城鄉(xiāng)并進(jìn)的中國(guó)老齡化

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2021年底，中國(guó)60歲及以上的老年人口，數(shù)量達(dá)到2.67億，占全國(guó)總?cè)丝诘?a >18.9%，65歲及以上老年人口數(shù)量突破2億，占全國(guó)總?cè)丝诘?a href="http://m.nxos.com.cn/newsDetail_forward_19870600">14.2%。

中國(guó)老齡化社會(huì)加速而來(lái)。城市和農(nóng)村的老齡化也同步提升。

2020年，上海徐匯區(qū)社區(qū)活動(dòng)中心的老人。澎湃新聞?dòng)浾?周平浪 圖

由于城市化水平較高，醫(yī)療水平和生活條件較好，一線城市老齡化程度偏高，長(zhǎng)壽老人也偏多。上海是中國(guó)最早進(jìn)入老齡社會(huì)的城市，也是老齡化程度最高的超大型城市。早在1979年，上海60歲及以上戶籍老年人口，占戶籍總?cè)丝诒壤统^(guò)10%。據(jù)七普數(shù)據(jù)，2020年底，上海全市60歲以上人口為581.55萬(wàn)，是全市常住人口的23.4%，65歲以上老年人口382.44萬(wàn)，占戶籍總?cè)丝诘?5.9%。

在剛結(jié)束的中國(guó)國(guó)際服務(wù)貿(mào)易交易會(huì)上，也傳出北京的老年人口數(shù)據(jù)。北京市老齡辦、市老齡協(xié)會(huì)發(fā)布的《北京市老齡事業(yè)發(fā)展報(bào)告（2021）》顯示，截至2021年底，北京市60歲及以上人口達(dá)到441.6萬(wàn)，占總?cè)丝诘?0.2%，已進(jìn)入中度老齡化社會(huì)。預(yù)計(jì)2035年前后，北京市老年人口接近700萬(wàn)，進(jìn)入重度人口老齡化社會(huì)，北京市也進(jìn)入“長(zhǎng)壽時(shí)代”，平均預(yù)期壽命達(dá)到82.47歲。

老齡化進(jìn)程的速度，呈現(xiàn)“城鄉(xiāng)倒置”。根據(jù)中國(guó)社會(huì)科學(xué)院人口與勞動(dòng)經(jīng)濟(jì)研究生所副研究員楊舸的研究，農(nóng)村年輕人口大量流出，老齡化程度較高，城市由于外來(lái)年輕人流入，相對(duì)農(nóng)村而言，“老”得慢一些。

但即便如此，目前幾乎所有城市老齡人口比例都持續(xù)拉高，65歲以上人口占比持續(xù)提升。南京、鄭州、重慶等大城市，老齡化程度持續(xù)加深。

這背后是巨大的產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)。

今年2月，國(guó)務(wù)院印發(fā)《“十四五”國(guó)家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老服務(wù)體系規(guī)劃》指出，到2025年，全國(guó)養(yǎng)老服務(wù)床位總量超過(guò)900萬(wàn)張，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)護(hù)理型床位占比達(dá)55%以上，新建城區(qū)、新建居住區(qū)配套建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施達(dá)標(biāo)率達(dá)到100%。

這意味著，以后所有房地產(chǎn)項(xiàng)目，百分百需要帶有養(yǎng)老屬性。據(jù)預(yù)測(cè)，2022年中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)規(guī)模將突破10萬(wàn)億元。這只是百萬(wàn)億級(jí)銀發(fā)經(jīng)濟(jì)中的一部分市場(chǎng)份額。

