原創(chuàng) 1/6圖片工作室 丈量城市

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眾所周知，

日本對TOD*開發(fā)模式探索由來已久。

1929年，阪急電鐵樞紐站

結合阪急百貨的開發(fā)形式，

成為此后日本站點開發(fā)的基礎，

也深遠的改變了旅客們的「消費習慣」。

*TOD：公共交通為導向的城市發(fā)展模式

▼ 建于1929年，只有五層的阪急百貨，經過數次擴建，成為25萬平方米的站前綜合體

20世紀70年代，

「緊湊城市」*理念

成為日本城市建設「關鍵詞」，

深刻影響到軌道交通開發(fā)，

演化出「站城一體化」*TOD模式。

該模式作為城市的「都市核」，

被廣泛應用到日本新城們的建設之中。

*緊湊城市：以緊湊的城市形態(tài)，通過高密度開發(fā)、功能混合、公共交通有效遏制城市無效的蔓延

*站城一體化：樞紐站即城市功能中心，與周邊街區(qū)進行一體化開發(fā)

▼ TOD——「車站引領」的聯合開發(fā)模式圖

TOD模式在日本經過發(fā)展演變

形成了「站城一體化」

（樞紐站即城市功能中心，

與周邊街區(qū)進行一體化開發(fā)）的特色。

▼ 新京都站TOD不僅是城市的中心，也是著名的旅游目的地，每年游客超過4000萬

▼ 新京都站由建筑大師原廣司設計，包含酒店、劇場、百貨、專賣店、城市公共空間等功能本次，我們走入日本代表性的TOD案例，

一探其成功的奧秘！

01

TOD是城中城

人氣大磁極，運營可持續(xù)

▼ 日本枚方市TOD

①.絕地求生的新格局

迫于民營鐵路競爭和政府財政壓力，

1986年11月，日本通過改革法案，

決定國鐵正式轉向民營化，

以解決軌道交通虧本運營的困境。

目前日本主要的民營鐵道公司有16家，

控制了日本主要鐵道線（含地鐵）。

▼ 日本主要的民營鐵道公司

民營鐵道公司出于利益訴求，

業(yè)務領域

從單純的地鐵開發(fā)轉向沿線物業(yè)開發(fā)，

并參與到包括百貨公司、娛樂設施的經營中，

不斷探索軌道交通對物業(yè)帶來的升值，

后逐漸發(fā)展為混業(yè)經營集團。

同樣的混合業(yè)務，但各公司側重點不同，

有的偏物業(yè)開發(fā)，有的偏鐵道運營。

比如東急電鐵，

轉型為扎根大都市

以地產開發(fā)和運營為主的企業(yè)；

而東武鐵道依然以鐵道運營為主，

物業(yè)開發(fā)作為副業(yè)，

其鐵路里程是東急的5倍。

▼ 西武鐵路旗下西武地產依托站點開發(fā)輕井澤度假區(qū)

▼ 西武地產輕井澤度假區(qū)內的王子購物廣場▼ 輕井澤度假區(qū)的王子大飯店隨著上世紀90年代TOD模式的興起，

日本鐵路公司們嘗試與自己的實踐相結合，

也就有了如今遍布日本的站城一體化TOD。

②.用地限制，TOD垂直發(fā)展

日本土地高度私有化，

出于開發(fā)資金、周期等因素，

鐵路公司在城區(qū)的TOD開發(fā)中，

通常是在原有舊址上進行更新改造，

例如JR博多城，

它位于九州鐵路網的核心福岡市，

是日本鐵路公司（JR）TOD開發(fā)的范本，

TOD建筑面積約20萬平方米，

被譽為「九州和亞洲的玄關」。

▼ JR博多城

2011年3月開業(yè)的第一天，

JR博多城迎來了50萬人，

開業(yè)第一個月，累計有1000萬人到此。

JR博多城開發(fā)投入的資金（600-700億日元）

政府注資占比不到11%，

開業(yè)半年，

JR博多城銷售總收入高達400億日元。

| 創(chuàng)新設計驅動 |

JR博多城由舊車站改造而成，

原車站位于高密度的市中心缺少擴容空間，

JR公司利用既有空間進行升級，

打造了11層商業(yè)和一個屋頂花園。

▼ JR博多城TOD

車站大廳內啟動了

名為「城市森林」的藝術瓷磚計劃，

墻面28000塊瓷磚上繪有樹葉，

它們的28000名作者分散全國各地，

每塊瓷磚上的樹葉都有一個獨特的身份標記，

可以追溯到作者本人，

藝術瓷磚項目

獲得國際性鐵道設計獎「布魯內爾獎」。

▼ JR博多城處處可見的「城市森林」藝術瓷磚

JR博多城以這種「巧設計」

與全國民眾建立起獨特聯系，

形成持續(xù)不斷的傳播效果。

| 完善的城市休閑功能 |

JR博多城TOD面積是舊車站的6倍，

其中商業(yè)面積高達50%，為全日本第一。

車站綜合體名為AMU博多廣場購物中心，

引進了日本百貨公司阪急百貨店（B1-8F）；

▼ 博多廣場購物中心豐富的商業(yè)業(yè)態(tài)

