戴德梁行日前發(fā)布報(bào)告稱(chēng)，2017年前三季度，上海寫(xiě)字樓成交量同比下滑53%，但租賃市場(chǎng)的新增供應(yīng)量創(chuàng)歷史新高。面對(duì)新興區(qū)域的挑戰(zhàn)，一些核心商務(wù)區(qū)的“高齡”寫(xiě)字樓項(xiàng)目正加速升級(jí)改造。前三季度，中國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品共計(jì)發(fā)行18單，發(fā)行金額達(dá)417億元，與去年同期相比增長(zhǎng)超過(guò)300%。

報(bào)告同時(shí)指出，上海商業(yè)市場(chǎng)正面臨變革，網(wǎng)紅、跨界、IP潮流正成為商業(yè)市場(chǎng)新出口。

銷(xiāo)售型寫(xiě)字樓成交疲軟，租賃型供應(yīng)暴增

報(bào)告顯示，2017年前三季度，上海整體銷(xiāo)售型寫(xiě)字樓新增供應(yīng)屈指可數(shù)，成交同比下滑53%。其中，閔行區(qū)以約27萬(wàn)平方米的成交面積位居前三季度成交榜首，占整體交易量的36.5%。報(bào)告提出，今年對(duì)商辦市場(chǎng)整頓以來(lái)，散售型交易疲軟，大宗交易比去年提升10個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)于區(qū)域的選擇，買(mǎi)家更青睞具有發(fā)展?jié)摿Φ陌鍓K，如七寶板塊、大虹橋板塊、大寧板塊、浦東世博板塊等都有大宗成交，買(mǎi)家仍以金融基金類(lèi)為主。

前三季度上海租賃型寫(xiě)字樓新增供應(yīng)面積達(dá)136萬(wàn)平方米，高于去年全年23.6%，創(chuàng)歷史新高。甲級(jí)寫(xiě)字樓存量超過(guò)1000萬(wàn)平方米，其中核心商務(wù)區(qū)存量666.80萬(wàn)平方米，新興商務(wù)區(qū)存量336.02萬(wàn)平方米。值得注意的是，新興商務(wù)區(qū)租賃型寫(xiě)字樓交易量尤為突出，2017年前三季度的成交面積達(dá)54萬(wàn)平方米，是核心商務(wù)區(qū)的1.6倍，其中金融、生產(chǎn)制造業(yè)合計(jì)占比達(dá)五成，鑒于互聯(lián)網(wǎng)+行業(yè)的快速發(fā)展，電子科技類(lèi)企業(yè)的需求也增長(zhǎng)較快。

戴德梁行預(yù)測(cè)，未來(lái)（2017年第四季度到2018年）新興區(qū)域仍是供應(yīng)主戰(zhàn)場(chǎng)，其中浦東前灘世博和徐匯濱江板塊集中供應(yīng)量較大，徐匯濱江預(yù)計(jì)供應(yīng)53.37萬(wàn)平方米，浦東前灘世博預(yù)計(jì)供應(yīng)47.51萬(wàn)平方米，占整體規(guī)模的比重分別為25%、22%。

新興商務(wù)區(qū)擁有租金產(chǎn)品雙重優(yōu)勢(shì)

戴德梁行高級(jí)董事、中國(guó)區(qū)寫(xiě)字樓部主管沈潔表示，寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)未來(lái)總體供應(yīng)量大，租戶有更多選擇性，競(jìng)爭(zhēng)變得更為激烈，逐漸成熟的新興商務(wù)區(qū)擁有租金產(chǎn)品雙重優(yōu)勢(shì)，對(duì)客戶吸引力加大，核心商務(wù)區(qū)面臨相對(duì)高租金及空置上升雙重壓力。

報(bào)告稱(chēng)，以人民廣場(chǎng)、南京西路、淮海路、徐家匯為主的核心區(qū)寫(xiě)字樓整體空置率比2016年都有所提升，其中超過(guò)10年樓齡的寫(xiě)字樓正面臨客戶流失的現(xiàn)象。而隨著新興商務(wù)區(qū)的逐漸成熟，越來(lái)越多的企業(yè)擇址在交通方便以及有租金吸引力的新興商務(wù)區(qū)辦公。比如，美敦力在前灘世貿(mào)中心租賃了15000平方米的辦公空間，飛利浦也搬遷至市北智匯園等。

沈潔直言，核心商務(wù)區(qū)配套完善成熟、客戶有一定黏性，但由于開(kāi)發(fā)時(shí)間較早，核心區(qū)樓齡較長(zhǎng)的物業(yè)也面臨著物業(yè)設(shè)施陳舊、功能與發(fā)展形勢(shì)不匹配、運(yùn)營(yíng)管理與需求不匹配等難題。

“一些樓齡長(zhǎng)的物業(yè)可進(jìn)行升級(jí)改造，使其重新煥發(fā)活力，贏得客戶?！鄙驖崗?qiáng)調(diào)，核心商務(wù)區(qū)的寫(xiě)字樓可以通過(guò)提升自身的競(jìng)爭(zhēng)力與新興商務(wù)區(qū)抗衡。例如，戴德梁行今年剛剛參與改造完成的嘉寧國(guó)際，除了改造已有的公共區(qū)域及硬件設(shè)備外，還新增PM2.5過(guò)濾系統(tǒng)、特斯拉充電樁等設(shè)備，改造后獲得LEED國(guó)際金獎(jiǎng)?wù)J證，租金及客戶品質(zhì)明顯提升。

目前，已經(jīng)有越來(lái)越多樓齡較長(zhǎng)的寫(xiě)字樓升級(jí)改造，如世界貿(mào)易大廈正在改造中，從外立面到公共區(qū)域再到標(biāo)準(zhǔn)層等全面升級(jí)，預(yù)計(jì)租金會(huì)有提升。

“事實(shí)證明，樓宇升級(jí)改造確保物業(yè)保值增值，大部分經(jīng)過(guò)改造的寫(xiě)字樓租金基本都有明顯增長(zhǎng)，出租率也保持在高位?！鄙驖嶎A(yù)測(cè)，未來(lái)上海的核心商務(wù)區(qū)將會(huì)有更多存量物業(yè)加入到升級(jí)改造中。