紐約的行政區(qū)劃已經(jīng)保持了上百年歷史，城市建設(shè)用地總量一直保持穩(wěn)定狀態(tài)。隨著城市人口數(shù)量、家庭結(jié)構(gòu)、城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在不同歷史時期的發(fā)展變化，紐約的城市建設(shè)通常需要利用存量土地進行更新性開發(fā)。城市存量土地，包括閑置或低效使用的空地（包括私有及城市所有土地），也包括不同程度工業(yè)污染及工業(yè)建設(shè)物遺留的地塊（也稱為棕地）。

1970年代，紐約的空置土地占城市用地總量的13%；到1990年代末，隨著內(nèi)城復(fù)興和人口回流，大量建設(shè)活動相繼發(fā)展，城市空地比例降低到9.5%；2010年，紐約全市有將近3萬塊零散分布的空地，占用地總量的7.1%，其面積總和幾乎與整個曼哈頓島相當(dāng)。然而，閑置用地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地的機會十分有限。由于大量空地為私有物業(yè)，難以推動建設(shè)；另外，閑置地塊的區(qū)位與新增人口居住匹配性有限；還有一個重要原因是，很多閑置地塊面積太小，無法達到具有一定投資收益的建設(shè)規(guī)模。另一方面，從棕地存量看，一個污染地塊恢復(fù)建設(shè)前，需要對污染物進行治理，而土地清理的工程費用和清理周期，無疑提升了項目造價和開發(fā)風(fēng)險。對于小尺度、分散的棕地來說，面臨土地清理的復(fù)雜過程和低投資收益的雙重障礙。因此，在更為精細土地的利用政策出臺前，這兩類存量土地?zé)o法得到有效利用。

但紐約的人口卻在持續(xù)增長。在經(jīng)歷了二戰(zhàn)后人口持續(xù)減少后，1980年代紐約人口開始回升，于新世紀初突破了1950年代的歷史最高水平（798萬人）并繼續(xù)保持上升發(fā)展的趨勢。根據(jù)紐約規(guī)劃局公布的數(shù)據(jù)：到2030年，紐約人口將達到882萬。超過40萬的人口凈流入對住宅建設(shè)以及居住可負擔(dān)性形成巨大挑戰(zhàn)。在上一個10年，紐約共計新建及保留了16.5萬套可負擔(dān)住宅；2014年，新一輪的住宅計劃推出，這個數(shù)字增加到20萬套。從用地角度看，目前紐約40%以上的城市建設(shè)用地均為住宅用地，工業(yè)、制造業(yè)、商業(yè)、辦公、酒店、行政等幾大用地之和只占不到15%，盡管工業(yè)及制造業(yè)用地還將進一步減少，但住宅用地供應(yīng)仍然面臨不足的形勢。

自1980年代末期起，紐約重視城市存量用地的建設(shè)管理，在城市空地和棕地的利用上，持續(xù)推出了一系列適應(yīng)性政策以打破土地供應(yīng)障礙，提高住宅供應(yīng)量以適應(yīng)城市發(fā)展。如今，其一系列建設(shè)成果正在顯現(xiàn)，經(jīng)驗亦可總結(jié)。

利用棕地建設(shè)可負擔(dān)住宅

紐約政府很早就認識到污染土地是提供可負擔(dān)住宅建設(shè)用地的有效途徑之一。一方面開發(fā)商可以以低廉的價格獲得土地，清理后進行二次開發(fā)；而且，由于區(qū)位和面積因素不適合更大規(guī)模的商業(yè)、辦公或者高密度住宅建設(shè)的地塊為中小規(guī)模的住宅項目提供了機會。