養(yǎng)老也將是城市民生的大問(wèn)題。

據(jù)新加坡《聯(lián)合早報(bào)》消息，2000至2010年，中國(guó)城鎮(zhèn)空巢老人比例由42%上升到54%，農(nóng)村由37.9%升到45.6%。2013年中國(guó)空巢老人人口超過(guò)1億。隨著第一代獨(dú)生子女的父母陸續(xù)進(jìn)入老年，2030年中國(guó)空巢老人數(shù)將增加到兩億多，占到老人總數(shù)的九成。另外，失獨(dú)老人、失能老人的人口基數(shù)也不在少數(shù)，中國(guó)阿爾茨海默癥患者超過(guò)1000萬(wàn)，居全球首位，預(yù)計(jì)到2050年，將突破4000萬(wàn)。

養(yǎng)老作為服務(wù)老年人的產(chǎn)業(yè)，必須環(huán)境生態(tài)友好、社會(huì)網(wǎng)絡(luò)支撐齊全，以及機(jī)構(gòu)治理完善，即具有與生俱來(lái)的ESG屬性。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)要解決巨大的社會(huì)問(wèn)題，也要滿足超過(guò)2億人口的市場(chǎng)需求，是潛力極大的城市ESG新興領(lǐng)域。

2017年，中國(guó)西部鄉(xiāng)村里的老人。 澎湃新聞?dòng)浾?周平浪 圖

房還是床位？養(yǎng)老觀念決定養(yǎng)老消費(fèi)意愿

是什么，決定了老人選擇養(yǎng)老院的一張床，還是養(yǎng)老社區(qū)的一套房？

養(yǎng)老市場(chǎng)興起，背后是中國(guó)城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)變化導(dǎo)致的養(yǎng)老觀念轉(zhuǎn)變。費(fèi)孝通在第四、第五次江村考察中發(fā)現(xiàn)，根據(jù)江村習(xí)慣，分家時(shí)獲得財(cái)產(chǎn)和房屋繼承權(quán)的兒子，要承擔(dān)贍養(yǎng)義務(wù)，需要拿出自己分得的一部分房屋給老人居住，并為他們提供必需的口糧和柴禾。1980年代初期的江村，人均收入水平僅為100元左右，因家庭經(jīng)濟(jì)困難，子女結(jié)婚沒(méi)有足夠條件蓋新房，住房緊張限制了分家。原本結(jié)婚分家后獨(dú)立生活的小家庭數(shù)量減少，和父母共住的擴(kuò)大家庭增多，為保證新婚夫婦有房住，有些老兩口甚至只能擠到灶屋、過(guò)道等位置搭床居住。江村出現(xiàn)了父子兩代仍在一起居住，但生活各過(guò)各的“分灶”現(xiàn)象，幾年后，江村人均收入達(dá)到300元時(shí)，村民開(kāi)始新建房屋和改造舊屋，村中分家而出的小家庭數(shù)量逐漸增加。

費(fèi)孝通認(rèn)為，房屋緊張和分家分灶有著密切關(guān)系，社會(huì)經(jīng)濟(jì)中生產(chǎn)關(guān)系的變革，影響了中國(guó)家庭結(jié)構(gòu)變遷，農(nóng)村實(shí)行聯(lián)產(chǎn)承包制、增加了副業(yè)收入、村中女性社會(huì)地位的提升和城鄉(xiāng)流動(dòng)逐漸便利，都一定程度上參與了這個(gè)影響。

左冬梅（2011）等人的研究發(fā)現(xiàn)，2011年左右，中國(guó)農(nóng)村還存在“子女將老人送去養(yǎng)老院是不孝的行為，老年父母自身也會(huì)為此感到羞恥”的觀念。

李銀河（2011）則通過(guò)比較親子兩代的養(yǎng)老觀念發(fā)現(xiàn)，調(diào)查對(duì)象對(duì)自己生活不能自理的父母準(zhǔn)備采用家庭養(yǎng)老模式的占到九成半，而自己這一代人準(zhǔn)備采用靠自己養(yǎng)老的模式的占到八成，“從家庭養(yǎng)老、子女贍養(yǎng)老人到靠自己儲(chǔ)蓄在家養(yǎng)老和進(jìn)養(yǎng)老院變化驚人”（李銀河 2011），李銀河認(rèn)為，雖然費(fèi)孝通關(guān)于中國(guó)家庭反饋機(jī)制大的判斷依然適用，但2010年代的反哺模式與1980年代相比，已發(fā)生重大改變，在都市化、現(xiàn)代化和計(jì)劃生育的影響下，中國(guó)未來(lái)的養(yǎng)老方式將從子女養(yǎng)老轉(zhuǎn)變成靠自身和靠社會(huì)養(yǎng)老。

