗告終。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，這或許與實(shí)地集團(tuán)過快擴(kuò)張，企業(yè)缺錢再加上前段時(shí)間許多小房企排隊(duì)赴港IPO，讓港交所的態(tài)度越來越謹(jǐn)慎保守有關(guān)。

如今，再加上商票“拒付風(fēng)波”，實(shí)地的上市之路恐怕更加難行。張力還能怎么救兒子？

首先就富力集團(tuán)內(nèi)部而言，雖然是兩個(gè)老板共同創(chuàng)立的企業(yè)，李思廉主管公司財(cái)務(wù)和市場(chǎng)營銷，張力主管項(xiàng)目開發(fā)和工程管理，但從持股看，李思廉持股28.97%高于張力的27.5%。能否通過富力輸血實(shí)地集團(tuán)，其實(shí)張力做不了主。

富力的高層肯不肯救實(shí)地只是一方面，最關(guān)鍵的問題是，富力有沒有能力救。

據(jù)克而瑞榜單數(shù)據(jù)顯示，2021年1—6月，富力地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額646.6億元，位列第33名，較2020年排名第24，下滑9位。

甚至，富力債務(wù)危機(jī)的爆發(fā)比實(shí)地還要早。實(shí)際上從2018年開始，在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行通道的大背景下，手持大量酒店資產(chǎn)的富力集團(tuán)，入住率更是嚴(yán)重縮水，收入微薄，曾經(jīng)從萬達(dá)手中收購的77家酒店成為了巨大的累贅。2019年、2020年該公司連續(xù)兩年業(yè)績(jī)都不達(dá)標(biāo)。

2020年底至2021年初，富力地產(chǎn)將名下更多數(shù)量的核心企業(yè)股權(quán)質(zhì)押給了廣州城投。此舉主要為了向廣州城投獲取一筆50億元的短期貸款，尋求補(bǔ)充流動(dòng)性。

圖/視覺中國

今年以來，富力銷售端疲軟，更是放棄拿地，高息展期，似乎陷入了惡性循環(huán)。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，富力累計(jì)實(shí)現(xiàn)總銷售收入約650.8億元，僅完成年度目標(biāo)約43%。億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，TOP30房企銷售收入平均增速為53%，而富力地產(chǎn)同期增速僅為34%，遠(yuǎn)不及行業(yè)大盤。

2021年2月，為償還一年內(nèi)到期的中長期債務(wù)再融資，富力地產(chǎn)發(fā)行了一筆本金金額為3.25億美元，期限為2024年到期的美元票據(jù)，利率高達(dá)11.625%。

作為張力的兒子，或許張量永遠(yuǎn)擺脫不了“地產(chǎn)二代”的標(biāo)簽，實(shí)地的發(fā)展，也確實(shí)離不開富力的扶持。但現(xiàn)在，富力以一紙公告劃清界限。或許張力想幫，但現(xiàn)實(shí)不允許。特別是雙方都被債務(wù)糾纏的局勢(shì)下，這對(duì)父子的命運(yùn)將走向何處，依舊是個(gè)巨大的問號(hào)。

洗牌在即，年內(nèi)已有232家房企倒閉

實(shí)地地產(chǎn)面臨的緊張局面，正在地產(chǎn)行業(yè)普遍發(fā)生。

7月28日，藍(lán)光發(fā)展發(fā)布公告稱，公司及下屬子公司新增到期未能償還的債務(wù)本息金額60.34億元。截至當(dāng)日累計(jì)到期未能償還的債務(wù)本息合計(jì)105.79億元。目前，藍(lán)光還在與這些金融機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)解決方案。

同期暴雷的還有華夏幸福、泰禾，它們相繼因?yàn)閭鶆?wù)問題陷入困局。2020年末，華夏幸福爆發(fā)債務(wù)兌付危機(jī)，截至今年7月，其累計(jì)未能如期償還債務(wù)本息合計(jì)732.2億元。為了填補(bǔ)債務(wù)窟窿，華夏幸福早已走上了賣賣賣之路，但一直到現(xiàn)在仍沒有解決債務(wù)危機(jī)。

泰禾的債務(wù)困局持續(xù)時(shí)間更長。過去一年多時(shí)間里，作為泰禾的靈魂人物，黃其森一直忙于與債權(quán)人周旋，推動(dòng)公司內(nèi)部復(fù)工復(fù)產(chǎn)。據(jù)其幾天前發(fā)布的2021年半年度業(yè)績(jī)預(yù)告，預(yù)計(jì)凈利潤虧損在8.5億元-11.5億元，2020年同期虧損15.8億元。截至今年6月底，泰禾已到期未歸還的借款仍有444.91億元。

實(shí)際上，黑馬們身陷囹圄，超級(jí)頭部房企也不好過。

最近一段時(shí)間，有關(guān)恒大集團(tuán)暴雷的傳聞連續(xù)不斷，先是被銀行追債、信用降級(jí)，最近又取消了特別分紅計(jì)劃。在取消分紅公告發(fā)出的當(dāng)天，即7月27日，中國恒大跌幅超11%，創(chuàng)四年來新低。而據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年以來，恒大市值累計(jì)蒸發(fā)已超過900億元。

小房企們更是不必說。據(jù)人民法院公告網(wǎng)，截至7月29日，遞交破產(chǎn)文書的房地產(chǎn)企業(yè)累計(jì)已達(dá)232家，絕大多數(shù)為地方性小房企，主營業(yè)務(wù)以房地產(chǎn)開發(fā)為主。在A股近50家已披露半年業(yè)績(jī)預(yù)告的上市房企中，近半中小型房企也是虧損狀態(tài)。而截至今年6月，全國共有358起并購行為發(fā)生在房地產(chǎn)行業(yè)。

昔日萬科一句“活下去”的口號(hào)，正在成為今年房企們最強(qiáng)烈的呼聲。

三道紅線與集中供地規(guī)則，讓2021年整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)融資規(guī)模保持低位運(yùn)行。中小型房企無錢可用，而大中房企憑借資源優(yōu)勢(shì)、資金優(yōu)勢(shì)、運(yùn)營實(shí)力等領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，反倒可以進(jìn)一步提升市占率。相對(duì)應(yīng)的則是不斷被擠壓生存空間的中小房企，其地產(chǎn)項(xiàng)目售賣情況也將出現(xiàn)疲弱態(tài)勢(shì)。

行業(yè)洗牌已然在發(fā)生，而在這場(chǎng)無法逆轉(zhuǎn)的競(jìng)速游戲中，出局的人只會(huì)越來越多。

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原標(biāo)題：《實(shí)地票據(jù)風(fēng)波背后，再勵(lì)志的富二代也坑爹》

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