現(xiàn)實(shí)遠(yuǎn)比想象的更危險(xiǎn)。

中國房地產(chǎn)行業(yè)再度傳來一則“爆雷”財(cái)報(bào)。8月7日晚間，位列“華南五虎”的富力地產(chǎn)披露了2021年年報(bào)，巨虧超163億元，遠(yuǎn)超市場預(yù)期。這也讓市場大驚失色，富力地產(chǎn)股價(jià)一路下挫，再度刷新這一輪暴跌的最低點(diǎn)，最新收盤價(jià)（1.6港元/股）相較于2021年6月的高點(diǎn)，累計(jì)跌幅超過83.7%，總市值蒸發(fā)超310億港元。

這份年報(bào)還傳達(dá)了“大撤退”的信號(hào)：2021年，富力地產(chǎn)新增土地資本開支總額僅為30億元，相較于2020年大幅減少了80%。

更危險(xiǎn)的是，富力地產(chǎn)的資金鏈危機(jī)。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2021年富力的298.83億元借款已違約或交叉違約；另外，截至2021年年底，富力地產(chǎn)的各項(xiàng)借款總額高達(dá)1371.71億元，其中700億元將在未來12個(gè)月內(nèi)到期，而其賬面現(xiàn)金僅有211億元。意味著，富力地產(chǎn)2022年的資金鏈已經(jīng)非常危險(xiǎn)。

當(dāng)前，富力地產(chǎn)為了自救正在瘋狂拋售旗下資產(chǎn)。其會(huì)計(jì)師事務(wù)所立信德豪警告稱，富力地產(chǎn)情況具有重大不確定性，可能對(duì)公司持續(xù)經(jīng)營能力產(chǎn)生重大疑慮。

巨虧163億

一份遲到的“爆雷”公告。

8月7日晚間，富力地產(chǎn)（02777.HK）終于披露了遲到四個(gè)月之久的2021年年報(bào)，經(jīng)營、債務(wù)都出現(xiàn)了危險(xiǎn)信號(hào)。

首先來看，富力地產(chǎn)2021年的經(jīng)營業(yè)績情況，全年合約銷售總額為

1202億元，總營業(yè)額跌至762億元，相比2020年同比下降11.2%；盈利方面，全年巨虧163.53億元，而2020年度的盈利高達(dá)91.5億元。

這也讓市場大驚失色，因?yàn)樵诮衲?月，富力地產(chǎn)曾公告稱，預(yù)計(jì)2021年錄得87.39億元凈虧損?，F(xiàn)如今的年報(bào)虧損金額，相比預(yù)計(jì)數(shù)字高出了76億元。

這份“爆雷”的年報(bào)，再度砸崩了富力地產(chǎn)的股價(jià)。8月9日開盤后，富力地產(chǎn)股價(jià)一路下挫，大跌超4%，再度創(chuàng)出這一輪崩盤的最低點(diǎn)。最新收盤價(jià)（1.6港元/股）相較于2021年6月的高點(diǎn)，累計(jì)跌幅超過83.7%，總市值蒸發(fā)超310億港元。

關(guān)于突然巨虧的原因，富力地產(chǎn)在年報(bào)給出的解釋是，房地產(chǎn)行業(yè)下行，使得2021年?duì)I業(yè)額減少、毛利率降低，加之營運(yùn)開支較高且項(xiàng)目售價(jià)較低，導(dǎo)致對(duì)年內(nèi)存貨作出減值撥備。

在2021年年報(bào)中，富力地產(chǎn)一次性計(jì)提資產(chǎn)減值規(guī)模高達(dá)150億元。其中，存貨減值準(zhǔn)備規(guī)模接近130億元。

另外，這份年報(bào)還傳達(dá)了“大撤退”的信號(hào)。2021年，富力地產(chǎn)新增土地資本開支總額僅為30億元，相較于2020年大幅減少了80%，新增土地的總可售面積僅有83.7萬平方米，幾乎創(chuàng)出了歷史新低。

眾所周知，土地資本是所有房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的根基，一旦拿地大幅放緩，或?qū)⑹沟梦磥淼匿N售規(guī)模大幅下降，將直接影響企業(yè)未來的經(jīng)營發(fā)展。

富力在年報(bào)中提到，2022年將有超過200個(gè)預(yù)售項(xiàng)目，預(yù)期將帶來2200億元的可售資源。憑借充足的可供開發(fā)土地儲(chǔ)備，未來數(shù)年繼續(xù)補(bǔ)充可售資源，以維持穩(wěn)健增長。

千億債務(wù)告急

富力地產(chǎn)拿地節(jié)奏出現(xiàn)“斷崖式”下跌的背后原因是，地主家也沒余糧了。

剛剛披露的年報(bào)中，富力地產(chǎn)首次公開披露了應(yīng)償還的境內(nèi)債務(wù)數(shù)據(jù)，以及截止2021年年末公司已存在債務(wù)違約的情況。