目前，紐約已經(jīng)頒布的各類棕地支持計劃多達三十余個，其中相當(dāng)多的項目都與可負擔(dān)住宅及低收入社區(qū)建設(shè)直接或間接相關(guān)：有的以棕地清理為目標(biāo)，支持各類建筑業(yè)態(tài)的開發(fā)建設(shè)；有的側(cè)重于社區(qū)復(fù)興與經(jīng)濟發(fā)展；也有針對棕地可負擔(dān)住宅建設(shè)項目的專項計劃。由于小幅棕地地塊相對分散，所以將這類污染地塊進行整合，規(guī)劃為棕地片區(qū)并對其進行綜合開發(fā)不但可以提升建設(shè)效益，也有利于更大區(qū)域的社區(qū)發(fā)展。紐約州于2003年開始實施“棕地機會區(qū)”（BOA：Brownfield Opportunity Areas）規(guī)劃，為政府和開發(fā)機構(gòu)建立伙伴聯(lián)系，并由州政府提供技術(shù)支持及財政資助。2006年，紐約市建立了棕地“自愿清理計劃”（VCP：Volunteer Cleanup Program），致力于為低到中等污染程度的城市土地提供清理資金，然后用于二次開發(fā)，這是全國范圍內(nèi)最先成立的城市一級的棕地清理項目。2011年，紐約環(huán)境修復(fù)辦公室（OER：office of environmental remediation）負責(zé)管理VCP，迄今為止，該計劃覆蓋已230多個開發(fā)項目，其中住宅項目160多個，包括45個可負擔(dān)住宅項目（合計3900多套可負擔(dān)住宅），最終提供6400個就業(yè)崗位以及19500個建造業(yè)崗位。紐約市棕地片區(qū)規(guī)劃全稱為“社區(qū)棕地規(guī)劃”（CBPA：Community Brownfield Planning Area），通過該項規(guī)劃，OER可以有依據(jù)的高效聚集社區(qū)資源，并且通過上級政府申請資金。目前紐約市已建立21個棕地片區(qū)，還有12個正在起草中。通過棕地規(guī)劃區(qū)，社區(qū)機構(gòu)和規(guī)劃師可以通過與市規(guī)劃局建立合作關(guān)系對當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)的棕地進行恢復(fù)性開發(fā)。

在建設(shè)實踐領(lǐng)域，紐約推出VCP計劃之前，針對棕地二次開發(fā)的建設(shè)項目通常采取示范性項目的方式，集結(jié)各方力量合作積累開發(fā)經(jīng)驗，最終為土地清理、項目融資、規(guī)劃設(shè)計、建造管理的全過程建設(shè)進行探索，最終形成完善的棕地開發(fā)流程。位于布朗克斯區(qū)的Via Verde住區(qū)就是一個成功建設(shè)的示范性項目，該項目為后續(xù)開發(fā)的棕地住宅及可負擔(dān)住宅建設(shè)積累了諸多有益經(jīng)驗。

Via Verde住區(qū)項目于2006年啟動，由紐約住房保護部（HPD：Department of Housing Preservation and Development）和建筑師協(xié)會紐約分會聯(lián)合發(fā)起設(shè)計競賽，目的是探索如何利用棕地開發(fā)進行可負擔(dān)住宅的建設(shè)，并實現(xiàn)人居環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展、提高可負擔(dān)住宅的建造標(biāo)準(zhǔn)，通過適宜性設(shè)計促進居民健康等多重目標(biāo)。地塊位于紐約南布朗克斯區(qū)，占地約0.55公頃，其所在區(qū)域是布朗克斯最衰敗蕭條的地區(qū)。最終競賽由紐約當(dāng)?shù)氐慕ㄖO(shè)計公司、私營開發(fā)商及非營利開發(fā)商組成的團隊贏得了競賽獲得開發(fā)建設(shè)權(quán)。從方案到落地最終耗時6年，該住區(qū)于2012年6月最終建成開放。

