中資公司對(duì)于海外地產(chǎn)項(xiàng)目的投資不再僅僅局限于住宅、寫(xiě)字樓和酒店，它們開(kāi)始把目光放到了相對(duì)“冷門(mén)”的海外養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，打算學(xué)著賺外國(guó)老年人的錢(qián)了。

11月2日，澎湃新聞（m.nxos.com.cn）記者信泰資本管理有限公司（下文簡(jiǎn)稱(chēng)“信泰資本”）獲悉，信泰資本將聯(lián)合合眾人壽保險(xiǎn)有限公司（下文簡(jiǎn)稱(chēng)“合眾人壽”）與Welltower（紐約證券交易所代碼：HCN）合資以9.3億美元的價(jià)格收購(gòu)Welltower持有的美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)和長(zhǎng)期/急癥后期護(hù)理設(shè)施資產(chǎn)包。目前，Welltower、信泰資本與已經(jīng)宣布達(dá)成最終協(xié)議。

“明年還會(huì)再投幾個(gè)”

公開(kāi)信息顯示，信泰資本成立于2013年，是一家以引導(dǎo)、協(xié)助及保護(hù)中國(guó)資本的海外投資為宗旨的私募股權(quán)投資機(jī)構(gòu)，股東包含四大資產(chǎn)管理公司信達(dá)集團(tuán)名下的中國(guó)信達(dá)（香港）資產(chǎn)管理有限公司等。自2013年底開(kāi)始，信泰資本已經(jīng)在美、英、澳等地完成多筆投資，管理資產(chǎn)總規(guī)模達(dá)60億美元。

根據(jù)協(xié)議，該資產(chǎn)包共擁有39處物業(yè)，包含11個(gè)由Brookdale Senior Living（紐約證券交易所代碼：BKD）承租的養(yǎng)老物業(yè)及28個(gè)由Genesis Healthcare，Inc.（紐約證券交易所代碼：GEN）承租的長(zhǎng)期/急癥后期護(hù)理設(shè)施。

Brookdale是一家為老年人提供 “自理生活型” 及 “輔助生活型” 養(yǎng)老服務(wù)的上市公司，Genesis則為老年慢性病患者提供專(zhuān)業(yè)護(hù)理服務(wù)，也同時(shí)為治療期后與臨床治療康復(fù)患者提供急癥后期照護(hù)服務(wù)。

合作協(xié)議約定，信泰資本與合眾人壽將擁有資產(chǎn)包75％的權(quán)益， Welltower保留其余25％的權(quán)益。而收購(gòu)?fù)瓿珊螅珺rookdale與Genesis將繼續(xù)負(fù)責(zé)該資產(chǎn)包中每處物業(yè)的日常運(yùn)營(yíng)。

在此之前，中資企業(yè)收購(gòu)海外養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的案例并不算多。

澎湃新聞查閱信泰資本官方網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，其之前的海外投資案例以紐約、芝加哥、倫敦和悉尼的住宅和酒店項(xiàng)目為主，例如在今年5月，信泰資本剛宣布以5.7億美元收購(gòu)紐約的赫莎酒店資產(chǎn)。此前，該公司從未投資過(guò)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，若該交易成功，將是信泰資本首次涉足美國(guó)養(yǎng)老房地產(chǎn)資產(chǎn)，也將是中資企業(yè)為數(shù)不多的海外養(yǎng)老地產(chǎn)收購(gòu)案例之一。

信泰資本CEO蓬鋼在接受澎湃新聞?dòng)浾卟稍L時(shí)表示，這雖然是信泰資本第一次投資養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，但其相信這次投資能夠帶來(lái)長(zhǎng)期的回報(bào)。“我們每段時(shí)期的投資方向都會(huì)有不同，目前比較傾向于一些現(xiàn)金流比較穩(wěn)定的現(xiàn)成的物業(yè)項(xiàng)目。而且，從未來(lái)的大趨勢(shì)上來(lái)看，美國(guó)的嬰兒潮和人口老齡化都會(huì)促進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展，未來(lái)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)在內(nèi)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)剛性需求是比較大的。”

蓬鋼認(rèn)為，目前美國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的滲透率依然不高，發(fā)展?jié)摿^大，因而此時(shí)進(jìn)入美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)投資仍有很大機(jī)會(huì)。他透露，目前信泰資本還在物色較好的養(yǎng)老地產(chǎn)投資項(xiàng)目?！斑€有幾個(gè)資產(chǎn)包在看，都在美國(guó)。明年應(yīng)該還會(huì)再投幾個(gè)?！?蓬鋼說(shuō)。

