伴隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，與房地產(chǎn)中介服務(wù)相關(guān)的矛盾糾紛也呈現(xiàn)多發(fā)易發(fā)態(tài)勢。

7月5日，上海市第二中級人民法院發(fā)布《2011-2015房地產(chǎn)居間合同審判白皮書》，該《白皮書》通過對近五年該院及該院轄區(qū)法院審理的房地產(chǎn)居間合同糾紛案件進行分析，指出當前房地產(chǎn)居間服務(wù)市場存在一系列問題，包括因中介機構(gòu)疏于盡職調(diào)查、虛假宣傳或不當承諾、利用其優(yōu)勢地位損害委托人合法權(quán)益等，造成房屋買賣雙方錢款損失的情況。

新類型：如何認定“獨家委托協(xié)議”的效力

上海市二中院透露，從2011年至2015年，該院及該院轄區(qū)法院共受理房地產(chǎn)居間合同糾紛5827件，其中一審案件5203件，二審案件624件；審結(jié)此類案件5767件，其中一審案件5141件，二審案件626件；涉案標的人民幣（以下幣種均為人民幣）285921946.90元。

從收案數(shù)量來看，近年來房地產(chǎn)居間合同糾紛案件收案量總體平穩(wěn)，但有小幅波動趨勢，據(jù)《白皮書》分析，案件數(shù)量主要隨著房地產(chǎn)市場波動而上下起伏。

而在案件類型上，房地產(chǎn)居間合同糾紛除了主要表現(xiàn)為中介機構(gòu)要求買賣雙方支付傭金和買賣雙方拒絕支付傭金這兩種案件類型外，近年來又增加了兩種新的案件類型：第一種是中介機構(gòu)訴請買賣雙方或一方支付違約金的案件。其表現(xiàn)形式是出賣人與中介機構(gòu)簽訂“獨家委托協(xié)議”后，又通過其他中介將系爭房屋賣出或者嗣后拒絕賣房所引發(fā)的違約類案件。此類案件中，如何認定“獨家委托協(xié)議”的效力，需要人民法院結(jié)合具體案情認真分析研究。

第二種新類型案件是委托人訴請中介機構(gòu)賠償損失的糾紛。其表現(xiàn)形式主要有三種：一是中介機構(gòu)核實房源信息有誤，導(dǎo)致買受人付款后既無法取得房屋又不能收回房款，要求中介機構(gòu)賠償損失的案件；二是中介機構(gòu)現(xiàn)任或離任工作人員收取買受人定金或房款后下落不明，導(dǎo)致出賣人無法追回房款，要求中介機構(gòu)予以賠償?shù)陌讣?；三是因中介機構(gòu)過錯導(dǎo)致房地產(chǎn)交易未成，買賣中一方訴請中介機構(gòu)賠償預(yù)期差價損失的案件。上海二中院表示，上述幾類賠償類案件中，如何準確把握中介機構(gòu)的注意義務(wù)，合理分配委托方、中介機構(gòu)及直接侵權(quán)人之間的責任，同樣考驗著司法者的理論和實踐智慧。

此外，《白皮書》還透露，房地產(chǎn)居間合同糾紛案件的涉案標的通常較小，但雙方當事人有爭議的問題極多，矛盾對立情況通常較為嚴重，依法妥善處理好此類糾紛存在不小的難度。同時，房地產(chǎn)居間合同糾紛案件調(diào)解撤訴率相對較高，多數(shù)糾紛得到依法妥善解決。據(jù)《白皮書》數(shù)據(jù)顯示看，近五年來，上海市二中院十家轄區(qū)法院審理的一審房地產(chǎn)居間合同糾紛案件的總調(diào)撤率達到了69.8%；個別法院的調(diào)撤率甚至已接近90%。二審中，經(jīng)該院法官繼續(xù)做當事人的工作，房地產(chǎn)居間合同糾紛二審案件的調(diào)撤率也達到了23.48%，超過了房地產(chǎn)糾紛案件的總體調(diào)撤水平。

中介虛假宣傳導(dǎo)致交易不成情況多發(fā)

雖然從案件處理的最終結(jié)果來看，通過人民法院的調(diào)解、和解或依法裁判，絕大多數(shù)房地產(chǎn)居間合同糾紛都能得到較為妥善的解決，但此類糾紛中反映出來當前房地產(chǎn)居間服務(wù)市場存在的一系列問題。上海市二中院表示，這些問題不僅給房地產(chǎn)交易主體的合法權(quán)益造成了現(xiàn)實的損害，而且在很大程度上干擾了正常的市場交易秩序，從長遠來看不利于房地產(chǎn)居間市場乃至整個房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，需要相關(guān)方面引起高度重視。

因中介機構(gòu)疏于盡職調(diào)查，造成購房者錢款損失的糾紛有所增多。《白皮書》舉例，如在一起案件中，買受人在支付定金后才發(fā)現(xiàn)出賣人提供的授權(quán)委托書實系偽造。經(jīng)查，該房屋原系出賣人與其他四名案外人共有，且系爭房屋在此次交易前已被全體產(chǎn)權(quán)人對外出售，故本案中所謂的出賣人實際是以偽造的公證委托文書行詐騙錢款之實。據(jù)此，上海市二中院終審判決該房地產(chǎn)中介機構(gòu)賠償買受人相關(guān)定金損失。

