在李嘉誠從內(nèi)地“撤資”所引起的風(fēng)波中，地產(chǎn)霸權(quán)這一概念反復(fù)出現(xiàn)。地產(chǎn)霸權(quán)是香港基層民眾近年來熱衷使用的一個詞匯。吊詭的是，人們一面口口聲聲以此為由將李嘉誠為代表的香港富豪指為“萬惡資本家”，實際上卻對于地產(chǎn)霸權(quán)的運(yùn)作機(jī)制卻并不了解，因此在面對由其引起的沖突時往往會做出錯誤的歸因。今年年初在沙田新城市廣場爆發(fā)的反水客示威活動就是一個典型的例子。

下文將主要以沙田，尤其是沙田市中心為例，討論地產(chǎn)霸權(quán)如何在沙田獲得壟斷地位并占領(lǐng)本地居民的社區(qū)空間。沙田區(qū)是香港十八區(qū)其中一區(qū)，沙田是香港沙田區(qū)的主要部分，位于新界的中部。香港政府從1960年開始將沙田規(guī)劃為一個衛(wèi)星城市，也就是沙田新市鎮(zhèn)，而沙田市中心則是沙田新市鎮(zhèn)的中心及最繁榮的地帶。

1970年代以來沙田的歷史發(fā)展

1973年的沙田

上世紀(jì)六十年代開始，香港政府在人口與土地壓力下頒布新市鎮(zhèn)發(fā)展大綱，同時配合“十年建屋計劃”。新市鎮(zhèn)的基本理念“自給自足”、“均衡發(fā)展”，要求能滿足不同人口住房、就業(yè)、商業(yè)、社區(qū)、康樂、教育、醫(yī)療等各方面需求。

70年代初，沙田作為第一批新市鎮(zhèn)開始發(fā)展，市中心選在舊沙田墟市，墟市與商鋪食肆清拆，改建為今日的新城市廣場。社區(qū)康樂設(shè)施有沙田大會堂、沙田公園等，另有酒店和其他商廈、娛樂設(shè)施建立在市中心；高密度住宅區(qū)建立在市中心城門河兩旁沙田谷，低密度樓宇則在新市鎮(zhèn)外圍較高地勢，主要由政府興建的公屋；工業(yè)區(qū)分布在火炭、大圍等四個區(qū)域，以制造業(yè)和貨倉為主，保留曾大屋等部分鄉(xiāng)村及自然保育區(qū)；最重要的交通設(shè)施是九廣鐵路，其中沙田火車站位于沙田市中心。

經(jīng)過幾十年的發(fā)展，沙田人口從70年代初的3萬增長至2014年的65.8萬，成功緩解了香港市中心人口壓力，被視為香港新市鎮(zhèn)的典范。

然而，這一城市化進(jìn)程還有另外一面。自1960年起，以李嘉誠為代表的香港地產(chǎn)商注意到了土地蘊(yùn)藏的巨大商機(jī)，開始投資房地產(chǎn)市場。新市鎮(zhèn)計劃展開后，政府需要大量收地以興建基礎(chǔ)設(shè)施和公共場所。為減少現(xiàn)金支出，政府發(fā)出“換地權(quán)益書”，土地?fù)碛姓呖稍谌蘸笮陆缛魏涡率墟?zhèn)發(fā)展地區(qū)換取建筑用地。新鴻基與恒基等地產(chǎn)商開始在70、80年代積極收購換地權(quán)益書，買入新市鎮(zhèn)發(fā)展用地和新界農(nóng)地，從新市鎮(zhèn)計劃獲得了龐大盈利。

除了低成本鎖定土地，房產(chǎn)商在物業(yè)方面也大舉投資。以新鴻基為例，80年代初，為了配合新市鎮(zhèn)大型住宅屋邨的發(fā)展，它開始在各新市鎮(zhèn)中心興建大型綜合商場，首個項目就是沙田市中心的新城市廣場。這是當(dāng)時沙田新市鎮(zhèn)內(nèi)最龐大的商業(yè)建設(shè)，包括百貨公司、店鋪、影院、餐廳、文娛設(shè)施，吸引大量客流，獲得極大成功。之后新鴻基又新建新城市廣場二三期、并相繼在各新市鎮(zhèn)中心建大型綜合商場，包括新屯門中心、上水廣場等，獲得大量收益。

