11月15日，共享辦公行業(yè)巨頭WeWork公布了上市以來的第一份財(cái)報(bào)，引發(fā)市場關(guān)注。該公司今年第三季度總共實(shí)現(xiàn)營收6.61億美元，雖較前一季度增加了6800萬美元，但較去年同期的8.1億美元顯著下滑，同比下降18%，且凈虧損8億美元，雖然和去年同期凈虧損9.4億美元相比幅度有所縮窄，但是整體業(yè)績?nèi)圆粯酚^。

引用《華爾街日報(bào)》的點(diǎn)評：“對于WeWork來說，共享經(jīng)濟(jì)時(shí)代‘用虧損換規(guī)模的邏輯落空對公司影響持續(xù)至今，本質(zhì)上仍處于‘每收到一塊錢就要虧更多’的境地?！?/p>

一、坎坷上市，WeWork的虧損漏洞何時(shí)能堵住?

WeWork的上市之路堪比西天取經(jīng)。

Wework于2010年成立于紐約，上市前共經(jīng)歷了17輪融資。

作為共享辦公的鼻祖，WeWork早在2018年底就提交了上市申請。

2019年9月WeWork啟動IPO路演，估值一度高達(dá)470億美元。但由于投資者對其商業(yè)模式和公司聯(lián)合創(chuàng)始人亞當(dāng)?諾伊曼(Adam Neumann)的管理方式感到擔(dān)憂，不少投資者質(zhì)疑公司估值。一系列負(fù)面消息，加之公司巨虧現(xiàn)狀，導(dǎo)致WeWork估值暴跌。一個月后，WeWork撤回招股說明書，推遲公司IPO。WeWork的IPO計(jì)劃以失敗告終，諾伊曼也因此被董事會解雇，WeWork最大投資方軟銀介入。

2020年，疫情肆虐全球，財(cái)大氣粗的軟銀集團(tuán)也開始拋售資產(chǎn)尋求自保。當(dāng)年4月，軟銀集團(tuán)一度撤回了對WeWork的收購要約。

2021年10月21日，歷經(jīng)多種坎坷，Wework最終以SPAC方式(特殊目的收購公司)在紐交所上市，估值僅為90億美元，較兩年前縮水380億美元。

然而，隨著上市后首份財(cái)報(bào)的發(fā)布，作為昔日共享經(jīng)濟(jì)三巨頭之一的WeWork依舊未能“苦盡甘來”。截至11月19日收盤，WeWork最新總市值僅為60.66億美元，不僅較上市初期股價(jià)近乎“腰斬”，且相較另外兩巨頭Uber的858億美元市值和Airbnb的1248億美元市值也是天差地別。

此外，WeWork還一直處在出售資產(chǎn)、調(diào)整業(yè)務(wù)的狀態(tài)。

過去兩年間，WeWork一直試圖通過剝離不良資產(chǎn)以及出售非核心資產(chǎn)來減少虧損。繼2019年大裁員、關(guān)停長租公寓業(yè)務(wù)WeLive和私立學(xué)校WeGrow后，在2020年，WeWork又通過優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)和核心業(yè)務(wù)，關(guān)閉了Conductor、Flatiron School、Meetup、SpaceIQ、Teem、Waltz等8家公司。由此，共節(jié)省了約17億美元，其中包括11億美元的職能費(fèi)用，4億美元的運(yùn)營成本，以及通過退租以及修訂合約節(jié)省超2億美元。

根據(jù)WeWork發(fā)布的消息，現(xiàn)階段公司為包括黑石、博楓、鐵獅門、波士頓地產(chǎn)、RXR Realty 等全球領(lǐng)先地產(chǎn)基金，安聯(lián)等險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)、以及區(qū)域領(lǐng)先地產(chǎn)商(中國萬科)等提供輕資產(chǎn)托管服務(wù)。WeWork將專注于盈利市場份額擴(kuò)張，增加ARPM和輕資產(chǎn)建設(shè)，比如通過房地產(chǎn)和平臺產(chǎn)品的數(shù)字化提高輕資產(chǎn)收入增長?？蛻羧后w方面，公司計(jì)劃擴(kuò)大大客戶比例，未來將500人以上規(guī)模的大型企業(yè)占比提升至65%，而500人以下的小型和中型企業(yè)的占比降至35%。

據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，截至今年三季度末，WeWork旗下辦公空間共有93.2萬個位置，去年同期該數(shù)據(jù)為102萬。但公司實(shí)體會員的數(shù)量從去年50.7萬上升至54.6萬，增加了7%，已連續(xù)三個季度上漲。與此相對的是，實(shí)體空間的出租率也繼續(xù)反彈至59%，同比增長了9%。

展望未來，WeWork預(yù)期，出租率指標(biāo)有望在2022年末恢復(fù)至90%，年?duì)I收在2024年將沖擊70億美元。在上個月的一次投資者介紹會上，WeWork也提到，在疫情后的世界里，員工將尋求更靈活的工作空間，這樣的趨勢有利于WeWork的業(yè)務(wù)發(fā)展。

至于WeWork的虧損漏洞何時(shí)能堵住，或許只有時(shí)間才能給出答案了。

二、WeWork“騙”到了多少人?

