伴隨著近年來(lái)房?jī)r(jià)的快速上漲，如何在社會(huì)層面解決弱勢(shì)群體、貧困家庭的住房問(wèn)題成為社會(huì)各方關(guān)注的焦點(diǎn)?，F(xiàn)階段，政府積極籌建保障房，對(duì)滿(mǎn)足低收入群體住房需求仍然具有重要的作用，但也要防范可能出現(xiàn)的問(wèn)題。

即使是在住房實(shí)物補(bǔ)貼做得不錯(cuò)的德國(guó)也出現(xiàn)過(guò)監(jiān)管難以系統(tǒng)化、常態(tài)化、動(dòng)態(tài)化調(diào)整，監(jiān)管成本相對(duì)較高，準(zhǔn)入門(mén)檻難以清晰界定，政府投資“擠出”私人資本，中高端收入人群“擠出”低收入人群，公共資源浪費(fèi)與不合理分配，以及引發(fā)貧困聚居等問(wèn)題。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，隨著國(guó)家綜合實(shí)力的進(jìn)一步提高，“租金補(bǔ)助”也能成為滿(mǎn)足低收入群體住房需求的重要方式。

德國(guó)以“實(shí)物補(bǔ)貼”為主的社會(huì)福利住房體系

德國(guó)的社會(huì)福利住房體系具有代表性，聯(lián)邦德國(guó)在“二戰(zhàn)”后進(jìn)入經(jīng)濟(jì)騰飛期，周期性面對(duì)住房緊缺的問(wèn)題，采取市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)，輔助以社會(huì)福利的住房保障，使居民對(duì)住房狀態(tài)相對(duì)滿(mǎn)意。其中，從實(shí)物（直接）補(bǔ)貼為主向混合實(shí)物（直接）補(bǔ)貼與貨幣（間接）補(bǔ)貼逐步過(guò)度值得關(guān)注。

在“二戰(zhàn)”后初期，德國(guó)政府認(rèn)為，當(dāng)人們?nèi)狈ψ》繒r(shí)，直接給予住房更能滿(mǎn)足人們的需求，也能夠避免人們消費(fèi)住房以外的其他“不該消費(fèi)”的產(chǎn)品和勞務(wù)，“專(zhuān)款專(zhuān)用”才符合政府的初衷，才是對(duì)接受補(bǔ)貼者負(fù)責(zé)任，在住房保障制度執(zhí)行過(guò)程中應(yīng)當(dāng)將補(bǔ)貼方式集中于實(shí)物補(bǔ)貼，直接提供滿(mǎn)足人們需求的住房，實(shí)現(xiàn)住房資金的封閉使用。

因此，政府給予機(jī)構(gòu)或者個(gè)人補(bǔ)貼開(kāi)展社會(huì)福利住房建設(shè)，機(jī)構(gòu)或者個(gè)人必須承諾以低價(jià)（低于市價(jià)）的“社會(huì)福利價(jià)格”出租出去，而通過(guò)直接資金補(bǔ)貼增強(qiáng)貧困家庭住房支付能力的方式并未被政府所采用。在此背景下，德國(guó)居民租房比例大大高于其他國(guó)家，有關(guān)資料顯示，在德國(guó)，單身家庭年收入低于 1.7 萬(wàn)歐元、兩口之家的家庭年收入低于 2.5萬(wàn)歐元即可申請(qǐng)政府的“福利住房”，德國(guó)有 41% 的家庭享受“福利住房”。

以“實(shí)物補(bǔ)貼”為主的住房政策存在的問(wèn)題

應(yīng)該說(shuō)，德國(guó)“二戰(zhàn)”后以“實(shí)物補(bǔ)貼”為主的住房政策，適合了德國(guó)戰(zhàn)后的實(shí)際情況，讓更多的家庭獲得相適應(yīng)的住房。但近年來(lái)，民眾對(duì)政府資助社會(huì)福利住房建設(shè)的質(zhì)疑越來(lái)越廣泛，認(rèn)為政府資助社會(huì)福利住房建設(shè)并沒(méi)有達(dá)到預(yù)定的目標(biāo)，而且引發(fā)了系列問(wèn)題。

一是社會(huì)福利住房不僅沒(méi)有增加總供給反而提升了總需求。社會(huì)福利住房只是政府對(duì)市場(chǎng)的替代，并未增加總供給水平。正常市場(chǎng)狀態(tài)下，在周期性短缺時(shí)期，即需求大于供給的時(shí)候，私有資金同樣會(huì)投入這個(gè)市場(chǎng)，最后達(dá)到平衡點(diǎn)。政府資助社會(huì)福利住房建設(shè)，只是替代了這部分私有資金投入，并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)總供給的增加。真正需要住房的貧困人口，若在社會(huì)福利住房“抽獎(jiǎng)游戲”中沒(méi)能獲得住房，因?yàn)樯鐣?huì)福利住房建設(shè)對(duì)私人投資的擠出，反而減緩了貧困人口獲得住房的機(jī)會(huì)。