十余年過(guò)去，二胎三胎政策陸續(xù)出臺(tái)。中國(guó)人口增長(zhǎng)仍呈斷崖式趨勢(shì)。李銀河預(yù)測(cè)的養(yǎng)老方式改變正在中國(guó)家庭發(fā)生。 

翟春艷等人（2015）的一份關(guān)于“80”后青年養(yǎng)老觀念的研究發(fā)現(xiàn)，和李銀河研究的60、70后家庭不同，80后設(shè)想的養(yǎng)老方式，首先是依靠自己，其次依靠社會(huì)，最后才是依靠子女。

而李國(guó)梁（2017）研究發(fā)現(xiàn)，城鄉(xiāng)居民對(duì)自己承擔(dān)養(yǎng)老責(zé)任的認(rèn)同度均不高，

城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民，都十分希望子女能在養(yǎng)老活動(dòng)中承擔(dān)主要責(zé)任，十分期待晚年生活中家人的陪伴和照顧，城鎮(zhèn)居民更愿意政府承擔(dān)養(yǎng)老責(zé)任。城鎮(zhèn)家庭結(jié)構(gòu)變動(dòng)較大，獨(dú)居老人比重增多，越來(lái)越多老年人需要“自我養(yǎng)老”，農(nóng)村居民更不能認(rèn)同養(yǎng)老院養(yǎng)老。

侯安文等人（2022）關(guān)于中國(guó)城鎮(zhèn)居民養(yǎng)老觀念及養(yǎng)老模式的研究發(fā)現(xiàn)，“養(yǎng)兒防老”觀念已淡出人心，大眾對(duì)“同住養(yǎng)老”并不特別敏感，在眾多養(yǎng)老方式中，首選的是鄉(xiāng)村田園養(yǎng)老，其次是城市居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老和“以房養(yǎng)老”，排名位于“旅游養(yǎng)老”之后。 

中國(guó)民眾養(yǎng)老方式  圖源：侯安文等 2022

數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院 載《中國(guó)養(yǎng)老與康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告2022》

中國(guó)老人選擇養(yǎng)老居住產(chǎn)品，最看重的還是，能否滿足他們對(duì)安享晚年的生活想象。貝殼研究院（2022）最新研究顯示，當(dāng)下老年人理想的養(yǎng)老居住形態(tài)，首選雖不是“住在子女家中”，但依然希望住得不要離子女太遠(yuǎn)，“和子女同住一個(gè)社區(qū)”。兒孫滿堂、承歡膝下，是中國(guó)老人的簡(jiǎn)單要求。

中國(guó)人的家庭結(jié)構(gòu)決定了房子和養(yǎng)老的緊密關(guān)系。當(dāng)下老人養(yǎng)老，是選擇和子女同住居家養(yǎng)老，還是去養(yǎng)老院租床位，抑或購(gòu)買(mǎi)CCRC養(yǎng)老社區(qū)（Continuing Care Retirement Community，即持續(xù)性照料養(yǎng)老社區(qū)）的入住資格，受到的是家庭結(jié)構(gòu)、家庭關(guān)系和經(jīng)濟(jì)水平的影響。

隨著生育意愿下降、單身獨(dú)居人口增加，中國(guó)老年人的“個(gè)體化”社會(huì)逐漸形成。未來(lái)的中國(guó)式養(yǎng)老，會(huì)越來(lái)越呈現(xiàn)依靠老人自身經(jīng)濟(jì)能力購(gòu)買(mǎi)養(yǎng)老服務(wù)和居住產(chǎn)品的局面，面向“活力老人”一族的“青春化”養(yǎng)老產(chǎn)品，可能成為潛力股。

