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酒店投資人如何選擇適合自己的酒店金融產(chǎn)品？

上一期我們介紹了酒店的主要融資方式，本期主要圍繞酒店融資時(shí)應(yīng)該參考的主要指標(biāo)和計(jì)算公式，方便大家有融資需求時(shí)，能夠了解各種金融產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)和內(nèi)容，選擇適合自己的金融產(chǎn)品。

常見(jiàn)貸款類(lèi)型介紹

1.裝修貸：

針對(duì)連鎖酒店加盟商及酒店品牌方，適用于新開(kāi)連鎖酒店裝修貸款、老店翻新與擴(kuò)建升級(jí)裝修貸款。

２.經(jīng)營(yíng)貸：

經(jīng)營(yíng)貸的貸款資金不僅可以用于酒店的裝修和翻新，還可以用于酒店運(yùn)營(yíng)/周轉(zhuǎn)/宣傳等等，更加靈活。

３.信用貸：

信用貨指的是以借款人的信譽(yù)發(fā)放的貸款，借款人不需要擔(dān)保。用于酒店的各個(gè)環(huán)節(jié)皆可。

融資成本構(gòu)成部分

市場(chǎng)上資方的綜合成本包括以下兩大類(lèi)：

1）計(jì)息方式。

利息成本的計(jì)息方式有兩種：

一是按不變利率計(jì)息；是指按負(fù)債發(fā)生時(shí)規(guī)定的利率乘以負(fù)債余額計(jì)算利息額。

二是按可變利率計(jì)息。是負(fù)債發(fā)生時(shí)不規(guī)定具體的利率，而是確定一個(gè)基準(zhǔn)，通常以市場(chǎng)不斷變化的某種利率為基準(zhǔn)（如國(guó)庫(kù)券利率），加減某一具體的數(shù)額（0.5%或1%）為該項(xiàng)負(fù)債的利率。

2）服務(wù)費(fèi)。服務(wù)費(fèi)的產(chǎn)生，是由于融資需要第三方金融機(jī)構(gòu)，相當(dāng)于第三方融資機(jī)構(gòu)的傭金。不同金融機(jī)構(gòu)服務(wù)費(fèi)包含細(xì)項(xiàng)不一樣。第三方金融機(jī)構(gòu)常見(jiàn)的服務(wù)費(fèi)包括：融資服務(wù)費(fèi)、增信費(fèi)，部分資方直接統(tǒng)稱(chēng)服務(wù)費(fèi)。市場(chǎng)上，服務(wù)費(fèi)的年化成本為3%-5%不等。

很多第三方金融機(jī)構(gòu)表面上，融資年化成本為6%-7%。但是。通常計(jì)算年化率會(huì)把融資服務(wù)費(fèi)和增進(jìn)費(fèi)計(jì)算進(jìn)去。所以，很多產(chǎn)品的綜合資金年化成本在10%-12%，是一個(gè)合理的區(qū)間。

融資資金成本公式：n代表貸款期限（月數(shù)）

其中，年利化率為：

融資服務(wù)成本比例為： 還款方式

按月付息：每月只還利息，本金最后一次性還清。

一次性還款：每月什么也不出，最后一次性付清本息。

等額本息：每月等額還本付息 計(jì)算公式為：

總的說(shuō)來(lái)，最后一種所還的利息最少。

 

中檔酒店融資抵押形式

目前中檔酒店融資，主要有以下三種抵押形式：

1）質(zhì)押股權(quán)。 市場(chǎng)上很多資方，通過(guò)質(zhì)押酒店100%股權(quán)的形式放款給酒店投資人。在合同期內(nèi)，酒店能按合同如期償還貸款，雙方相安無(wú)事。一旦投資人喪失還款能力，酒店真正的持有者是資方。資方有權(quán)不經(jīng)過(guò)酒店的同意對(duì)酒店對(duì)外出售、轉(zhuǎn)讓?zhuān)允栈刭Y方的本金和資金使用成本。

2）抵押收益。酒店集團(tuán)或OTA背景的資方，以抵押收益的方式給投資人放款。當(dāng)項(xiàng)目喪失還款能力時(shí)，資方有權(quán)直接介入項(xiàng)目后期的經(jīng)營(yíng)，通過(guò)改善酒店經(jīng)營(yíng)，保證資方的利益。

3）抵押個(gè)人財(cái)產(chǎn)。個(gè)人財(cái)產(chǎn)主要是指貸款人的房產(chǎn)類(lèi)高保值財(cái)產(chǎn)。這類(lèi)高保值財(cái)產(chǎn)更容易獲得銀行類(lèi)貸款，同時(shí)它的資金綜合使用成本低。不過(guò)，很少股東愿意拿個(gè)人的房產(chǎn)用來(lái)抵押，除非酒店項(xiàng)目是獨(dú)資股東。

 

融資需要的審核材料

一.身份資料

二.企業(yè)證照：營(yíng)業(yè)執(zhí)照、特種行業(yè)許可證、衛(wèi)生許可證、消防許可證

三.物業(yè)項(xiàng)目資料

1.租賃合同。

2.物業(yè)房產(chǎn)證或三證(建設(shè)規(guī)劃許可證/土地證/竣工驗(yàn)收證)。

3.租金支付憑證。

四.財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)

1.收支明細(xì)月報(bào)

2.PMS數(shù)據(jù)

3.銀行流水

4.財(cái)務(wù)報(bào)表

五.加盟合同

六.征信資料

七.股東資料

今日話題：

您的酒店在融資前需要做哪些準(zhǔn)備？哪項(xiàng)指標(biāo)是您最看重的？

歡迎在評(píng)論區(qū)說(shuō)出您的看法。