另外，1971年，由于普遍收入水平的提高，德國(guó)政府調(diào)高了社會(huì)福利住房的收入準(zhǔn)線(xiàn)，導(dǎo)致當(dāng)時(shí) 75%的家庭持有住房準(zhǔn)入證明。但社會(huì)福利住房的產(chǎn)權(quán)也是私有的，房屋所有人仍然有權(quán)比較不同申請(qǐng)人的條件而拒絕弱勢(shì)群體家庭的入住申請(qǐng)。部分社會(huì)弱勢(shì)群體家庭盡管持有公共住房許可證，但受特定的宗教信仰或收入水平較低等因素，往往受到出租人的歧視，不能順利地得到社會(huì)福利住房，也無(wú)力進(jìn)入自由住房市場(chǎng)。與此同時(shí)，由于社會(huì)福利住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的逐步提高，傳導(dǎo)至需求端，給承租人帶來(lái)了租金壓力。由于標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，產(chǎn)權(quán)擁有者自身投入也大，最后造成租金價(jià)格的增加，導(dǎo)致“即使社會(huì)福利補(bǔ)貼后的”租金也處于較高水平，滿(mǎn)足的只是貧困群體中的相對(duì)“高收入群體”。

二是社會(huì)福利住房扭曲了住房需求結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致“需求過(guò)度”。由于社會(huì)福利住房的補(bǔ)貼性質(zhì)，固化了部分群體的不當(dāng)受益，相當(dāng)部分人員已經(jīng)不是低收入群體，仍然繼續(xù)居住在社會(huì)福利房中，繼續(xù)占用社會(huì)福利資源。由于包括收入水平、家庭結(jié)構(gòu)和財(cái)產(chǎn)狀況等在內(nèi)的承租人準(zhǔn)入條件，只在入住時(shí)一次性審核，未形成長(zhǎng)期監(jiān)管機(jī)制，導(dǎo)致長(zhǎng)期住在租金低廉的社會(huì)福利房中的家庭，即使由于家庭結(jié)構(gòu)的自然變動(dòng)，比如子女長(zhǎng)大并且搬出去獨(dú)立生活或者伴侶過(guò)世等，原占用住房的使用面積已大大超過(guò)結(jié)構(gòu)變動(dòng)后家庭的居住面積需求，仍然占用大量社會(huì)福利老房。而剛剛成立家庭的年輕人盡管收入水平較低，卻不得不承租新建的租金較高的社會(huì)福利住房，或者被擠入自由住房市場(chǎng)。

為了使較高收入家庭退出社會(huì)福利住房，德國(guó)政府出臺(tái)了“退租規(guī)定”，對(duì)收入超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的福利房住戶(hù)取消成本租金優(yōu)惠政策，收取市場(chǎng)租金，差價(jià)部分的資金收入用于今后的社會(huì)福利住房建設(shè)。試圖通過(guò)租金壓力，使收入水平明顯提高的家庭在市場(chǎng)中獲得更好的住房，把釋放出來(lái)的社會(huì)福利住房租給真正需要政策保障的低收入階層。相關(guān)資料顯示，現(xiàn)階段，德國(guó)約 14％的社會(huì)福利住房租住家庭是按照市場(chǎng)租金交納房租的。

三是社會(huì)福利住房租金“區(qū)域差異低、年代差異大”影響承租人更新?lián)Q代。第一，社會(huì)福利住房城市間的差異過(guò)低。相關(guān)資料顯示，大城市的社會(huì)福利住房租金僅比經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)的社會(huì)福利住房租金多出0.5歐元（平方米?月），導(dǎo)致地段越好、面積越大，承租人獲得的實(shí)際補(bǔ)貼價(jià)值越高。承租人就越傾向于獲得并持有更大面積、更好地段的房子，大城市緊俏地區(qū)的社會(huì)福利住房的租戶(hù)，即使已經(jīng)因?yàn)槭杖朐黾佣恍枰鐣?huì)福利住房，仍然愿意繼續(xù)保持住房的租賃。

