正榮地產(chǎn)全國化布局以來，過去三年每年都保持著35%以上的復(fù)合增長率，穩(wěn)健的投資策略以及精準(zhǔn)的節(jié)奏把控讓正榮地產(chǎn)三年連續(xù)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。作為全國房企30強(qiáng)中唯一未上市的一家，正榮地產(chǎn)還在不斷挑戰(zhàn)業(yè)界的想象空間。

2017年4月正榮地產(chǎn)首次提出“千億”目標(biāo)，在市場環(huán)境沒有大波動的前提下，通過合作、收并購等多種方式確保在2018年成為千億房企。

就正榮地產(chǎn)近幾年增長速度和項(xiàng)目儲備來看，千億目標(biāo)并非遙不可及。2013年，正榮地產(chǎn)從區(qū)域房企向全國房企的轉(zhuǎn)型，短時間內(nèi)快速進(jìn)駐上海、南京、蘇州、天津等地，在完成全國化布局之后，正榮地產(chǎn)的“千億”戰(zhàn)略浮出水面，正榮地產(chǎn)正在悄悄地蛻變成為一家穩(wěn)健的全國性品牌房企，其發(fā)展思路也變得謹(jǐn)慎而富有張力。

規(guī)模與利潤的平衡術(shù)

正榮地產(chǎn)總裁林朝陽告訴澎湃新聞，“按照現(xiàn)有的市場環(huán)境，今年我們將加大合作開發(fā)、收并購力度，爭取在2018年能夠突破千億?！?/p>

細(xì)數(shù)地產(chǎn)圈，今年提出千億目標(biāo)的企業(yè)不少，有的可以說是唾手可及，有的卻只能說是胸懷遠(yuǎn)大，但有一點(diǎn)成為眾多房企的共識：“在地產(chǎn)行業(yè)里，沒有千億規(guī)模，就沒有江湖地位。”

國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2016年，全國商品房銷售面積超過15億平方米，未來繼續(xù)大規(guī)模增長的空間有限。在有限的市場中獲取更大的份額成為品牌房企追競逐的目標(biāo)。

隨著地產(chǎn)行業(yè)集中度急速提高，規(guī)模就意味著市場的份額和話語權(quán)。

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2016年全國房企前30強(qiáng)占據(jù)近三分之一的市場份額，未來這一比例仍將繼續(xù)增加。

“千億”規(guī)模已然成為未來地產(chǎn)行業(yè)的一道“門檻”。

而正榮地產(chǎn)提出“千億”目標(biāo)可謂底氣十足。據(jù)了解，正榮地產(chǎn)目前的儲備貨值大約在1000億元，按照今年大約300億-500億元的拿地、合作以及收并購計劃，預(yù)計今年年底正榮地產(chǎn)的儲備貨值大約在1200億-1500億元。另外，隨著合作開發(fā)、收并購項(xiàng)目的增加，預(yù)計2018年正榮地產(chǎn)的儲備貨值大約在2000億。

林朝陽告訴澎湃新聞記者，即使規(guī)模很重要，但任何一個項(xiàng)目都要在保證利潤的前提下去拓展，在千億的路上，正榮地產(chǎn)不做沒有利潤的項(xiàng)目。至于如何實(shí)現(xiàn)規(guī)模和利潤的平衡，林朝陽則給出了自己的答案，“這就是正榮地產(chǎn)這幾年一直在打造的企業(yè)核心競爭力，穩(wěn)健的財務(wù)策略，精準(zhǔn)的投資節(jié)奏、精細(xì)的大運(yùn)營思維、完善的改善型產(chǎn)品線布局以及不斷升級優(yōu)化的服務(wù)體系?！?/p>

踏準(zhǔn)節(jié)奏，抓住窗口期

林朝陽表示，公司后期還將繼續(xù)通過公開市場獲取土地、合作開發(fā)、收并購等多種形式儲備貨值，以確保足夠貨值沖擊千億的銷售目標(biāo)。

投資策略以及對市場的節(jié)奏把控是正榮地產(chǎn)的強(qiáng)項(xiàng)，在全國化戰(zhàn)略之初，正榮地產(chǎn)在福建和長三角區(qū)域大量拿地，全年拿地金額幾乎等同于當(dāng)年的銷售金額。其中，長三角的土地儲備主要集中在上海、南京、蘇州，而正是對這三個城市的布局使正榮地產(chǎn)獲得了長足的發(fā)展。

易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱向澎湃記者指出，“正榮地產(chǎn)開始全國化重點(diǎn)布局長三角和京津冀區(qū)域，當(dāng)時大家都覺得正榮地產(chǎn)的拿地策略比較有魄力，現(xiàn)在看來，如果沒有當(dāng)時的大膽出手，可能正榮地產(chǎn)就不會有今天規(guī)模上的快速增長。2016年，以上海南京為代表的長三角區(qū)域就給正榮地產(chǎn)貢獻(xiàn)了超三分之一的業(yè)績?！?/p>

不難發(fā)現(xiàn)，在今年的土地市場上，正榮地產(chǎn)的表現(xiàn)依然搶眼。僅5月正榮地產(chǎn)已拿下了包括西安、蘇州、莆田在內(nèi)的4幅優(yōu)質(zhì)地塊。