2017年，四川成都，小廣場(chǎng)上跳舞的人。 澎湃新聞?dòng)浾?周平浪 圖

社會(huì)化養(yǎng)老難在哪

隨著家庭結(jié)構(gòu)變化，贍養(yǎng)老人的家庭功能逐漸外判給社會(huì)福利機(jī)構(gòu)和商業(yè)機(jī)構(gòu)，社會(huì)化養(yǎng)老興起。雖然1980年代初期的江村，人們“養(yǎng)兒防老”的觀念已開(kāi)始轉(zhuǎn)變，但家中經(jīng)濟(jì)條件和住房條件，一定程度上決定了老人通過(guò)傳承家產(chǎn)房產(chǎn)、以期從子輩處獲得養(yǎng)老保障。這種與子同住的原生態(tài)“以房養(yǎng)老”模式依然根深蒂固。

當(dāng)子女贍養(yǎng)老人的責(zé)任逐漸轉(zhuǎn)變成老人依靠自己養(yǎng)老的需求，保險(xiǎn)、金融機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)的金融產(chǎn)品化的“以房養(yǎng)老”應(yīng)運(yùn)而生。

這種面向老年人群體的住房逆向抵押貸款保險(xiǎn)、金融化產(chǎn)品，2003年提出，2004年由中國(guó)保監(jiān)會(huì)在北京、上海、廣州等地試點(diǎn)。近20年來(lái)，“以房養(yǎng)老”，出現(xiàn)了包括“倒按揭”、“投房養(yǎng)老”等近30種形式，投資形式令人眼花繚亂，服務(wù)能力也參差不齊。

“以房養(yǎng)老”，是頤養(yǎng)天年的家庭文化延續(xù)，也是老人保有體面和尊嚴(yán)，以自己的能力度過(guò)晚年的一點(diǎn)念想。但養(yǎng)老機(jī)構(gòu)爆雷、養(yǎng)老金被騙的消息，層出不窮。諸多法治新聞報(bào)道中，“以房養(yǎng)老”變成誘騙老年人將抵押房產(chǎn)的資金拿去購(gòu)買(mǎi)其推薦的理財(cái)產(chǎn)品的詐騙話術(shù)，最終老年人沒(méi)了房產(chǎn)，還背負(fù)巨額貸款。

十三五期間，中央財(cái)政共計(jì)安排約50億元，支持203個(gè)地區(qū)開(kāi)展居家和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)改革試點(diǎn)，2021—2022年共計(jì)安排22億元支持實(shí)施居家和社區(qū)基本養(yǎng)老服務(wù)提升行動(dòng)項(xiàng)目，支持培訓(xùn)療養(yǎng)機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)型發(fā)展普惠養(yǎng)老服務(wù)，開(kāi)展普惠養(yǎng)老專(zhuān)項(xiàng)再貸款試點(diǎn)。截至2022年第一季度，全國(guó)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和設(shè)施總數(shù)為36萬(wàn)個(gè)，床位812.6萬(wàn)張。2021年，全國(guó)31個(gè)省（自治區(qū)、直轄市）設(shè)市城市新建居住區(qū)配建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施達(dá)標(biāo)率為62%。中央預(yù)算近12億元支持43所優(yōu)撫醫(yī)院、28所光榮院設(shè)施建設(shè)。

國(guó)家充分發(fā)揮中央預(yù)算內(nèi)投資，帶動(dòng)養(yǎng)老領(lǐng)域投資，社會(huì)化養(yǎng)老的缺口依然巨大。當(dāng)前2億多中國(guó)老人中，獨(dú)居和空巢老人1.18億人，失能老人4300萬(wàn)，護(hù)理型床位僅占總需求的1/4，社區(qū)助醫(yī)、助餐、日間照料缺口60.7%。