第二，社會(huì)福利住房年代間的差異過(guò)大。為了平衡和彌補(bǔ)較高的經(jīng)營(yíng)建造費(fèi)用、不斷升高的利息率和隨時(shí)間遞減的公共運(yùn)營(yíng)管理津貼，社會(huì)福利住房的租金隨著建造年代而逐漸提高，但不同年代建造的社會(huì)福利住房之間的租金差距已經(jīng)大到與住房使用價(jià)值間差距無(wú)關(guān)的地步。即使新建住房完全可以滿(mǎn)足承租人的居住面積需求，大多數(shù)人仍然愿意留在一直生活的老房子里，不愿意舍棄租金便宜的老房子，去租住昂貴的新建住宅。尤其是上世紀(jì) 60 年代中期建造的住房，其租金水平更是停留在整個(gè)市場(chǎng)的尾端。

四是社會(huì)福利住房有可能引發(fā)貧困聚居。“二戰(zhàn)”后，社會(huì)福利住房的收入規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)被定在較低的水平，目的是為所有階層家庭供應(yīng)住房，解決住房緊缺問(wèn)題。老的居住區(qū)和傳統(tǒng)公共租賃房地區(qū)，尤其是上世紀(jì)60到80年代間建造的社會(huì)福利住房社區(qū)都存在建筑質(zhì)量低下、區(qū)位差和嚴(yán)重社會(huì)階層隔離等問(wèn)題，再加上“退租規(guī)定”的施行，較高收入家庭從社會(huì)福利住宅區(qū)中置換出來(lái)，空房再租給低收入家庭和弱勢(shì)群體，更加劇了社會(huì)福利房社區(qū)中的貧困聚居現(xiàn)象。

在過(guò)去多年中，德國(guó)也不斷完善社會(huì)福利住房的支持措施，新的《住房支持法》目標(biāo)是減少“實(shí)物補(bǔ)貼”，通過(guò)“租金補(bǔ)助”以及政府購(gòu)買(mǎi)“住房分配權(quán)”直接解決弱勢(shì)群體的住房問(wèn)題。建設(shè)社會(huì)福利住房的數(shù)量已經(jīng)不是主要問(wèn)題，有關(guān)資料顯示，完全由公共資金幫助建造的公共住房，其建設(shè)量已由 1998 年到 2000 年減少了將近一半，聯(lián)邦和州為社會(huì)福利住房政策所有建設(shè)路線(xiàn)提供的公共建設(shè)資金也由130億歐元減少到 82億歐元。

另外，由于現(xiàn)存住房的維護(hù)和保養(yǎng)費(fèi)用大大少于新住房的建設(shè)費(fèi)用，政策考慮的重點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)向如何更好地利用現(xiàn)存住房針對(duì)性滿(mǎn)足低收入家庭的住房需求，特別是部分群體即使自身（或在政府的資助下）有能力支付住房租金，但由于他們被看作“風(fēng)險(xiǎn)群體”，往往也難以（或者說(shuō)比其他群體難得多）租到住房的問(wèn)題。

反觀中國(guó)，從國(guó)務(wù)院公布的各類(lèi)文件以及地方政府實(shí)踐來(lái)看，包括經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、廉租房、共有產(chǎn)權(quán)房、公共租賃房等在內(nèi)的社會(huì)保障住房主要以實(shí)物補(bǔ)貼的方式進(jìn)行，如城市廉租住房保障實(shí)行貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租等方式相結(jié)合，主要通過(guò)發(fā)放租賃補(bǔ)貼形式提高低收入家庭的承租能力，經(jīng)濟(jì)適用住房、雙限房、共有產(chǎn)權(quán)房等則往往是通過(guò)限制地價(jià)、限制戶(hù)型和限制房?jī)r(jià)的形式來(lái)實(shí)現(xiàn)補(bǔ)貼。

從各省市地方政府具體工作來(lái)看，部分地區(qū)仍然在準(zhǔn)備或強(qiáng)化實(shí)物補(bǔ)貼部分。根據(jù)部分重點(diǎn)城市已經(jīng)公布的2017年政府工作報(bào)告顯示，由政府主導(dǎo)保障房建設(shè)仍然是工作重點(diǎn)。例如北京提出，“加大中低價(jià)位、中小套型普通商品住房供應(yīng)比例，保障房建設(shè)籌集5萬(wàn)套、竣工6萬(wàn)套。棚戶(hù)區(qū)改造3.6萬(wàn)戶(hù)，完成1.5萬(wàn)套自住型商品住房供地。培育和規(guī)范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。以城六區(qū)為重點(diǎn)，繼續(xù)推進(jìn)老舊小區(qū)綜合整治”。天津提出，“加大棚戶(hù)區(qū)、老舊小區(qū)改造和保障性住房建設(shè)力度，建成保障性住房3萬(wàn)套，改造棚戶(hù)區(qū)40萬(wàn)平方米，翻建修繕農(nóng)村危房5000戶(hù)?！?/p>

（本文僅代表個(gè)人觀點(diǎn)）