去年8月的北京學區(qū)房分析，如今相隔已有半年之久。今年開年，伴隨房價上漲和兩會期間46萬/平的學區(qū)房的新聞，“房價”和“學區(qū)”等詞匯繼續(xù)被炒到新聞頭條。一方面是政府大力推行教育資源均衡的相關政策，另一方面，“學區(qū)房”卻一路唱紅。2015后半年，的房價市場到底是漲是跌？學區(qū)房價格是否出現(xiàn)非理性增長？這次我們用搜房網(wǎng)的數(shù)據(jù)來一探究竟。

（此次數(shù)據(jù)來源不同，結果較上次分析略有差異。）

房價是否大幅上漲，哪里的房子漲了？

開年某些一線城市房價暴漲，讓所有購房者都經(jīng)歷了一番心情波動，那么北京的房價是否也如此呢？

總體漲幅趨勢與比例

表1和圖1分別表現(xiàn)了今年2月北京小區(qū)環(huán)比的房價漲跌比例和去年8月以來北京房價的漲幅趨勢?？傮w來說，環(huán)比上升的房子比例占比超過50%。且房價上漲并非一蹴而就，而是在這大半年的時間內緩慢攀升，并在去年12月與今年1月份攀升劇烈。同時，價格下降的小區(qū)也存在，只不過并不占多數(shù)。

表1 2016年2月環(huán)比漲跌幅百分比

漲幅大小對應的空間分布

通過熱力圖（圖2）的可視化表現(xiàn)，可以直觀看出北京2月環(huán)比漲跌幅的空間差異。環(huán)比上漲的小區(qū)比環(huán)比下降的小區(qū)多，且多集中在東南二環(huán)的廣渠門、雙井，西二環(huán)沿線，三環(huán)東北部的團結湖、三里屯、左家莊，西三環(huán)外的萬柳到紫竹院片區(qū)，四環(huán)東北部的望京、北部的小營、亞運村。遠郊的回龍觀、房山、大興、通州也有一定程度增長。而局部藍色地區(qū)，比如南二環(huán)的方莊、北五環(huán)的清河等，有為明顯的下降?？磥恚@次是朝陽的房子漲得比較厲害。

圖2 2016年2月北京小區(qū)環(huán)比熱力圖

真的是改善型需求嗎？

不同建筑年代的住宅的銷售狀況，一定程度上代表人們不同的購房需求，而這種需求的強烈與否，又體現(xiàn)在價格漲幅上。我們選取今年2月環(huán)比漲幅前20%，即漲幅大于2%的小區(qū)，統(tǒng)計其建筑年代的分布，如表2，可以看到“漲幅大于2%的小區(qū)”所占百分比，對應1990年以前的住宅最多，為22%——這些建筑多分布在3環(huán)以內，且多是對口學區(qū)。而其他建筑年代百分比差異不大，不能直觀看出哪個年代的住宅更受歡迎。不過，因缺乏交易數(shù)據(jù)，無法判斷出今年開年以來的購房需求是改善型需求。

表2 漲幅>2%各年代小區(qū)數(shù)量及百分比

和去年8月比，哪些地方漲得快？

與去年8月份的房價環(huán)比漲幅的空間分布對比，可以發(fā)現(xiàn)，今年東邊朝陽區(qū)漲幅領跑，回龍觀漲勢也不錯。而學區(qū)聚集的西城區(qū)，漲幅雖有，但沒有大朝陽漲得兇殘。另一個漲幅明顯降低的地方是通州，市政府搬遷的風聲慢慢過去，通州限購政策的實施，對其漲幅有著明顯降溫作用。

圖3 2015年8月北京小區(qū)環(huán)比熱力圖

站在風口浪尖的學區(qū)房

央視近期的節(jié)目“經(jīng)濟半小時”《誰炮制了天價學區(qū)房》中，已經(jīng)破除了46萬/平的學區(qū)房的謠言（鏈接戳：http://tv.cctv.com/2016/03/24/VIDEhvXi7glIb5L6bJKQ7aJq160324.shtml?from=timeline&isappinstalled=0 ，順帶有同衡團隊的研究），那么，學區(qū)房價格這幾個月到底是怎樣一種存在？相比半年前，有怎樣的變化?