另一邊，“以房養(yǎng)老”詐騙猖獗。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年中央政法委牽頭，多部門(mén)聯(lián)合開(kāi)展打擊整治養(yǎng)老詐騙專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)，依法嚴(yán)懲養(yǎng)老詐騙違法犯罪行為。截至2022年8月17日，共破獲涉養(yǎng)老詐騙案件1.7萬(wàn)起，抓獲嫌疑人3.4萬(wàn)人，打掉養(yǎng)老詐騙團(tuán)伙2212個(gè)，追贓挽損155億元。

這些錢(qián)，能建多少?gòu)堭B(yǎng)老床位啊。

為什么會(huì)這樣？

中國(guó)人對(duì)社會(huì)化養(yǎng)老的接納，并不是一夜間提高的，對(duì)商品化的養(yǎng)老服務(wù)缺少消費(fèi)意愿，導(dǎo)致養(yǎng)老一直被視為不賺錢(qián)的行業(yè)。既缺錢(qián)又缺客戶，是養(yǎng)老行業(yè)很長(zhǎng)一段時(shí)間的常態(tài)。

首先進(jìn)入養(yǎng)老領(lǐng)域的，是民政系統(tǒng)的敬老院、養(yǎng)老院或公益機(jī)構(gòu)的項(xiàng)目，隨后進(jìn)入的是醫(yī)療健康企業(yè)、保險(xiǎn)企業(yè)，聚焦老年人的看病就醫(yī)和養(yǎng)老保險(xiǎn)方面，從中獲利。隨著養(yǎng)老觀念轉(zhuǎn)變和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)升溫，有投資方希望進(jìn)入養(yǎng)老行業(yè)，但由于民非機(jī)構(gòu)屬性，不能接受投資，投資方無(wú)法分紅獲利，也為養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展帶來(lái)瓶頸。 

這就導(dǎo)致，傳統(tǒng)的養(yǎng)老院產(chǎn)品功能單一，不能滿足老年人需求。傳統(tǒng)的養(yǎng)老院，帶有照料看護(hù)性質(zhì)，沒(méi)有監(jiān)護(hù)人允許，入住老人不能自由出入，老人的日常生活異化，進(jìn)養(yǎng)老院如同“坐牢”，生活品質(zhì)大打折扣。這也是影響老年人選擇社會(huì)化養(yǎng)老的阻礙之一。

市場(chǎng)化的CCRC養(yǎng)老社區(qū)，綜合性服務(wù)水平較高，但費(fèi)用也偏高。經(jīng)濟(jì)條件有限的老人，難以一次性支付一、兩百萬(wàn)的入住費(fèi)用。市面上缺少平民級(jí)的普惠養(yǎng)老居住產(chǎn)品。

當(dāng)然，這為適老化建筑改造服務(wù)提供了機(jī)會(huì)。

市場(chǎng)提供的養(yǎng)老型居住產(chǎn)品，種類(lèi)較少，供應(yīng)量不足，且供需信息不透明，缺少有效的第三方監(jiān)測(cè)評(píng)估，老人難以挑選能保留正常生活形態(tài)的的養(yǎng)老居住產(chǎn)品。即便手里有錢(qián)，也不知該投到哪里。 

養(yǎng)老地產(chǎn)主要營(yíng)銷(xiāo)模式 （中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì) 2022）

2005年，世界衛(wèi)生組織在全球22個(gè)國(guó)家33個(gè)城市啟動(dòng)老年友好項(xiàng)目，康養(yǎng)持續(xù)型老年住區(qū)日益受到關(guān)注，老年正?；砟钆c地域融合型住區(qū)，成為國(guó)際養(yǎng)老居住新趨勢(shì)。