相比國(guó)內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)，已經(jīng)發(fā)展了數(shù)十年的美國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)則要成熟的多。根據(jù)中新社報(bào)道，借著奧巴馬醫(yī)改的東風(fēng)，美國(guó)有更多老人能負(fù)擔(dān)得起養(yǎng)老院的費(fèi)用，這也使得養(yǎng)老類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)供不應(yīng)求。某些地區(qū)的養(yǎng)老社區(qū)甚至一直“滿(mǎn)員”，需要排隊(duì)等待入住。在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們看來(lái)，這一變化將帶來(lái)新的投資機(jī)會(huì)。

而根據(jù)業(yè)內(nèi)估算，美國(guó)養(yǎng)老社區(qū)行業(yè)的現(xiàn)金回報(bào)率在8%至11%，內(nèi)部收益率介于10%至20%之間，相比國(guó)內(nèi)市場(chǎng)因不成熟所造成的風(fēng)險(xiǎn)，以及回報(bào)率的難以預(yù)測(cè)，美國(guó)養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)業(yè)顯得穩(wěn)定得多。

推進(jìn)國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)

不同于信泰資本和大多數(shù)中資企業(yè)，此次交易的另一個(gè)參與者合眾人壽對(duì)于海外養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的投資卻著實(shí)不少。此項(xiàng)約10億美元的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)合眾人壽來(lái)說(shuō)，可謂是為其龐大的海外養(yǎng)老地產(chǎn)版圖錦上添花。

從2014年年中至今，合眾人壽在美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的投資已累計(jì)超過(guò)1億美元。從投資時(shí)間來(lái)看，合眾人壽已然是中資企業(yè)海外養(yǎng)老地產(chǎn)投資的先行者之一。

當(dāng)中資企業(yè)已然在忙著物色著海外住宅、酒店類(lèi)資產(chǎn)時(shí)，2015年5月，合眾人壽一舉投資約4000萬(wàn)美元“打包掃貨”了美國(guó)6處養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目，這一舉動(dòng)一度引發(fā)業(yè)內(nèi)熱議。

不過(guò)，合眾人壽對(duì)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的布局更多還在國(guó)內(nèi)，對(duì)于合眾人壽來(lái)說(shuō)，對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)并不陌生。近年來(lái)，其在國(guó)內(nèi)養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)上一直保持強(qiáng)勁的擴(kuò)張態(tài)勢(shì)。

目前，合眾人壽已在國(guó)內(nèi)6個(gè)主要城市開(kāi)發(fā)并擁有多個(gè)專(zhuān)業(yè)養(yǎng)老護(hù)理設(shè)施，累計(jì)投資總額超過(guò)13億美元。

有媒體曾報(bào)道稱(chēng)，合眾人壽內(nèi)部喊話(huà)叫做“2+2+2+2”計(jì)劃，即每年保持兩個(gè)進(jìn)入成熟運(yùn)營(yíng)狀態(tài)的項(xiàng)目、兩個(gè)處于開(kāi)業(yè)初始狀態(tài)的項(xiàng)目、兩個(gè)在建狀態(tài)的項(xiàng)目、兩個(gè)儲(chǔ)備中的項(xiàng)目。

但即便如此，由于國(guó)內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成熟度不高，合眾人壽在國(guó)內(nèi)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上受挫的消息也屢屢傳出。當(dāng)然，受挫的企業(yè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止合眾人壽，投向養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的資本普遍被認(rèn)為尚在蜇伏期。

業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，以信泰資本與合眾人壽為代表的中資企業(yè)加碼美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，顯然是看重了美國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定的投資回報(bào)，在美國(guó)這個(gè)成熟的市場(chǎng)，賺美國(guó)老人的錢(qián)顯然更容易一些。而合眾人壽在收購(gòu)海外養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目之后，也可邊運(yùn)營(yíng)、邊學(xué)習(xí)，這將有助促進(jìn)其國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的成熟。

但業(yè)內(nèi)人士同時(shí)指出，相比收購(gòu)住宅、辦公樓、酒店等項(xiàng)目，中資企業(yè)收購(gòu)海外養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的案例依然相對(duì)較少，并未構(gòu)成趨勢(shì)。但隨著越來(lái)越多中資企業(yè)介入海外地產(chǎn)項(xiàng)目，投資領(lǐng)域也必將日趨多元化。