英國地理學(xué)家大衛(wèi)·哈維提出的“都市企業(yè)主義”（urban entrepreneurialism）理論指出，為了掘取壟斷地租，流動的全球資本會與當(dāng)?shù)卣现\，以發(fā)展的名義占據(jù)或馴化具有獨(dú)特文化價值的集體象征資本。沙田新市鎮(zhèn)的發(fā)展模式正是這種情形。

一方面，政府財力有限，需要借助市場力量吸引私人資本參與投資與興建配套設(shè)施，以滿足以大型住宅為主的新市鎮(zhèn)項目里不同居民生活、購物、娛樂等需求。另一方面，私人資本也得以在參與市鎮(zhèn)建設(shè)過程中，以低成本占據(jù)大量土地與空間資源，當(dāng)新市鎮(zhèn)發(fā)展起來后，這些資源擁有了不可替代的獨(dú)特價值，比如交通便利、客流量大等，令其價值不斷攀升，由此私人資本獲得了壟斷地租。

沙田新市鎮(zhèn)的發(fā)展并非是政府主導(dǎo)或市場主導(dǎo)的，而是政府與市場合作、官商合謀促成的，這就決定了沙田市中心的空間必須圍繞資本進(jìn)行轉(zhuǎn)變。而其后香港的多項土地政策，一步步刺激香港的房地產(chǎn)不斷升溫，最終形成了香港地產(chǎn)霸權(quán)不可撼動的支柱地位。

沙田市中心的空間改造與變遷

政府的規(guī)劃與商業(yè)資本的推動令沙田市中心從一個鄉(xiāng)郊之地成為都市空間。然而規(guī)劃中自給自足、均衡發(fā)展的理念并未完全實現(xiàn)。盡管人口迅速增長，但是工商業(yè)未能積極卷入，導(dǎo)致區(qū)內(nèi)職位不足，此外社區(qū)公共設(shè)施也未能配合人口增長，與本地社區(qū)的融合與生態(tài)環(huán)境的保育更為缺失。就這樣，在地產(chǎn)霸權(quán)的控制下，沙田市中心逐漸淪為一個以滿足購物為主的商業(yè)空間。

沙田市中心最初的空間規(guī)劃強(qiáng)調(diào)秩序。公共空間與私人空間劃分清晰，分層式的空間結(jié)構(gòu)使不同用途區(qū)域有效率地運(yùn)作及相互連接，一切井井有條，如同一個功能完備的系統(tǒng)。

香港本地城市地理學(xué)者認(rèn)為沙田新市鎮(zhèn)的設(shè)計是港英政府以空間秩序規(guī)訓(xùn)居民生活的手段，由此發(fā)展出香港中產(chǎn)階級的“沙田價值”觀念，即強(qiáng)調(diào)秩序、系統(tǒng)化、功能化、專業(yè)形象。

空間也建構(gòu)了沙田人的身份認(rèn)同，他們熱愛干凈有序的生活，認(rèn)同政府精密的規(guī)劃，他們信奉個人努力，從草根奮斗成為專業(yè)、中產(chǎn)，這更令他們對自己的社區(qū)滿足，以作為“沙田友”而自豪。

然而這只是故事的前半段，“沙田友”篤信的價值觀與井井有條的生活很快被打破了。當(dāng)年新鴻基在擬定新城市廣場計劃時，曾向政府許諾興建康樂設(shè)施以滿足沙田居民需求，然而說好的溜冰場、保齡球場、桌球室都未實現(xiàn)。

2003年自由行開放，新城市廣場把握商機(jī)迅速進(jìn)行翻新工程，原先受到沙田友喜愛的音樂噴泉與羅馬廣場樓梯全部拆除，昔日店鋪或解約、或被迫遷址高層鋪位。隨著客流量增大，營業(yè)額提高，租金也水漲船高，新城市廣場內(nèi)不斷有店鋪關(guān)張。商場內(nèi)的麥當(dāng)勞餐廳曾是這一快餐業(yè)巨頭的全球十大最繁忙分店之一，竟也在今年上半年因付不起租金而結(jié)業(yè) 。

而新城市廣場周邊的另外幾個商場，包括華懋集團(tuán)旗下的好運(yùn)中心、希爾頓中心，恒基兆業(yè)旗下的沙田中心和沙田廣場，則淪為藥房與廉價貨品的聚集地。由于沙田的商鋪不再為本地居民服務(wù)，新一代沙田居民對沙田已無社區(qū)歸屬感與認(rèn)同感。

