住房是人民安居樂業(yè)的基礎(chǔ)和保障，黨的十九大報告明確提出“讓全體人民住有所居”的住房發(fā)展目標(biāo)。經(jīng)過多年的住房市場化改革，中國城市居民的住房狀況得到顯著改善，但住房分化問題逐漸顯現(xiàn)，成為改革步入深水區(qū)面臨的重要挑戰(zhàn)。住房市場的繁榮以及獲得自有產(chǎn)權(quán)住房成為“剛需”，住房資產(chǎn)成為中國城市家庭財(cái)富的重要組成部分，而住房融資體系的建立和完善在其中起著不容忽視的作用。隨著住房商品化和金融化的深化，“住房夢”的實(shí)現(xiàn)和住房融資的可得性緊密關(guān)聯(lián)。商業(yè)貸款和公積金貸款作為市場性和政策性住房融資渠道，在提高住房自有率、改善居民居住環(huán)境中發(fā)揮著重要作用。

在這個日益金融化的時代，住房融資的可獲得性在家庭財(cái)富積累和社會分層中扮演著重要的角色。筆者基于2017年中國家庭金融調(diào)查數(shù)據(jù)，刻畫住房改革以來城市家庭住房財(cái)富分化和住房貸款使用的變遷，分析市場性和政策性住房融資渠道在家庭住房財(cái)富積累中的作用。研究發(fā)現(xiàn)，住房財(cái)富與城市的區(qū)位和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平息息相關(guān)，占據(jù)區(qū)位優(yōu)勢的家庭更可能積累更多的住房財(cái)富，而使用貸款的居民則通過金融杠桿進(jìn)一步拉大與未使用貸款居民的住房財(cái)富差距。

城市間家庭住房財(cái)富差異明顯

中國城市家庭的住房財(cái)富和人均住房財(cái)富呈現(xiàn)明顯的區(qū)域和城市差異。如圖1所示，家庭住房財(cái)富在城市所屬區(qū)域、行政等級、發(fā)展水平三個維度都呈現(xiàn)出顯著差異。首先，住房財(cái)富的區(qū)域差異凸顯，東部地區(qū)的城市家庭住房財(cái)富平均為280萬元，而其他地區(qū)均不足100萬元；其次，住房財(cái)富按城市行政等級呈現(xiàn)梯度分化，直轄市的家庭住房財(cái)富是一般地級市的近6倍；另外，一線城市家庭住房財(cái)富均值超過400萬元，約為新一線城市和二線城市的3倍，是其他城市的7.5倍。

圖1 中國城市家庭住房財(cái)富的區(qū)域差異（單位：萬元）  本文圖表均由作者自制

具體到各個省級行政區(qū)（圖2），29個省份家庭住房財(cái)富和人均住房財(cái)富的平均值分別為169萬元和61萬元。北京和上海的家庭住房財(cái)富和人均住房財(cái)富遠(yuǎn)高于其他省份，分別接近500萬元和200萬元。高于平均值的省份包括廣東、天津、福建、浙江、江蘇和河北。

圖2 中國城市家庭住房財(cái)富的省際差異

住房財(cái)富在個體和家庭之間也存在明顯差異（圖3）。不同受教育水平的居民住房財(cái)富存在顯著差異：本科及以上學(xué)歷的居民住房財(cái)富平均為270萬元，而初中及以下學(xué)歷的戶主住房財(cái)富平均僅為97萬元。職業(yè)地位較高的居民家庭住房財(cái)富略高于其他家庭。外地城市戶口的家庭住房財(cái)富（227萬元）高于本地城市戶口家庭（190萬元），高于外地農(nóng)村戶口家庭（122萬元），本地農(nóng)村戶口家庭（76萬元）居于最次。不同收入水平的家庭住房財(cái)富差異顯著：最高收入水平（前20%）的家庭住房財(cái)富均值達(dá)370萬元，是低收入水平（后40%）家庭的四倍多。

圖3 按個人社會經(jīng)濟(jì)和家庭屬性分類的住房財(cái)富

家庭住房貸款的使用情況

研究梳理了自1998年以來城市家庭購買商品房的貸款使用情況（圖4）。在2010年之前，不使用住房貸款（全款支付或私人借款）是最主流的方式，但在近十年占比明顯下降。商業(yè)貸款的使用顯著上升，2017年超過一半的家庭購買商品房時使用了商業(yè)貸款（包括和私人借款、公積金貸款結(jié)合的情況）。公積金貸款和組合貸款的使用有限，2017年也僅有約十分之一的家庭購買商品房時使用公積金貸款。

圖4 1998-2017年中國城市家庭住房貸款的使用情況

中國城市家庭住房貸款的使用同樣呈現(xiàn)明顯的省際差異。如圖5所示，除了東南沿海的浙江、福建、廣東、廣西和川渝六省外，其他省份只有不足三成的家庭使用住房貸款。這表明除了個人和家庭層面的因素會影響某類貸款的使用之外，區(qū)域和城市的住房和融資市場也會對住房貸款使用產(chǎn)生影響。