Via Verde是一個可負擔(dān)住宅及商業(yè)的混合開發(fā)項目，包括150套家庭收入在40-60%AMI的可負擔(dān)租賃住宅以及71套家庭收入在70-100%AMI的可負擔(dān)銷售住宅。由于南布朗克斯區(qū)的哮喘發(fā)病率一直高于全國水平，設(shè)計希望能夠為居民提供更優(yōu)質(zhì)的室外空間，因此項目最突出的特點是利用多種綠色建筑策略促進居民的健康生活。該項目采取住宅組團的形式，由一幢20層高層住宅、一幢6-13層公寓以及2-4層聯(lián)排公寓圍繞著一個中心庭院組成。建筑師采用了南部設(shè)置低層住宅，逐漸過渡到北側(cè)高層的設(shè)計策略，租賃住宅部分設(shè)置在高層（109套）及中高層（42套）中，商品住宅部分在中高層及低層部分。階梯式的屋頂提供多樣化的綠地空間：三層屋頂為植栽，四層屋頂為果樹，五層的屋頂為社區(qū)居民提供種植床作為社區(qū)菜園。除了綠色空間外，項目還采用水平、垂直設(shè)置的光伏太陽能面板及雨水收集系統(tǒng)以及很多應(yīng)用在住宅中的節(jié)能方案，比如增加保溫層厚度及更高效的采暖設(shè)備。戶型設(shè)計考慮到轉(zhuǎn)角戶型可以享受到中間戶型欠缺的兩個朝向的通風(fēng)優(yōu)勢，而在平面中將中間戶型向外突出，不但豐富了視野，也形成有利通風(fēng)的格局。設(shè)計師還利用其他簡單有效的手段鼓勵日?；顒?，比如通過規(guī)范調(diào)整放寬了消防要求，而且允許所有綠色屋頂都可以作為上人屋面。另外，以往的“綠地＋塔樓”模式的高層公共住宅已飽受詬病，但該住區(qū)出色的建筑組團式布局策略扭轉(zhuǎn)了人們對高層可負擔(dān)住宅的不良印象，不僅滿足了低收入家庭居住意愿，也受到更廣泛收入群體的青睞，為未來可負擔(dān)住宅開發(fā)的建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)形成了有益參考。

利用空地開發(fā)可負擔(dān)住宅

紐約在1980年代開始針對城市空地進行可負擔(dān)住宅建設(shè)的探索。1987年，住宅保護部聯(lián)合建筑師聯(lián)盟對小尺度空地進行研究，希望利用這類地塊進行可負擔(dān)住宅建設(shè)。早期的合作研究涉及10個不同類型的城市空地，希望通過創(chuàng)新設(shè)計在城市現(xiàn)行建設(shè)規(guī)范框架下開發(fā)適應(yīng)不同社會群體住宅建設(shè)，并形成設(shè)計范式。今天，紐約很多市屬閑置用地由于旺盛的開發(fā)需求已經(jīng)進行建設(shè)，但城市仍然面臨進一步提高土地利用效率的訴求。根據(jù)2014年紐約可負擔(dān)住宅計劃，特別針對小尺度城市空地提出兩項政策：一是“社區(qū)建設(shè)計劃”（NCP：the Neighborhood Construction Program），一是“填充開發(fā)自有住宅機會計劃”（NIHOP：the New Infill Homeownership Opportunities Program）。這兩個項目旨在整合小規(guī)模用地建設(shè)低密度的可負擔(dān)住宅（20套以下），并且特別針對小型開發(fā)商、社區(qū)公司和非政府機構(gòu)提供優(yōu)惠。

針對城市小尺度住宅的另兩個重要項目，是市民住宅與規(guī)劃委員會（CHPC：the Citizens Housing and Planning Council）的“造屋”（Making Room）計劃以及HPD的“適應(yīng)性紐約”（adAPT NYC）項目。造屋計劃以2030城市人口增長規(guī)模為背景提出的住宅建設(shè)研究，主要針對未來住宅建設(shè)規(guī)范和設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，包括極小、極高密度住宅的研究。適應(yīng)性紐約項目，則以HPD領(lǐng)導(dǎo)的“微住宅”（Micro-Unit）設(shè)計競賽為契機，以日益增長的小家庭結(jié)構(gòu)（一人或兩人居?。楸尘埃接戇m應(yīng)未來人口數(shù)量和家庭結(jié)構(gòu)的居住形式以及如何以不增加建筑整體體量、不影響居住品質(zhì)的方式提高居住效率。