“當(dāng)孫正義第一次選擇投資我時(shí)，他只用了28分鐘?！敝Z伊曼是這樣回憶的。

WeWork誕生的時(shí)期，不僅是2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)后百廢待興，大型辦公室、寫字樓出租難的時(shí)期，更是互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)即將開啟大幕，導(dǎo)致對辦公空間的需求將從谷底回升的時(shí)期。所以，在那個時(shí)期之下它的商業(yè)模式是成立的。

而且，只有把WeWork跟普通的房地產(chǎn)公司放在一起比較才會發(fā)現(xiàn)，當(dāng)時(shí)新增的小需求大多來自互聯(lián)網(wǎng)初創(chuàng)公司，它們都愿意往WeWork這樣的辦公空間跑。

復(fù)蘇時(shí)期，市場上的所有需求確實(shí)都會增長，但增長幅度、受益幅度不同。只不過在這些新增的份額當(dāng)中，WeWork受益于其“生活方式”光環(huán)，而分走了更多的部分。

現(xiàn)在，當(dāng)初新增的這些份額如海水退潮般完全消逝了?！拔覍@些投資的判斷在許多方面都不正確，對此我感到遺憾”。也難怪軟銀董事長孫正義會發(fā)出如此感嘆。

2019年，軟銀這家國際頂尖風(fēng)投公司出現(xiàn)了前所未有的高額虧損。而造成軟銀虧損的一部分原因就是WeWork估值大幅下滑，上市折戟。

實(shí)際上，要追究起來，共享辦公空間也不是近些年誕生的新生意。幾十年前就有這樣的運(yùn)營商，比如英國的Regus (IWG Group)。而且世界上到處都有很多小型的運(yùn)營商，只是Wework把它做大了，把它包裝成一個所謂的社區(qū)服務(wù)、社交網(wǎng)絡(luò)、嬉皮士聚集地，再加上了點(diǎn)情懷、娛樂性的東西，靠故事給它增添了不少色彩。

另外，WeWork還讓租客有充分的自由度，可以按星期，或者按月租。而且弄出了一些好玩的特點(diǎn)，比如共享空間大、酒水和咖啡免費(fèi)供應(yīng)，每個星期一個party。再加上愿意虧錢，把租金壓得很低，免租期弄得很長;雖然虧了錢，但是量上得很快，擴(kuò)張很快，這也正是WeWork吸引風(fēng)險(xiǎn)投資、私募股權(quán)投資者的原因之一?！拔抑还茉鲩L，我只想大到不能倒”。當(dāng)諾依曼精心編制的“華麗禮服”被投資者的毒眸無情剝開，赤身裸體的WeWork只得負(fù)重前行。如今WeWork唯一能做的，就是慢慢拿掉身上沉重的包袱。

作為共享經(jīng)濟(jì)的代表型企業(yè)，Wework最大的財(cái)務(wù)支出就是空間運(yùn)營費(fèi)用，由于共享辦公常常選址在商業(yè)中心區(qū)，因此承擔(dān)的成本和風(fēng)險(xiǎn)也更高。Wework的營收模式目前仍比較單一，同時(shí)共享辦公經(jīng)濟(jì)在疫情期間陷入停滯階段。

WeWork目前最大挑戰(zhàn)還在新開的辦公場所上，資金入不敷出。這種重資產(chǎn)的商業(yè)模式不僅燒錢而且具有很大風(fēng)險(xiǎn)，畢竟高租金意味著高風(fēng)險(xiǎn)。

過去幾個月中，WeWork在美國多次降價(jià)，因?yàn)橐咔橹螅k公空間出租的需求恢復(fù)仍需要時(shí)間。

WeWork為了吸引顧客不斷大幅打共享辦公空間的租金價(jià)格戰(zhàn)。不止WeWork，在美國，所有辦公空間出租價(jià)格都一直在下降。因?yàn)樵诿绹畲蟮膸讉€城市中，截至去年底，近八成的員工都還呆在家里辦公。

此外，國內(nèi)資本對WeWork也很感興趣。

2020年9月，WeWork中國業(yè)務(wù)控股權(quán)易主，摯信資本追加注資2億美元從而獲得其中國業(yè)務(wù)超過半數(shù)的股權(quán)。這意味著WeWork中國實(shí)現(xiàn)了全面本土化運(yùn)營的模式。

然而，WeWork在中國市場的經(jīng)營狀況也不甚理想。據(jù)英國《金融時(shí)報(bào)》的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，WeWork中國在深圳的8000張辦公桌中有65.3%處于閑置狀態(tài)，西安的辦公室閑置率則達(dá)到78.5%;入住率方面，WeWork也遠(yuǎn)未達(dá)標(biāo)。其在深圳地區(qū)的樓盤入住率在30%-50%間浮動，而要想達(dá)到收支平衡，WeWork至少需要保持65%的平均入住率。

WeWork在杭州的辦公空間之一，圖源WeWork中國官網(wǎng)

三、共享辦公的故事該如何講下去?

