伴隨著近年來房價的快速上漲，如何在社會層面解決弱勢群體、貧困家庭的住房問題成為社會各方關(guān)注的焦點。現(xiàn)階段，政府積極籌建保障房，對滿足低收入群體住房需求仍然具有重要的作用，但也要防范可能出現(xiàn)的問題。

即使是在住房實物補貼做得不錯的德國也出現(xiàn)過監(jiān)管難以系統(tǒng)化、常態(tài)化、動態(tài)化調(diào)整，監(jiān)管成本相對較高，準(zhǔn)入門檻難以清晰界定，政府投資“擠出”私人資本，中高端收入人群“擠出”低收入人群，公共資源浪費與不合理分配，以及引發(fā)貧困聚居等問題。從長遠(yuǎn)看，隨著國家綜合實力的進(jìn)一步提高，“租金補助”也能成為滿足低收入群體住房需求的重要方式。

德國以“實物補貼”為主的社會福利住房體系

德國的社會福利住房體系具有代表性，聯(lián)邦德國在“二戰(zhàn)”后進(jìn)入經(jīng)濟騰飛期，周期性面對住房緊缺的問題，采取市場經(jīng)濟為主導(dǎo)，輔助以社會福利的住房保障，使居民對住房狀態(tài)相對滿意。其中，從實物（直接）補貼為主向混合實物（直接）補貼與貨幣（間接）補貼逐步過度值得關(guān)注。

在“二戰(zhàn)”后初期，德國政府認(rèn)為，當(dāng)人們?nèi)狈ψ》繒r，直接給予住房更能滿足人們的需求，也能夠避免人們消費住房以外的其他“不該消費”的產(chǎn)品和勞務(wù)，“?？顚Ｓ谩辈欧险某踔?，才是對接受補貼者負(fù)責(zé)任，在住房保障制度執(zhí)行過程中應(yīng)當(dāng)將補貼方式集中于實物補貼，直接提供滿足人們需求的住房，實現(xiàn)住房資金的封閉使用。

因此，政府給予機構(gòu)或者個人補貼開展社會福利住房建設(shè)，機構(gòu)或者個人必須承諾以低價（低于市價）的“社會福利價格”出租出去，而通過直接資金補貼增強貧困家庭住房支付能力的方式并未被政府所采用。在此背景下，德國居民租房比例大大高于其他國家，有關(guān)資料顯示，在德國，單身家庭年收入低于 1.7 萬歐元、兩口之家的家庭年收入低于 2.5萬歐元即可申請政府的“福利住房”，德國有 41% 的家庭享受“福利住房”。

以“實物補貼”為主的住房政策存在的問題

應(yīng)該說，德國“二戰(zhàn)”后以“實物補貼”為主的住房政策，適合了德國戰(zhàn)后的實際情況，讓更多的家庭獲得相適應(yīng)的住房。但近年來，民眾對政府資助社會福利住房建設(shè)的質(zhì)疑越來越廣泛，認(rèn)為政府資助社會福利住房建設(shè)并沒有達(dá)到預(yù)定的目標(biāo)，而且引發(fā)了系列問題。

一是社會福利住房不僅沒有增加總供給反而提升了總需求。社會福利住房只是政府對市場的替代，并未增加總供給水平。正常市場狀態(tài)下，在周期性短缺時期，即需求大于供給的時候，私有資金同樣會投入這個市場，最后達(dá)到平衡點。政府資助社會福利住房建設(shè)，只是替代了這部分私有資金投入，并沒有實現(xiàn)總供給的增加。真正需要住房的貧困人口，若在社會福利住房“抽獎游戲”中沒能獲得住房，因為社會福利住房建設(shè)對私人投資的擠出，反而減緩了貧困人口獲得住房的機會。

另外，1971年，由于普遍收入水平的提高，德國政府調(diào)高了社會福利住房的收入準(zhǔn)線，導(dǎo)致當(dāng)時 75%的家庭持有住房準(zhǔn)入證明。但社會福利住房的產(chǎn)權(quán)也是私有的，房屋所有人仍然有權(quán)比較不同申請人的條件而拒絕弱勢群體家庭的入住申請。部分社會弱勢群體家庭盡管持有公共住房許可證，但受特定的宗教信仰或收入水平較低等因素，往往受到出租人的歧視，不能順利地得到社會福利住房，也無力進(jìn)入自由住房市場。與此同時，由于社會福利住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的逐步提高，傳導(dǎo)至需求端，給承租人帶來了租金壓力。由于標(biāo)準(zhǔn)過高，產(chǎn)權(quán)擁有者自身投入也大，最后造成租金價格的增加，導(dǎo)致“即使社會福利補貼后的”租金也處于較高水平，滿足的只是貧困群體中的相對“高收入群體”。

二是社會福利住房扭曲了住房需求結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致“需求過度”。由于社會福利住房的補貼性質(zhì)，固化了部分群體的不當(dāng)受益，相當(dāng)部分人員已經(jīng)不是低收入群體，仍然繼續(xù)居住在社會福利房中，繼續(xù)占用社會福利資源。由于包括收入水平、家庭結(jié)構(gòu)和財產(chǎn)狀況等在內(nèi)的承租人準(zhǔn)入條件，只在入住時一次性審核，未形成長期監(jiān)管機制，導(dǎo)致長期住在租金低廉的社會福利房中的家庭，即使由于家庭結(jié)構(gòu)的自然變動，比如子女長大并且搬出去獨立生活或者伴侶過世等，原占用住房的使用面積已大大超過結(jié)構(gòu)變動后家庭的居住面積需求，仍然占用大量社會福利老房。而剛剛成立家庭的年輕人盡管收入水平較低，卻不得不承租新建的租金較高的社會福利住房，或者被擠入自由住房市場。

