專訪｜正榮集團總裁黃仙枝：一線城市房價下跌可能性幾乎為零

澎湃新聞記者周祺瑾

2016-04-15 07:52

地產(chǎn)界 >

黃仙枝稱，從資源稀缺角度以及產(chǎn)業(yè)集聚度、人口等因素而言，一二線城市依然比較安全，特別是一線城市，房價下跌的可能性幾乎為零。

2013年，在房地產(chǎn)被“黃金十年結(jié)束”輿論中，有企業(yè)反其道而行，攻城略地、迅速擴張，在一片觀望中，最終實現(xiàn)了規(guī)模的爆發(fā)增長。這其中就有包括正榮集團。

自2013年進軍上海啟動全國化戰(zhàn)略以來，公司銷售數(shù)據(jù)呈現(xiàn)爆發(fā)式增長。2015年正榮銷售額為306.3億元，全國房企排名第26位。進入2016年，正榮在2015年的規(guī)模基礎上實現(xiàn)銷售額增長20%-25％，預計2018年突破550億，未來三年的復合增長率約30%。

作為前中國房企30強唯一一家沒有登錄資本市場的房企，今年3月，正榮總部搬遷至上海，正式啟動“上海和福州”雙總部戰(zhàn)略。

4月12日，正榮集團董事總裁黃仙枝在接受澎湃新聞記者（m.nxos.com.cn）專訪時表示，正榮在過去幾年的表現(xiàn)看似激進，實則是集團管理層對房地產(chǎn)市場做了多年研究之后的判斷。也正是所謂的敢于投資，抓住了或許是最后一輪進躋身房企第二梯隊入上海市場的機遇。

抓住了最后一輪躋身第二梯隊的機遇

黃仙枝稱，地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)持續(xù)增長，必定要擴張規(guī)模，否則就會面臨人才流失、不被資本市場認可等瓶頸。

事實上，集團將總部搬遷至上海，也有這方面考慮：“上海有其特有的戰(zhàn)略高度，企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模之后，對于人才、資金、資源等要素提出更高的要求?！?/p>

黃仙枝稱，正榮過去3年的高速發(fā)展，得益于前期土地儲備充足。2013年開始，正榮在海西、和長三角、京津冀等區(qū)域大量拿地，進入上海、南京、蘇州、天津等城市，僅2013年，拿地金額達到140億元，目前長三角的整體貨值占集團整體貨值的一半以上。

黃仙枝表示，也正是所謂的敢于投資，抓住了或許是最后一輪進躋身房企第二梯隊入上海市場的機遇。后來的市場證明，當時的決策是正確的。

黃仙枝稱，正榮的戰(zhàn)略設定總體描述為1個職能總部，4大發(fā)展區(qū)域（京津翼區(qū)域、長三角區(qū)域、海西區(qū)域、中部區(qū)域），每個區(qū)域包含5個核心城市。在投資過程中，集中資源攻破重點城市，提升市場份額。

可以看到，經(jīng)過上一輪拿地，公司重倉的上海、南京、蘇州，土地紅利明顯。以具體項目為例，南京潤江城項目一期開盤價14000元/平方米，一年半后已逼近30000元/平方米，而蘇州國領高層項目，當年9999元單價開盤，目前均價已突破2萬元/平方米。