打造一個辦公空間，讓人們暢享生活，而不僅僅是生存。——這是WeWork描述的美好愿景，同時(shí)也揭示了共享辦公的本質(zhì)：一種對理想生活方式的販賣。

當(dāng)共享經(jīng)濟(jì)遇上辦公，共享辦公的出路又到底在哪?

“打敗你的不一定是同行”，縱觀星巴克的營業(yè)模式，點(diǎn)上一杯咖啡，便能坐上一上午或者一整天，在星巴克里面辦公。當(dāng)星巴克變成共享的辦公空間，真正的“共享辦公”卻出路難尋。

雖然WeWork正在收縮陣地，但這仍是治標(biāo)不治本。大肆拋棄業(yè)務(wù)減少的只能是運(yùn)營成本，如何在未來讓其共享辦公業(yè)務(wù)產(chǎn)生盈利，才是WeWork目前最需要關(guān)注的。

長期以來，以WeWork為首的整個共享辦公行業(yè)都秉持著“二房東”的經(jīng)營模式，即在市場上找到合適的房產(chǎn)，與地產(chǎn)商簽訂長租合同，再對內(nèi)部加以改造打扮成“共享辦公空間”，最后出租給個人或者初創(chuàng)公司。

“二房東”模式的缺點(diǎn)也很明顯，不管有沒有租戶入住，共享辦公企業(yè)都必須交付房產(chǎn)租金，以及共享空間的各項(xiàng)維護(hù)費(fèi)用。這種運(yùn)營模式使得共享辦公企業(yè)不得不擴(kuò)展市場以抵消損失，但它賺到的錢越多，虧損缺口也越大，因?yàn)樽饪秃凸蚕砜臻g維護(hù)費(fèi)的增加總是成正比的。

當(dāng)市場處于蒸蒸日上的良好狀態(tài)時(shí)，企業(yè)尚有回旋余地，但當(dāng)整體市場入駐情況都不理想時(shí)，一家企業(yè)的好日子也就到頭了。若不能創(chuàng)造穩(wěn)定的現(xiàn)金流，這些初創(chuàng)企業(yè)只能依賴可能的融資，這和乞討又有什么區(qū)別呢?

在經(jīng)歷了2018年的洗牌潮，2019年的上市潮，2020年行業(yè)洗牌疊加疫情之后，所有人都在關(guān)心一個問題：共享辦公第二春何時(shí)到來?

面對行業(yè)困境，各家平臺也開始調(diào)整尋求出路。例如，在2020年疫情爆發(fā)后，優(yōu)客工場宣布進(jìn)行“輕資產(chǎn)、重賦能”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，且在第四季度完成了上市以來首次盈利(6279萬元，Non-GAAP下)，盡管其盈利只是曇花一現(xiàn)(2021年一季度再度轉(zhuǎn)虧，Non-GAAP下虧損4670萬元)，但它“輕資產(chǎn)+重自營”的革新模式仍然值得共享辦公企業(yè)學(xué)習(xí);氪空間內(nèi)部孵化了一條新產(chǎn)品線——Kreator Space，以輕資產(chǎn)模式運(yùn)營;創(chuàng)富港沒有采取輕資產(chǎn)為主的模式，而是保持著所謂的“半輕”模式，即自主租賃物業(yè)、設(shè)計(jì)裝修、團(tuán)隊(duì)運(yùn)營，其在今年上半年的凈利潤達(dá)到了1812萬元。

可見，不論是已經(jīng)通過輕資產(chǎn)模式成功轉(zhuǎn)型的優(yōu)客工場，還是剛剛上市意圖轉(zhuǎn)型的WeWork，都在推動著這個行業(yè)的發(fā)展與壯大。

低風(fēng)險(xiǎn)、輕資產(chǎn)、差異化運(yùn)營模式將成為主流，未來共享辦公空間輸出的不僅僅是一個個辦公位，還可以為其他商業(yè)機(jī)構(gòu)、樓宇、商街輸出管理模式和相關(guān)產(chǎn)品服務(wù)，各方聯(lián)合起來，分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)、共享成果。

共享辦公的業(yè)務(wù)焦點(diǎn)始終聚焦于為更多企業(yè)提供高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，因此，這一市場的蓬勃發(fā)展，對于廣大創(chuàng)業(yè)者和致力于科技創(chuàng)新的創(chuàng)新型企業(yè)而言，非常值得期待。

結(jié)語

當(dāng)行業(yè)玩家們不像過去那樣瘋狂圈地，參與者主要為一線巨頭，中小創(chuàng)業(yè)者很少入局，這說明行業(yè)回歸了理性和固有發(fā)展規(guī)律，未來共享辦公不再是一個風(fēng)口行業(yè)，只會成為一個常態(tài)化、可持續(xù)發(fā)展、更健康的行業(yè)。

在經(jīng)歷爆發(fā)、低谷和洗牌之后，共享辦公的賽道已經(jīng)進(jìn)入下半場。在當(dāng)前形勢下，為租客們提供創(chuàng)新、便捷化的服務(wù)，打造差異化的競爭優(yōu)勢，也許才是共享辦公的“新出路”。