年報(bào)顯示，截至2021年年底，富力地產(chǎn)的各項(xiàng)借款總額高達(dá)1371.71億元，其中700億元將在未來12個(gè)月內(nèi)到期，必須進(jìn)行償還。意味著，富力地產(chǎn)2022年的資金鏈已經(jīng)非常危險(xiǎn)。

更危險(xiǎn)的是，富力地產(chǎn)的賬面現(xiàn)金已經(jīng)無法覆蓋即將到期的債務(wù)。截止2021年末，富力地產(chǎn)現(xiàn)金總額（包括受限制現(xiàn)金）僅為211億元，相比年內(nèi)到期債務(wù)規(guī)模的缺口接近500億元。

富力地產(chǎn)的借款主要包括，銀行貸款、離岸美元優(yōu)先票據(jù)、境內(nèi)債券，以及信托貸款及其他，分別占46%、25%、11%及18%。

其實(shí)，富力地產(chǎn)的債務(wù)已經(jīng)“爆雷”，據(jù)年報(bào)顯示，截止2021年年末，富力地產(chǎn)無法按預(yù)定還款日期償還的銀行及其他借款金額達(dá)70.07億元，2021年初至今有無法償還的借款達(dá)100.29億元，因此本金為298.83億元的借款已違約或交叉違約。

面對(duì)如此危險(xiǎn)的局面，富力地產(chǎn)的會(huì)計(jì)師事務(wù)所立信德豪警告稱，富力地產(chǎn)情況具有重大不確定性，可能對(duì)公司持續(xù)經(jīng)營能力產(chǎn)生重大疑慮。

富力地產(chǎn)的另一個(gè)未知“地雷”是，境外債務(wù)。其披露的2021年年報(bào)中并未披露境外債務(wù)的違約數(shù)據(jù)。而事實(shí)上，自2022年以來，富力地產(chǎn)已經(jīng)陸續(xù)發(fā)布了多筆境外債被迫展期的公告。

富力地產(chǎn)表示，在總額約330億元的美元票據(jù)重組后，管理層會(huì)繼續(xù)提高警覺性并集中評(píng)估市況及政策變化，正積極與現(xiàn)有債權(quán)人商討公司若干借款續(xù)期。

崩塌的導(dǎo)火索

2017年，是富力地產(chǎn)與其創(chuàng)始人李思廉的高光時(shí)刻，也是富力地產(chǎn)隕落的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

當(dāng)年，昔日中國首富王健林“斷臂求生”拋售13個(gè)文旅城+77家酒店的資產(chǎn)包，富力地產(chǎn)以199億元的價(jià)格接盤了77家酒店資產(chǎn)，而融創(chuàng)則耗資295.75億接盤了13個(gè)文旅城。在當(dāng)天的酒局之上，王健林怒摔酒杯，一向低調(diào)的李思廉出盡風(fēng)頭。

接盤77家酒店的第二年，富力地產(chǎn)的年銷售額一舉突破1300億元，成為了“華南虎五虎”之首，在博鰲房地產(chǎn)論壇，富力更是獲得了“2018中國年度影響力地產(chǎn)企業(yè)”稱號(hào)。當(dāng)年李思廉的身家也一度突破100億元，憑借著大好局面，李思廉一口氣給富力定下了2019年銷售1600億元的目標(biāo)。

然而，中國房地產(chǎn)時(shí)代瞬息萬變，崩盤來得非常快。

富力地產(chǎn)接手的77家酒店資產(chǎn)，很快便成為了“燙手山芋”，多家酒店陷入虧損，逐漸將富力地產(chǎn)的資金鏈拖入危險(xiǎn)境地。而反觀王健林，目前已經(jīng)徹底擺脫了房地產(chǎn)的包袱，成功上岸。

當(dāng)前，富力地產(chǎn)為了自救正在瘋狂拋售旗下資產(chǎn)。2021年12月，富力地產(chǎn)將廣州富力國際空港綜合物流園的余下30%股權(quán)，全部售予黑石集團(tuán)。

今年以來，富力更是加快了拋售的速度。3月，富力將位于英國倫敦的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目出售給遠(yuǎn)東發(fā)展；4月底，富力再以26.6億港元的價(jià)格出售位于英國倫敦的Thames City項(xiàng)目股權(quán)，巨虧18.4億港元；5月底，富力地產(chǎn)以10億元價(jià)格，轉(zhuǎn)讓了?？诖笥⑸叫鲁鞘兄行捻?xiàng)目。

在2021年的財(cái)報(bào)中，富力地產(chǎn)表示，將繼續(xù)探索可出售的其他非核心資產(chǎn)，以獲取最大價(jià)值。