總體而言，沙田市中心的空間變化經(jīng)歷了兩個過程。第一階段，如改革開放后中國的都市空間變遷一樣，趨勢是功能化與專業(yè)化。一方面試政府精細(xì)規(guī)劃了各個區(qū)域的土地用途，另一方面，市場力量的介入造成了專業(yè)區(qū)域越來越集中，比如在沙田市中心，商業(yè)零售區(qū)域日趨擴(kuò)大與集中。

第二個階段，則是都市內(nèi)部發(fā)生邊緣化的過程。一方面，由于租金昂貴，在不同產(chǎn)業(yè)之間，利潤較高的產(chǎn)業(yè)不斷擠壓低利潤產(chǎn)業(yè)，比如零售業(yè)擠壓餐飲業(yè)，在零售業(yè)內(nèi)部，比如利潤附加值高的奢侈品行業(yè)擠壓低端品牌，銷量高的運(yùn)動用品、化妝品等行業(yè)擠壓其他行業(yè)等等，此外也包括特許及連鎖商店取代私人小店。這種擠壓體現(xiàn)在空間上就是店鋪的同質(zhì)化與單一化，以及租金的梯度化。

另一方面，邊緣化也體現(xiàn)在地區(qū)的分化和不平等的加劇。比如住宅空間上，地理上相鄰的瀝源邨（瀝源邨位于沙田新市鎮(zhèn)的一個公共屋邨，公共屋邨是香港政府為低收入居民提供的廉租房）與位于新城市廣場的商業(yè)住宅不論是社區(qū)環(huán)境還是人群都明顯分化，后者要高端得多，房價也相差懸殊。集中化與分化在沙田市中心的同時存在決定了它必然將成為一個爭議空間。

游客、水貨客與沙田友的空間爭議

沙田的空間轉(zhuǎn)變?yōu)橛慰团c水貨客提供了方便（注：水貨客是指利用香港零關(guān)稅與貿(mào)易中心的條件，攜帶在香港以較低價格購買的商品進(jìn)入大陸轉(zhuǎn)手賺取差價的人，既有大陸人，也有香港人甚至外籍人士）。商鋪的集中化為一站式采購提供方便，類型的同質(zhì)化為貨比三家提供條件。

沙田的地理位置在香港并非市中心地區(qū)，然而隨著與大陸經(jīng)濟(jì)往來的頻繁和交通的便利加速，其地理位置在深港一體的格局下逐漸趨于中心。與上水、屯門等靠近深圳口岸并擁有大型綜合商場的新市鎮(zhèn)中心一樣，沙田市中心逐漸成為游客及水貨客購物休閑的地方。

在自由市場的供需關(guān)系下，為滿足更大經(jīng)濟(jì)體量下大陸消費(fèi)者的購物喜好與要求，大量藥店、鞋店、化妝品店、食品店占據(jù)了商場空間，而原先服務(wù)于本地居民的店鋪則漸漸消失。這一空間吞噬的過程發(fā)生的動因從人口/利潤關(guān)系上來說，是由于商場的游客人數(shù)超越本地居民人數(shù)，消費(fèi)能力也高于本地消費(fèi)，從資本/成本上來說，則是小型店鋪對租金的承受能力不如大型連鎖店鋪，因而只有退出。

在本地居民看來，沙田市中心的功能之所以單一化，店鋪同質(zhì)化，房價攀升，空間逼仄，這種種問題都是因為大陸消費(fèi)者來消費(fèi)造成的，因此一些本土激進(jìn)團(tuán)體甚至發(fā)起了“捍衛(wèi)沙田”的反水貨客運(yùn)動，針對拖行李箱的旅客示威挑釁。

但是，他們并沒有意識到表象之下地產(chǎn)霸權(quán)在其中的主導(dǎo)地位，以及利潤被地產(chǎn)霸權(quán)掘取的事實。正是在資本的作用下，沙田不再作為一個地方存在，而是轉(zhuǎn)化成了一個提供貨品的空間，而貨品也來自全球各地的、去地方化的物品。這種流動的、匿名化的、資本化的空間處理方式與沙田友、沙田作為社區(qū)空間都存在巨大沖突。