微住宅規(guī)劃與模塊建造方案

競賽實踐地塊位于曼哈頓中城的一塊HPD所有的空地，nArchitects‘與Monadnock開發(fā)公司團隊的方案最終贏得競賽。設(shè)計方案突破了兩項紐約市現(xiàn)行的住宅設(shè)計規(guī)范：公寓最小面積不得低于400平方英尺（約40平方米），以及不得整幢樓均為最小面積住宅的規(guī)定。但是，模塊化的建造方案以及對其他規(guī)劃控制指標(biāo)的遵守，使該模式可以適應(yīng)多種場地、建筑高度及容積率的住宅用地，而且可以大大縮短工期。微住宅項目共計55套公寓，面積在260到360平方英尺之間，目標(biāo)居住群體是低收入到中等收入范圍的家庭。公寓樓配置了豐富的共享設(shè)施：包括健身房、門廳、社區(qū)活動室、自行車棚、住戶儲藏間和寄物柜、私人活動室、露臺和小花園。

模塊化住宅空間構(gòu)成

模塊化住宅的建造

微住宅是紐約第一個極小住宅項目以及第一個應(yīng)用模塊化建造方案實施的集合住宅，探索了極限面積條件下實現(xiàn)居住舒適性的綜合策略，提供每戶高達2.95米的室內(nèi)凈高和微型陽臺。該項目目前正在施工，預(yù)計今年可以建成開放。

經(jīng)驗與啟示

中國城市保障性住房目前處于大規(guī)模建設(shè)階段，未來城市用地也面臨存量建設(shè)的局面。借鑒紐約利用存量土地進行可負擔(dān)住宅開發(fā)的經(jīng)驗對我國用地緊張以及高密度居住的城市進行建設(shè)具有一定意義。

自紐約VCP建立以來，棕地再開發(fā)項目在申請、審批、核準(zhǔn)及清理全過程采用高效便捷的流程化管理方式，為項目開發(fā)前期的土地整備掃清障礙，提高了開發(fā)商進行棕地投資的信心。通常，開發(fā)團隊只要參照官方模版遞交4份文件，隨后由審批者直接修改以減少中間過程，并且全部在網(wǎng)上完成?，F(xiàn)行的棕地可負擔(dān)住宅項目從申請到土地清理結(jié)束只需半年時間，住宅項目建設(shè)周期3年左右（Via Verde項目則耗時6年）。此外，VCP減少了項目開發(fā)風(fēng)險，比如之要求開發(fā)商在土地清理完成后才能申請建設(shè)優(yōu)惠補貼，但是并不排除申請失敗的可能。

棕地住宅或填充住宅開發(fā)盡管已有很多成功建設(shè)的經(jīng)驗，然而，相較商業(yè)住宅來說，可負擔(dān)住宅面臨更多困難，一是開發(fā)商傾向追求更高的利潤而不愿開發(fā)，二是政府的金融支持有逐漸萎縮的趨勢。通過示范性項目，一方面對于建設(shè)過程中的規(guī)劃設(shè)計問題和政策性障礙進行梳理和調(diào)整，一方面為其他類似項目的開發(fā)建立信心、樹立榜樣。Via Verde住區(qū)的設(shè)計過程突破了不少現(xiàn)行規(guī)范。例如由于地塊形狀的問題，無法滿足通常要求的地面停車位數(shù)量；為了增加居民的步行機會特別將樓梯間做成開放形式；另外也突破了對上人屋面的相關(guān)規(guī)定。城市“微住宅”項目則突破了紐約之前對公寓最小面積的規(guī)定。這些探索都是通過開發(fā)團隊與城市管理部門的不懈溝通，通過示范性項目改變了僵化的規(guī)范條款，從而推動了整個住宅產(chǎn)業(yè)的適應(yīng)性發(fā)展。

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