隨著養(yǎng)老市場(chǎng)擴(kuò)大，老人消費(fèi)養(yǎng)老型產(chǎn)品的意愿提升，也對(duì)養(yǎng)老居住型產(chǎn)品提出新要求，老年友好社區(qū)建設(shè)逐漸提上議程。2021年1月以來(lái), 國(guó)家衛(wèi)生健康委、全國(guó)老齡辦在全國(guó)組織開(kāi)展了示范性老年友好型社區(qū)創(chuàng)建工作。今年9月7日，國(guó)家衛(wèi)生健康委老齡司，擬命名北京市東城區(qū)東花市街道東花市南里社區(qū)等1000個(gè)社區(qū)為2022年全國(guó)示范性老年友好型社區(qū)。

受“老人友好”社區(qū)政策加持，針對(duì)高齡老人的“上門(mén)養(yǎng)老”模式，也推出了市場(chǎng)。高齡老人可享受政府購(gòu)買(mǎi)養(yǎng)老上門(mén)服務(wù)政策支持，沈陽(yáng)已發(fā)展200個(gè)社區(qū)試點(diǎn)上門(mén)助浴、上門(mén)送餐 等“上門(mén)養(yǎng)老”服務(wù)，重點(diǎn)向80周歲及以上高齡老年人提供每人每月3-45小時(shí)不等的免費(fèi)居家養(yǎng)老服務(wù)，累計(jì)提供上門(mén)服務(wù)1.1萬(wàn)小時(shí)。新的普惠養(yǎng)老形式出現(xiàn)，進(jìn)一步豐富了養(yǎng)老市場(chǎng)的產(chǎn)品類(lèi)型，多元化了養(yǎng)老市場(chǎng)需求。

養(yǎng)老住區(qū)成為房地產(chǎn)業(yè)的新展望

國(guó)家對(duì)養(yǎng)老領(lǐng)域的政策扶持，養(yǎng)老意愿的提升，從一張床到一套房，越來(lái)越符合房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的期待。以CCRC模式為代表的養(yǎng)老社區(qū)模式漸成氣候，也激發(fā)了眾多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，尤其是養(yǎng)老住區(qū)的興趣。

中房協(xié)2021年6月發(fā)布了《老年人照料設(shè)施與適老建筑部品體系標(biāo)準(zhǔn)》，對(duì)老年人提供集中照料服務(wù)的公共建筑、老年人全日照料和日間照料設(shè)施，以及針對(duì)現(xiàn)有建筑為輔助老年人自主生活、滿足老年人居家要求進(jìn)行改造的適老化部品進(jìn)行了明確的標(biāo)準(zhǔn)化要求。在適老化設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)的支持下，養(yǎng)老社區(qū)有望進(jìn)入規(guī)?；l(fā)展階段。                          

老年人照料設(shè)施部品體系表 （中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì) 2021）

適老居住建筑部品體系表 （中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì) 2021）

今年8月30日，國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)和推進(jìn)老齡工作進(jìn)展情況的報(bào)告提請(qǐng)十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第三十六次會(huì)議審議。報(bào)告透露，2019年至2021年，全國(guó)開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)11.5萬(wàn)個(gè)，惠及居民2000多萬(wàn)戶，加裝電梯5.1萬(wàn)部，增設(shè)養(yǎng)老、助餐等各類(lèi)社區(qū)服務(wù)設(shè)施3萬(wàn)多個(gè)?！笆濉逼陂g完成16.4萬(wàn)戶特殊困難老年人家庭適老化改造，“十四五”期間，將對(duì)200萬(wàn)戶特殊困難老年人家庭實(shí)施基礎(chǔ)項(xiàng)目改造和老年用品配置。2016年至2020年，為近20萬(wàn)名貧困重度殘疾老年人進(jìn)行家庭無(wú)障礙改造。

這為房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入養(yǎng)老領(lǐng)域釋放出強(qiáng)烈利好信號(hào)。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)日前發(fā)布的《中國(guó)養(yǎng)老與康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告》（2022）不完全統(tǒng)計(jì)，目前進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的上市公司超過(guò)35家，非上市地產(chǎn)企業(yè)80家，非上市保險(xiǎn)公司超過(guò)20家，主要分布在京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角、川渝重點(diǎn)區(qū)域。