因中介機構(gòu)虛假宣傳或不當承諾，導(dǎo)致交易不成或買賣雙方額外支出費用的情況多發(fā)易發(fā)。《白皮書》指出，常見的情況是，為打消購房者在限購、限貸、稅費等方面的合理顧慮，不少中介機構(gòu)會以口頭方式承諾可以幫助購房者規(guī)避限購政策、做低交易稅費、提高貸款額度等。因上述承諾大多涉及違法違規(guī)操作，因此，一旦相關(guān)承諾在后續(xù)無法操作成功，就有可能直接導(dǎo)致系爭房屋交易不成，相關(guān)矛盾糾紛亦由此產(chǎn)生。

如在上海市二中院受理的一起案件中，因交易標的本身價值較高，故依法應(yīng)當繳納的交易稅費亦相對較多，但為促成交易，中介機構(gòu)工作人員不顧實際情況向買賣雙方承諾可以做低房價，確保系爭房屋以普通住宅賣出。但中介機構(gòu)做低的房價最終并未通過主管部門的審核，為此雙方不得不重新協(xié)商簽訂新的買賣合同，不僅人為拉長了房屋買賣的周期，而且買受人亦以中介機構(gòu)造成其多付稅費為由拒絕支付傭金。

部分中介機構(gòu)利用優(yōu)勢地位損害委托人合法權(quán)益的情況時有發(fā)生。《白皮書》指出，上海市二中院在審判中發(fā)現(xiàn)，部分中介機構(gòu)及其工作人員存在濫用其優(yōu)勢地位，通過壟斷信息、制定不公平的合同條款等手段，惡意損害委托人合法權(quán)益的情況。比如：利用合同格式條款免除自身責任，加重委托人的義務(wù)；利用“獨家委托”協(xié)議限制出賣人的締約自由；濫用居間期間保管產(chǎn)權(quán)證書及網(wǎng)簽備案等合同權(quán)利，謀取合同之外的非法利益。

此外，當前房地產(chǎn)居間服務(wù)市場還存在居間服務(wù)流程不規(guī)范、服務(wù)不到位，部分中介機構(gòu)內(nèi)部管理混亂，從業(yè)人員素質(zhì)有待提高等問題。

法律不完善：中介的權(quán)利義務(wù)較模糊

根據(jù)對所受理的房地產(chǎn)居間合同糾紛進行梳理分析，上海市二中院認為，要進一步完善相關(guān)法律制度?！拔覈F(xiàn)行法律法規(guī)中專門針對房地產(chǎn)中介行業(yè)的規(guī)范數(shù)量甚少，《合同法》雖對‘居間合同’進行了專章規(guī)定，但僅有四個條文，相關(guān)規(guī)定過于原則，缺乏可操作性。工商、房管等部門雖相繼出臺了一些相關(guān)的規(guī)范性文件，但因效力層次較低，且存在規(guī)定不一致等現(xiàn)象，在實踐中未得到經(jīng)紀行業(yè)及社會公眾的應(yīng)有重視。”該院表示，由于相關(guān)法律制度不完善，導(dǎo)致中介機構(gòu)的權(quán)利義務(wù)一直處于比較籠統(tǒng)、模糊的尷尬境地，不僅使人民法院在審理相關(guān)糾紛時難以準確把握，而且也在相當程度上制約了房地產(chǎn)中介行業(yè)的規(guī)范運行與健康發(fā)展。

為此，該院建議立法機關(guān)和相關(guān)部門著眼于房地產(chǎn)市場的長遠發(fā)展和現(xiàn)實需要，進一步制定和完善符合房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展實際、內(nèi)容完整、操作性較強的相關(guān)法律和規(guī)范制度，進一步明確細化中介機構(gòu)在居間服務(wù)各環(huán)節(jié)中應(yīng)當承擔的義務(wù)和相關(guān)責任，以更好地發(fā)揮法律制度的規(guī)范、引導(dǎo)、預(yù)見功能，保障房地產(chǎn)中介市場乃至整個房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

監(jiān)管機構(gòu)“各管一攤”：中介機構(gòu)想辦法規(guī)避

另外，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，上海市針對房地產(chǎn)中介機構(gòu)的監(jiān)管實行“工商部門準入、行為管理，房管部門備案管理，價格、人保等部門按照職責分工分別負責相關(guān)管理”的工作模式。從實踐來看，不少中介機構(gòu)及其工作人員善于利用監(jiān)管機構(gòu)“各管一攤”的特點，采取各種較為隱蔽的方式規(guī)避相關(guān)主管部門的監(jiān)管，損害了市場主體的合法權(quán)益。

因此，上海市二中院建議相關(guān)部門進一步健全信息共享機制，探索建立相對統(tǒng)一的房地產(chǎn)居間活動違法違規(guī)行為舉報投訴平臺，暢通違法違規(guī)行為的通報、移送渠道，確保各類違法違規(guī)行為能夠被及時發(fā)現(xiàn)、及早處置。

該院同時建議進一步加強房地產(chǎn)中介市場執(zhí)法聯(lián)動機制建設(shè)，相關(guān)部門在執(zhí)法工作中密切銜接配合，共同加大對房地產(chǎn)中介市場行為的監(jiān)督管理力度。對于房地產(chǎn)居間活動中多發(fā)易發(fā)、人民群眾反映強烈的突出問題，要進一步加大專項整治力度，確?！鞍l(fā)現(xiàn)一起，查處一起；查處一起，警示一批”?？商剿鹘⒅薪闄C構(gòu)及從業(yè)人員信用檔案制度，對嚴重違反法律規(guī)定和行業(yè)規(guī)范的機構(gòu)和個人，探索采取納入信用檔案“黑名單”、媒體曝光、取消從業(yè)資格等措施，依法嚴肅懲處。