圖5 中國城市家庭住房貸款使用的空間分布

（本圖基于自然資源部標(biāo)準(zhǔn)地圖服務(wù)系統(tǒng)下載的標(biāo)準(zhǔn)地圖制作，底圖無修改）

住房貸款的使用對住房財(cái)富影響

不同的住房貸款使用情況所對應(yīng)的住房財(cái)富積累不同（圖6）。未使用住房貸款的家庭住房財(cái)富均值為152萬，使用商業(yè)貸款的家庭住房財(cái)富均值為192萬，使用公積金貸款的家庭住房財(cái)富均值略高于使用商業(yè)貸款的家庭，但差別并不明顯，為202萬。主要的差別體現(xiàn)在組合貸款家庭，其住房財(cái)富均值超過400萬元，是僅使用單一貸款方式居民的兩倍。這表明充分調(diào)用市場性和政策性融資工具更可能積累住房財(cái)富。

圖6 按住房貸款使用情況分類的住房財(cái)富

為探究住房貸款在家庭住房財(cái)富積累中的作用，本研究構(gòu)建廣義結(jié)構(gòu)方程模型剖析個體和城市屬性對住房財(cái)富積累的影響，以及不同類型住房貸款的作用有何差異。模型結(jié)果顯示，在住房商品化與金融化的背景下，地理空間差異、制度性因素與市場性因素交織在一起，塑造家庭住房財(cái)富的分化。地處東部、直轄市或一線城市的家庭憑借區(qū)位優(yōu)勢更可能積累住房財(cái)富，并且通過住房金融杠桿進(jìn)一步拉大與中西部或普通地級市居民的住房財(cái)富差距。

市場機(jī)制已成為塑造住房財(cái)富分化的主導(dǎo)機(jī)制，經(jīng)濟(jì)資源（家庭收入）、人力資本（受教育水平）以及職業(yè)地位等市場性因素在家庭住房財(cái)富積累方面發(fā)揮重要作用。制度性因素中只有戶口的影響顯著：農(nóng)村戶口家庭在住房財(cái)富積累中落后；戶口作為一種先致因素，一定程度上反映著家庭出身在住房財(cái)富積累中扮演的角色。

在住房貸款使用方面，社會經(jīng)濟(jì)地位較高和體制內(nèi)優(yōu)勢群體從公積金貸款中獲益更多，也更有可能充分利用多種住房融資渠道積累更多的住房財(cái)富。而非優(yōu)勢群體往往只能借助成本更高的商業(yè)貸款來為購房籌措資金。也就是說，制度因素不直接參與市場化下的住房資源配置，但仍然可以通過其表征的支付能力潛力以及在政策性住房融資系統(tǒng)中的優(yōu)勢，幫助家庭積累更多的住房財(cái)富。

結(jié)語

在“房住不炒”的定位下，住房應(yīng)當(dāng)由投資向居住屬性回歸。但不可忽視的是，住房貸款政策是調(diào)控樓市、保障居住需求的重要手段，直接影響著居民的購房決策和融資方式，而住房融資機(jī)會的公平性可以成為抑制家庭住房財(cái)富差距進(jìn)一步擴(kuò)大的政策干預(yù)著力點(diǎn)之一。在日益金融化的時代，資產(chǎn)積累過程中對金融工具的調(diào)用可能會進(jìn)一步擴(kuò)大現(xiàn)有的住房財(cái)富差異。因此，我們?nèi)孕鑿?qiáng)調(diào)住房融資的公平性和均衡性，可以從以下幾個方面進(jìn)行政策干預(yù)：第一，要健全和完善住房融資體系，在控制金融風(fēng)險的前提下，擴(kuò)大住房貸款的受益面，讓更多人享受社會發(fā)展成果；第二，明確住房公積金的政策定位和制度導(dǎo)向，讓政策更加精準(zhǔn)，防止因住房公積金的補(bǔ)貼效應(yīng)而擴(kuò)大住房財(cái)富分化；第三，繼續(xù)維持和強(qiáng)化精細(xì)化貸款政策，完善對不同購房群體的差異化信貸政策，優(yōu)先支持首套房和購買中低價位住房的貸款申請，適度支持改善性住房購買的信貸需求，限制投機(jī)性購房的貸款審批。

中國城市住房融資體系具有強(qiáng)烈的政策導(dǎo)向，并且往往因城施策。住房公積金的屬地化管理體系使得不同城市住房公積金的管理水平和資金利用水平均有所差異。后續(xù)研究可以對住房政策和金融政策的區(qū)域差異進(jìn)行深入分析，以準(zhǔn)確理解政策效果，為提升住房金融系統(tǒng)效率和公平提供理論依據(jù)和政策建議。

（本文作者崔璨系華東師范大學(xué)城市與區(qū)域科學(xué)學(xué)院和中國現(xiàn)代城市研究中心教授，余姍系碩士研究生。文章改寫自作者發(fā)表于《Land》（2021）的論文“Difference in housing finance usage and its impact on housing wealth inequality in urban China”。）

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“長三角議事廳”專欄由教育部人文社會科學(xué)重點(diǎn)研究基地·中國現(xiàn)代城市研究中心、上海市社會科學(xué)創(chuàng)新基地·長三角區(qū)域一體化研究中心和澎湃研究所共同發(fā)起。解讀長三角一體化最新政策，提供一線調(diào)研報告，呈現(xiàn)務(wù)實(shí)政策建議。