今年以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)斷崖式崩塌。眾多房企將康養(yǎng)地產(chǎn)，尤其是養(yǎng)老地產(chǎn)視為企業(yè)活下去的新抓手。根據(jù)中房協(xié)數(shù)據(jù)，2022年1-6月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資68314億元，同比下降5.4%；其中，住宅投資51804億元，下降4.5%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積848812萬(wàn)平方米，下降2.9%；房屋新開(kāi)工面積66423萬(wàn)平方米，下降21.5%。在這樣的行業(yè)環(huán)境下，筆者8月參加的一個(gè)長(zhǎng)三角康養(yǎng)地產(chǎn)的研學(xué)團(tuán)，全國(guó)各地包括國(guó)企、民企在內(nèi)的40余位企業(yè)主，最關(guān)心的是養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)康養(yǎng)十年發(fā)展歷程。圖片來(lái)自作者翻拍。

以保利為例，從2012年北京第一個(gè)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)始，已有10年康養(yǎng)地產(chǎn)的探索。保利發(fā)展旗下健投公司完成了北上廣成全國(guó)七大片區(qū)布局，在營(yíng)及即將落地項(xiàng)目將近50個(gè)，床位超過(guò)一萬(wàn)張，服務(wù)接近10萬(wàn)人次。

養(yǎng)老與大健康項(xiàng)目交流大會(huì)現(xiàn)場(chǎng)。圖片來(lái)自作者

即便如此，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)尚處起步。中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入養(yǎng)老領(lǐng)域已十余年，能數(shù)得出的成功案例并不多見(jiàn)。尤其是遠(yuǎn)郊養(yǎng)老、農(nóng)村養(yǎng)老等中小型企業(yè)的養(yǎng)老項(xiàng)目，難度更大。

近日，13個(gè)部門(mén)發(fā)布通知，從減免租金、稅費(fèi)、提供貸款、融資擔(dān)保、鼓勵(lì)公建民營(yíng)降低建設(shè)成本等多方面，為養(yǎng)老托育等受疫情影響的小微企業(yè)和個(gè)體工商戶進(jìn)行扶持紓困。

最難的問(wèn)題還是錢(qián)。社會(huì)資本的錢(qián)，進(jìn)不了有專(zhuān)業(yè)養(yǎng)老能力的民非機(jī)構(gòu)；現(xiàn)有養(yǎng)老福利機(jī)構(gòu)需要升級(jí)，錢(qián)從哪里來(lái)？

房企進(jìn)入養(yǎng)老領(lǐng)域，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、人員服務(wù)需要資金，錢(qián)從哪里來(lái)？

老年人養(yǎng)老觀念改變了，但能一次性支付100-200萬(wàn)的養(yǎng)老保險(xiǎn)或200萬(wàn)的CCRC社區(qū)養(yǎng)老會(huì)費(fèi)的老年人，還是少數(shù)。依靠自己養(yǎng)老，錢(qián)從哪里來(lái)？

錢(qián)的問(wèn)題，是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。

怎么辦？

2022年，上海一處停工的居民樓。澎湃新聞?dòng)浾?周平浪 圖

ESG投資助力城鄉(xiāng)養(yǎng)老

城鄉(xiāng)養(yǎng)老，不僅適老化空間改造，還是養(yǎng)老社區(qū)，都有極大的市場(chǎng)缺口，需要大量社會(huì)資本介入，也需要ESG金融和ESG投資的支持。

今年的騰訊99公益日中，“陪伴鄉(xiāng)村孤寡老人”的項(xiàng)目獲得2400萬(wàn)朵小紅花，網(wǎng)友通過(guò)捐贈(zèng)騰訊小紅花的方式為該項(xiàng)目籌措項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)，達(dá)到400萬(wàn)朵小紅花即可獲得騰訊基金會(huì)資助，10000名鄉(xiāng)村孤寡老人將獲得關(guān)愛(ài)和陪伴。這可以看作互聯(lián)網(wǎng)上一場(chǎng)樸素的“ESG投資”。