半年的環(huán)比漲幅趨勢

我們仍然選取市重點與區(qū)重點小學作為重點小學，選擇其對應的小區(qū)作為重點學區(qū)房（對口與否參照搜房網(wǎng)http://esf.fang.com/school/）。其他小區(qū)作為一般學區(qū)小區(qū)。計算去年8月到今年2月的每個月環(huán)比數(shù)據(jù)（圖4）。可以看到重點學區(qū)房的環(huán)比漲幅比普通小區(qū)均高出30%以上。且漲幅從去年11月開始增大，到今年1月，漲幅還在繼續(xù)擴大，今年2月份又降低到0.45%。結合表3情況，可以看到，今年2月，重點學區(qū)環(huán)比有所上升的小區(qū)占了59.24%,高于所有小區(qū)的值。但和去年8月份比，這個數(shù)值有所下降?？梢酝茰y，學區(qū)的漲幅可能沒有人們想象的那么夸張。

表3 重點學區(qū)環(huán)比上跌幅情況

把環(huán)比漲跌幅數(shù)據(jù)落到到空間上（圖5），非常明顯的是海淀萬柳片區(qū)的學區(qū)漲勢依然兇殘，而今年2月，西城、通州、朝陽的漲幅整體有所下降。

圖5 重點學區(qū)與一般學區(qū)小區(qū)漲幅分布（201508vs201602）

溢價率

選取重點學區(qū)200m以內的一般小區(qū)均價計算重點學區(qū)房的溢價率，通過對比去年8月與今年2月的溢價率（表4），發(fā)現(xiàn)四區(qū)中，除開海淀，其余三區(qū)的溢價率均有所下降。而東城在去年8月溢價率是最高的，今年2月海淀最高。朝陽總體來說溢價率是最低的。

表4 四區(qū)各重點學區(qū)與重點200m內一般學區(qū)溢價率

*溢價率=（重點-一般）/一般*100%

通過以上分析，結合近兩年來的相關政策，我們推測一個方面是由于海淀學區(qū)制比較成熟，大學區(qū)內（大致以街道為界）學校之間合作和升學對應范圍變動不大，并成立了學區(qū)委員會，又沒有內城價格那么離譜；另一個方面是海淀的培訓機構發(fā)達，購房家長考慮周末上興趣班較為方便，所以海淀區(qū)的學區(qū)房價格漲勢比較兇殘。而觀望近幾年西城區(qū)的教育政策，好中學配差學校，好小學配一般中學政策大力推行（參考：http://www.xjks.org/info1.aspx?iid=825&id=58&url=/page1.aspx?id=58|p=|s=Title|n=，2015年西城區(qū)初中招生學區(qū)一覽表）對學區(qū)房價格壓制作用見效快，導致西城區(qū)老牌學區(qū)房漲幅下跌，溢價率減小。

結合我們的研究與央視的調查，也可以看到，由于房地產(chǎn)中介對二手房信息的壟斷，難以確保二手房信息的真實性，同時對學區(qū)房價格進行哄抬熱炒，結合賣房者想賣出更高價格的心理動機，房價很容易被炒得過高。而對想擁有學區(qū)房的教育乃至金融屬性的消費者來說，這些風險也隨著購買行為，轉嫁到了他們身上。

結語

通過這些分析，可以看到一些狀況：本次年初傳聞的房價大漲并不是突然性的漲價，而是在去年不斷降息、與降首付等政策因素的刺激下，從去年8月開始慢慢升溫，并于今年1月份達到峰值。相比去年8月，今年2月份朝陽區(qū)的房價漲幅較大。

而站在風口的重點學區(qū)房的漲幅依舊高于一般學區(qū)房，但并沒有傳說中的引領風騷，尤其是西城區(qū)，在教育政策的作用下，西城、東城的學區(qū)房溢價在這半年內有所減少，而高冷的海淀卻依然風骨依舊。學區(qū)政策所賦予房產(chǎn)的投資、保值等金融屬性，雖然吸引了很多人的購買，但其風險也比較大。學區(qū)房價的變化與學區(qū)的階段性調整、教育改革等因素密切相關，有可能讓消費者的投入受到損失。

其實，就像央視說的，2016年1月26日，教育部辦公廳下發(fā)了《關于做好2016年城市義務教育招生入學工作的通知》，明確提出，在教育資源配置不均衡、擇校沖動強烈的地方，根據(jù)實際情況積極穩(wěn)妥采取多校劃片。這是教育部首次在官方文件中提出實施多校劃片。所謂的多校劃片就是指一個小區(qū)對應多個學校，讓買了學區(qū)房的家庭不確定到底能上哪個學校。與此同時，教育部還“欽點”了24個城市的名，要求這些城市所有縣市區(qū)100%的公辦小學、90%的公辦初中要實現(xiàn)劃片入學。這都將促進教育公平，推動教育資源均衡發(fā)展。

所以結合現(xiàn)實情況，建議大家還是以剛需為主，說不定哪天就全部就近入學了呢。

*央視經(jīng)濟半小時學區(qū)房調查視頻：http://tv.cctv.com/2016/03/24/VIDEhvXi7glIb5L6bJKQ7aJq160324.shtml?from=timeline&isappinstalled=0