二次擴張：不當?shù)赝?/strong>

正榮集團董事總裁黃仙枝。

從2015年11月至今，正榮集團在公開市場上拿地近100億元，同時，有多個并購項目在洽談。蘇州、南京、天津、福州、莆田成為拿地補貨的重點城市。到目前為止，正榮集團在這5個城市都新增了土地儲備，上海還在伺機而動。上周，正榮以總價2.6億摘得蘇州望亭地塊，折合樓板價5857元/平方米，溢價率166.24%。這塊地屬于當時溢價率最低的地塊。
黃仙枝表示，正榮目前在土地市場的策略，遵循三原則：全面參與，謹慎出價，不當?shù)赝酢Ｈ鎱⑴c，意味著正榮盡量多參與深耕城市土地出讓的報名、測算、投標與現(xiàn)場拍賣。目的只有一個，在土地市場上，盡快熟悉每一個可能的對手，從出價風格，算賬水平，產(chǎn)品能力與安全線評估。
以南京市場為例，今年1月15日，正榮在南京二度出手。一塊容積率3.8的土地，以22.8億元起價競拍，在恒大、萬科、正榮、綠地、招商與碧桂園6家房企中展開，很快就演變成招商與正榮的“二人轉(zhuǎn)”。54輪后，正榮以10774元/平米的樓面價勝出。南京成功拿地僅僅兩周后，南京地價全面上漲。隨后的上海建工聯(lián)合體在臨近區(qū)域中，以高達64.8億元的總價成交。
數(shù)據(jù)顯示，近5個月正榮投資100億土地款，測算貨值過250億，貨值比達到1：2.5，在同一梯隊的開發(fā)企業(yè)里面相對比較優(yōu)秀。
黃仙枝告訴記者，這一輪拿地與上一輪不一樣，這一輪更加注重土地的利潤和開發(fā)的效率，追求有質(zhì)量的增長?！霸谶@輪市場上行過程中，拿地更考驗投資能力，萬一市場波動，也能立于不敗之地。”他表示。
而對于快速擴張所帶來的負債問題，黃仙枝也并不避諱談。
他表示，有發(fā)展，就有負債，關鍵是我們有紅線不能破，正榮的融資結(jié)構(gòu)中，大部份來自于銀行信貸，而非外界傳言的信托、基金等，綜合資金成本7-8%左右。未來還會通過發(fā)債替換高成本債務，拉底融資成本。此外，正榮還會選擇在一二線城市持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)，逐步增加自有物業(yè)的比例，保證穩(wěn)定的現(xiàn)金流回款。
多元化戰(zhàn)略
對于正榮集團近三年的快速發(fā)展，黃仙枝歸結(jié)為戰(zhàn)略的成功。在正榮內(nèi)部，董事局主席歐宗榮十分重視集團戰(zhàn)略，戰(zhàn)略和決策的重要性被賦予極高的意義
黃仙枝表示，從大形勢看，房地產(chǎn)調(diào)整周期密集，波動較大，對于重資產(chǎn)型的房地產(chǎn)企業(yè)，經(jīng)受的影響也就比其他行業(yè)更加的大。
因此，正榮集團將原有“一主兩翼”的發(fā)展和戰(zhàn)略升級為“三駕馬車”格局，即核心業(yè)務為地產(chǎn)開發(fā)為主，新增“商業(yè)物業(yè)”和“股權投資”兩大板塊，此外將拓展上下游產(chǎn)業(yè)鏈，向投資性、證券化、金融化的發(fā)展。
其中，商業(yè)物業(yè)有助于增加集團穩(wěn)定的現(xiàn)金流，與住宅地產(chǎn)本來就有協(xié)同效應。股權投資板塊將專注四大行業(yè)：醫(yī)療服務、健康，文化旅游、教育；地產(chǎn)上下游包括輕資產(chǎn)運營，通過股權投資切入新行業(yè)發(fā)展，形成投資規(guī)模。此外，正榮也在試水金融領域，希望通過與金融機構(gòu)合作，開展基金業(yè)務以及金融租賃等業(yè)務。
黃仙枝表示，正榮地產(chǎn)控股股份公司已經(jīng)成立，正榮集團董事副總裁林朝陽就任地產(chǎn)公司總裁，目前已基本實現(xiàn)獨立運轉(zhuǎn)，商業(yè)物業(yè)板塊正在迅速發(fā)展，股權投資板塊也在招兵買馬中。
回到房地產(chǎn)市場，黃仙枝坦言，這輪上漲也和經(jīng)濟大環(huán)境有關，寬松的資本在經(jīng)濟上行壓力下，有追逐資本避險的需要，這也助推了房價的此輪快速上漲。3月中下旬以來包括上海、蘇州、深圳各地出臺調(diào)控政策，遏制房地產(chǎn)市場的投資以及不理性需求。對此，黃仙枝表示，調(diào)控有利于市場回歸理性。短期內(nèi)，調(diào)控新政對于制約成交量控制房價上漲已經(jīng)顯效。但是從資源稀缺角度以及產(chǎn)業(yè)集聚度、人口等因素而言，一二線城市依然比較安全，特別是一線城市，房價下跌的可能性幾乎為零。