但公益平臺(tái)的扶持，不知是算法原因，還是機(jī)構(gòu)宣發(fā)原因，捐贈(zèng)并不均衡。在騰訊公益小程序里，以關(guān)鍵詞“養(yǎng)老”檢索，可找到2968個(gè)和養(yǎng)老有關(guān)的尋求資金的項(xiàng)目。其中，江西省紅十字基金會(huì)支持的這個(gè)“農(nóng)村老人居家養(yǎng)老”項(xiàng)目，要為村里的五保老人籌集31萬(wàn)余元，建設(shè)一個(gè)有42個(gè)房間、84個(gè)床位的村養(yǎng)老服務(wù)中心，包括照料中心、治療室、棋牌室、閱覽室、電視室等設(shè)施在內(nèi)，建筑面積僅為2400平方米——可見(jiàn)老人床位空間多么有限。該村60歲以上的老年人約有250人，占全村總?cè)丝诘?8.1%，大部分是留守老人，傳統(tǒng)分散養(yǎng)老的方式無(wú)法解決村里五保戶、無(wú)子女戶的日常照料。

即便如此，截至2022年9月8日，該項(xiàng)目到了124筆捐款，合計(jì)4133.44元，離這個(gè)項(xiàng)目希望籌集的311919元，相差甚遠(yuǎn)，籌款比例剛超過(guò)10%，僅夠支撐項(xiàng)目的管理費(fèi)用。用于建設(shè)42間房的款項(xiàng)，還沒(méi)有著落，更不用說(shuō)，符合需要適老化建筑標(biāo)準(zhǔn)化要求的其他軟件和配套服務(wù)了。

轉(zhuǎn)變思路，讓養(yǎng)老產(chǎn)品回歸到解決社會(huì)問(wèn)題的社會(huì)服務(wù)上，同時(shí)要求經(jīng)濟(jì)回報(bào)。將養(yǎng)老真正看作一個(gè)ESG產(chǎn)業(yè)，這些問(wèn)題或可引刃而解。

當(dāng)下也已出現(xiàn)一些實(shí)踐。成都朗力聯(lián)合創(chuàng)始人劉英認(rèn)為，現(xiàn)在養(yǎng)老這一塊需求很大，市場(chǎng)還未做起來(lái)，需要資本助力。實(shí)際上，從最初的政府采購(gòu)項(xiàng)目，到和企業(yè)合作進(jìn)行適老化建筑改造，再到直接面向市場(chǎng)，朗力用了11年。

成都朗力適老化改造，先后成立養(yǎng)老服務(wù)中心、社工中心等多家民非機(jī)構(gòu)，2015年開(kāi)始專(zhuān)注養(yǎng)老領(lǐng)域中垂直細(xì)分領(lǐng)域適老化改造服務(wù)，2017年開(kāi)始正式采用社會(huì)企業(yè)模式運(yùn)作，業(yè)務(wù)復(fù)制到7個(gè)城市。2018年獲得億方公益基金會(huì)千萬(wàn)級(jí)投資，從而擴(kuò)大到了市場(chǎng)，業(yè)務(wù)復(fù)制到全國(guó)17個(gè)城市，2019年加入U(xiǎn)BS瑞銀全球愿景計(jì)劃，2020年業(yè)務(wù)拓展到25個(gè)城市。目前已服務(wù)32個(gè)城市。朗力還參與了國(guó)家十三五養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，和中國(guó)適老環(huán)境評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的制定。

像朗力這樣，獲得以影響力投資為代表的，既要求經(jīng)濟(jì)效益也注重社會(huì)效益的“雙保險(xiǎn)”屬性的ESG投資，或能為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的爆發(fā)式發(fā)展帶來(lái)新契機(jī)。

（未完待續(xù)）

資料來(lái)源：

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