為了使較高收入家庭退出社會福利住房，德國政府出臺了“退租規(guī)定”，對收入超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的福利房住戶取消成本租金優(yōu)惠政策，收取市場租金，差價部分的資金收入用于今后的社會福利住房建設(shè)。試圖通過租金壓力，使收入水平明顯提高的家庭在市場中獲得更好的住房，把釋放出來的社會福利住房租給真正需要政策保障的低收入階層。相關(guān)資料顯示，現(xiàn)階段，德國約 14％的社會福利住房租住家庭是按照市場租金交納房租的。

三是社會福利住房租金“區(qū)域差異低、年代差異大”影響承租人更新?lián)Q代。第一，社會福利住房城市間的差異過低。相關(guān)資料顯示，大城市的社會福利住房租金僅比經(jīng)濟落后地區(qū)的社會福利住房租金多出0.5歐元（平方米?月），導(dǎo)致地段越好、面積越大，承租人獲得的實際補貼價值越高。承租人就越傾向于獲得并持有更大面積、更好地段的房子，大城市緊俏地區(qū)的社會福利住房的租戶，即使已經(jīng)因為收入增加而不需要社會福利住房，仍然愿意繼續(xù)保持住房的租賃。

第二，社會福利住房年代間的差異過大。為了平衡和彌補較高的經(jīng)營建造費用、不斷升高的利息率和隨時間遞減的公共運營管理津貼，社會福利住房的租金隨著建造年代而逐漸提高，但不同年代建造的社會福利住房之間的租金差距已經(jīng)大到與住房使用價值間差距無關(guān)的地步。即使新建住房完全可以滿足承租人的居住面積需求，大多數(shù)人仍然愿意留在一直生活的老房子里，不愿意舍棄租金便宜的老房子，去租住昂貴的新建住宅。尤其是上世紀(jì) 60 年代中期建造的住房，其租金水平更是停留在整個市場的尾端。

四是社會福利住房有可能引發(fā)貧困聚居。“二戰(zhàn)”后，社會福利住房的收入規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)被定在較低的水平，目的是為所有階層家庭供應(yīng)住房，解決住房緊缺問題。老的居住區(qū)和傳統(tǒng)公共租賃房地區(qū)，尤其是上世紀(jì)60到80年代間建造的社會福利住房社區(qū)都存在建筑質(zhì)量低下、區(qū)位差和嚴(yán)重社會階層隔離等問題，再加上“退租規(guī)定”的施行，較高收入家庭從社會福利住宅區(qū)中置換出來，空房再租給低收入家庭和弱勢群體，更加劇了社會福利房社區(qū)中的貧困聚居現(xiàn)象。

在過去多年中，德國也不斷完善社會福利住房的支持措施，新的《住房支持法》目標(biāo)是減少“實物補貼”，通過“租金補助”以及政府購買“住房分配權(quán)”直接解決弱勢群體的住房問題。建設(shè)社會福利住房的數(shù)量已經(jīng)不是主要問題，有關(guān)資料顯示，完全由公共資金幫助建造的公共住房，其建設(shè)量已由 1998 年到 2000 年減少了將近一半，聯(lián)邦和州為社會福利住房政策所有建設(shè)路線提供的公共建設(shè)資金也由130億歐元減少到 82億歐元。

另外，由于現(xiàn)存住房的維護和保養(yǎng)費用大大少于新住房的建設(shè)費用，政策考慮的重點已經(jīng)轉(zhuǎn)向如何更好地利用現(xiàn)存住房針對性滿足低收入家庭的住房需求，特別是部分群體即使自身（或在政府的資助下）有能力支付住房租金，但由于他們被看作“風(fēng)險群體”，往往也難以（或者說比其他群體難得多）租到住房的問題。

反觀中國，從國務(wù)院公布的各類文件以及地方政府實踐來看，包括經(jīng)濟適用房、限價房、廉租房、共有產(chǎn)權(quán)房、公共租賃房等在內(nèi)的社會保障住房主要以實物補貼的方式進(jìn)行，如城市廉租住房保障實行貨幣補貼和實物配租等方式相結(jié)合，主要通過發(fā)放租賃補貼形式提高低收入家庭的承租能力，經(jīng)濟適用住房、雙限房、共有產(chǎn)權(quán)房等則往往是通過限制地價、限制戶型和限制房價的形式來實現(xiàn)補貼。

從各省市地方政府具體工作來看，部分地區(qū)仍然在準(zhǔn)備或強化實物補貼部分。根據(jù)部分重點城市已經(jīng)公布的2017年政府工作報告顯示，由政府主導(dǎo)保障房建設(shè)仍然是工作重點。例如北京提出，“加大中低價位、中小套型普通商品住房供應(yīng)比例，保障房建設(shè)籌集5萬套、竣工6萬套。棚戶區(qū)改造3.6萬戶，完成1.5萬套自住型商品住房供地。培育和規(guī)范發(fā)展住房租賃市場。以城六區(qū)為重點，繼續(xù)推進(jìn)老舊小區(qū)綜合整治”。天津提出，“加大棚戶區(qū)、老舊小區(qū)改造和保障性住房建設(shè)力度，建成保障性住房3萬套，改造棚戶區(qū)40萬平方米，翻建修繕農(nóng)村危房5000戶。”

（本文僅代表個人觀點）