在外界看來，今年正榮地產(chǎn)布局仍集中在熱點(diǎn)城市，存在諸多不確定性。正榮地產(chǎn)的投資眼光顯然不同，正榮地產(chǎn)副總裁肖春和解釋了這種選擇背后的投資邏輯，“即便是在熱點(diǎn)城市仍存在一定的窗口期。以南昌為例，正榮地產(chǎn)在春節(jié)前拿了兩塊地，該片區(qū)當(dāng)時的土拍價格便超8000元/平方米，而正榮地產(chǎn)拿到的地價卻遠(yuǎn)低于這個價格，主要是由于春節(jié)前，不少企業(yè)考慮到拍地的資金要跨年，同時，在一個月前，該區(qū)域的地價已經(jīng)偏高，就出現(xiàn)報名企業(yè)比之前少了很多，而給我們極好的拿地機(jī)會。

“我們在投資拿地方面一直堅(jiān)持廣泛參與、謹(jǐn)慎出手的原則。即便是熱門城市，沒有利潤的土地，我們也不會拿?！绷殖柛嬖V澎湃新聞記者。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計，今年1-5月，僅在公開土地市場正榮地產(chǎn)已投下超百億元，這還不包括正榮地產(chǎn)今年完成的大量收并購。

收購比例將超30%

土地市場熱度不減再加上限購等調(diào)控政策影響，高企的拿地成本讓開發(fā)商不得不轉(zhuǎn)變思路，尋求更多的途徑獲取土地，相對招拍掛而言，收并購獲取的土地成本更低。

今年市場上的收并購機(jī)會明顯增多，正榮近期收獲頗豐：正榮地產(chǎn)不久前完成了蘇州的一個收購案。業(yè)主方在2014年陷入債務(wù)危機(jī)并清算重組，其開發(fā)的項(xiàng)目也成為了爛尾樓，正榮地產(chǎn)全面收購了這一項(xiàng)目，并在解決了項(xiàng)目的債務(wù)問題后獲得了遠(yuǎn)低于市場價的這一項(xiàng)目。

而去年11月正榮地產(chǎn)對長沙湘江新區(qū)項(xiàng)目的收購案也是一個頗為成功的案例。僅在收購幾個月后附近的一次土拍中，區(qū)域地價拍到了收購地價的兩倍，正榮地產(chǎn)總是能夠在土拍前半步斬獲優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

豐厚利潤的同時也存在一定的風(fēng)險。林朝陽坦言，“目前的收購項(xiàng)目主要來自于主業(yè)非地產(chǎn)的企業(yè)和一部分準(zhǔn)備退出房地產(chǎn)行業(yè)的百強(qiáng)之外的開發(fā)企業(yè)。還有一些項(xiàng)目存在債務(wù)糾紛，動遷安置等問題?！睘榇苏龢s地產(chǎn)專門成立的專業(yè)收并購團(tuán)隊(duì)，嚴(yán)格審查排除風(fēng)險點(diǎn)。

林朝陽表示，“正榮地產(chǎn)將通過收并購獲取更多的項(xiàng)目，但不會盲目收購，還是要在保證利潤的前提下規(guī)模擴(kuò)張，未來收購項(xiàng)目的比例將達(dá)到30%-40%。”

百個項(xiàng)目，深挖城市潛力

無論是在公開土地市場拿地還是二級市場收購并購，正榮地產(chǎn)始終堅(jiān)持“145X”發(fā)展戰(zhàn)略，即1個職能總部，4大發(fā)展區(qū)域，每個區(qū)域深耕5個城市，每個城市擁有X個優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

據(jù)了解，正榮地產(chǎn)目前已進(jìn)入長三角、京津冀、中部和海西四大經(jīng)濟(jì)區(qū)域，落子上海、南京、蘇州、合肥、天津、武漢、長沙、鄭州、西安、福州、南昌、濟(jì)南等近20個一二線核心城市，累計開發(fā)運(yùn)營大中型項(xiàng)目約80個，開發(fā)總面積約2000萬平方米，土地儲備面積約1000多萬平方米，總資產(chǎn)約800億元。

林朝陽表示，“我們計劃將千億的規(guī)模分散在約二十個核心一二線城市、超百個項(xiàng)目中。這也是我們區(qū)域深耕戰(zhàn)略的最新升級，圍繞四大區(qū)域的布局，進(jìn)一步深耕環(huán)熱點(diǎn)城市。”

例如以上海為中心，向昆山、嘉興、太倉等環(huán)上海區(qū)域拓展；以蘇州為中心，向無錫、常州等優(yōu)質(zhì)城市拓展；以南京為中心，向合肥等重點(diǎn)城市拓展；以天津?yàn)橹行模蚓┙蚣降葍?yōu)質(zhì)城市拓展，以武漢為中心，向鄭州、西安等中部城市拓展；步步為營，確保在穩(wěn)健的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展。

此外，正榮地產(chǎn)的快速成長與其產(chǎn)品力的迅速提升關(guān)系緊密。在“府”系產(chǎn)品正式發(fā)布之后，5月首次推出的武漢正榮府和加推的天津正榮府均表現(xiàn)不俗，市場接受度高。極強(qiáng)的產(chǎn)品力使得正榮前五月業(yè)績受益，保持了較高增速。

林朝陽表示，未來，正榮地產(chǎn)計劃中的“府”系產(chǎn)品預(yù)計占比達(dá)到40%-50%，隨著正榮地產(chǎn)四大產(chǎn)品系（典藏系、大師系、精工系、優(yōu)家系）的日趨完善，正榮今年的表現(xiàn)更值得期待。

如果說，過去三年長于投資、善于運(yùn)營推動正榮地產(chǎn)高速發(fā)展，那么如今，正榮地產(chǎn)所培育和擁有的是從融資、投資、產(chǎn)品到大運(yùn)營，包括工程管控、成本管理、銷售等一系列產(chǎn)業(yè)鏈條中更為均衡的綜合能力，這為正榮實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。