購物中心建有主題美食街（9F-10F），

另外還有230間店鋪特色零售，

是九州當時最新的城市休閑地標。

會議中心、九州大學商學院

則加強了綜合體的商務功能。

▼ 主題美食街

車站屋頂花園保留了舊博多車站的結構，

設置有表參道工藝品街、天空廣場、手工藝品街、

電動小火車兒童樂園等「戶外」休閑功能，

打造了一個大型屋頂城市公園。

JR博多城開業(yè)后游客數量和銷售額高速增長，

對所在地區(qū)的物業(yè)價值有明顯提升。

▼ 車站屋頂花園

③.量級限制，TOD線性展開

由于城市規(guī)模、人口數量的差異，

一些小城市的TOD，

并沒有大體量的綜合性站點，

其多元功能是通過「點」的串聯實現的。

例如位于大阪府枚方市TOD功能，

通過連廊系統(tǒng)的空間聯系，

串聯枚方T-SITE（商業(yè)綜合體）

及城市廣場實現。

▼ 枚方市TOD功能通過串聯分散的功能實現

▼ 枚方市TOD連廊系統(tǒng)▼ 枚方T-SITE商業(yè)綜合體▼ 活動豐富的市民廣場TOD商業(yè)中心枚方T-SITE

其前身是近鐵百貨商店（近鐵鐵路子公司），

2013年由蔦屋書店母公司CCC

負責投資建設運營。

2016年以「生活方式提案」為理念的

枚方T-SITE開始營業(yè)，

它是日本最大的蔦屋書店，

也是關西地區(qū)網紅打卡地，

更是被市民稱為「每天都想去的百貨店」。

▼ 「T-SITE」已經成為枚方市民的一種生活方式

02

TOD引領城市拓展

優(yōu)化城市格局，釋放土地價值

▼ 六本木山TOD

TOD不僅可以實現自身的收益平衡，

還是城市有效提升老城影響力，

拓展尚未開發(fā)區(qū)域的

一種規(guī)?；鞘羞\營策略，

下文將通過「都市再造」的東京六本木山，

以及東京都市圈柏葉新城TOD兩個案例分別說明。

①.六本木山——從大雜院到國際范

六本木站位于東京港區(qū)，

日比谷線與大江戶線在此交匯，

連接著東京新宿、丸之內、品川三大商務區(qū)，

串聯起JR山手線、南北線、淺草線。

▼ 六本木山位于東京三大商務區(qū)之間

六本木區(qū)域還聚集著40多個外國使館，

理應是東京具有國際性屬性，

具有商務范的地區(qū)，

但在上世紀末，這里是著名的「大雜院」：

大使館混雜在500戶密集排列的舊式木房，

以及學校、醫(yī)院之間。

▼ 1997年六本木山區(qū)域衛(wèi)星圖

1986年，東京港區(qū)重新劃區(qū)完成，

同年，政府啟動了「六本木山再開發(fā)計劃」，

2003年4月，

占地11.6公頃的六本木山正式運營

（前期14年，建設3年），

年均游客量突破4000萬，

不僅是日本最成功的站城一體的TOD之一，

也是日本城市更新的代表項目。

▼ 如今的六本木山區(qū)域衛(wèi)星圖

| 隱身的交通樞紐 |

森大廈株式會社是六本木山開發(fā)建設的主體，

在其長達14年的前期土地整理工作中，

主要是與400余位土地所有權人協(xié)調利益關系，

其中大部分以土地入股的方式加入這個項目，

以獲得土地增值帶來的紅利，

但這對森大廈株式會社是一個挑戰(zhàn)。

于是，

也就有了高密度交通網絡

隱于地下的立體化樞紐設計，

從而為區(qū)域爭取到更多可建設用地。

▼ 六本木山辦公區(qū)和消費區(qū)地下空間相連，白天辦公區(qū)停車位不夠時可以向消費區(qū)的停車場靠攏，晚上停車緊張的消費區(qū)也可以往辦公區(qū)分流，整個六本木山24小時運轉

| 繁華的公園城市 |

六本木山的目標是打造「城市中的城市」，

這座「城市」集合了

來自全球各專業(yè)領域的設計機構：

KPF（森大廈、君悅酒店、櫸樹坡綜合樓），

捷得事務所（商業(yè)設施），

C&P設計事務所（住宅區(qū)），

槙文彥（朝日電視臺及庭院景觀）。

▼ 六本木山功能業(yè)態(tài)分布示意

建成之后的六本木山不僅有辦公、住宅，

還有美術館、劇院、博物館等文化設施，

其間分布有大量的餐飲和購物場所，

不僅呈現出高樓林立的區(qū)域新形象，

還挖掘出更多的公共活動空間。

森大廈聚集了雅虎、樂天、活力門等

眾多知名企業(yè)總部，

內有酒店、森美術館、

六本木山TOHO影城、購物中心等設施。

▼ 仰視森大廈

住宅區(qū)由4座塔樓組成，擁有793個住宅單位。

半開放式的購物中心——山邊 (Hill Side)，

充分利用地勢變化，打造出錯落有致的空間，

將「峽谷」意向與商業(yè)空間相融合。

▼ 購物中心內景

六本木山景觀設計，被稱為「都市森林」，

從地面到建筑屋頂，植被見縫插針分散其中，

即便在高容積率的形態(tài)下，

綠地面積為開發(fā)前1.5倍，占開發(fā)面積20%以上。

▼ 六本木山茂密的植被

六本木山景觀地標

是一座帶有本土文化風格的園林

——毛利花園。

它占地4300平方米，

是在毛利藩宅邸遺址中復原的庭園，

成為展現六本木山歷史與文化的點睛之筆。

▼ 代表本土文化的毛利花園

不止如此，在高約45米的綜合樓頂，

有一片面積約1300平方米的都市良田

——稻田空中庭院。

這里可體驗不同的四季農業(yè)活動，

如插秧、割稻、脫谷、搗年糕等，

市民在都市里就可體驗田園生活。

▼ 稻田空中庭院

| 市民的文化舞臺 |

六本木山提出構建「文化都心」的目標，

區(qū)域大型雕塑有19個，

小雕塑作品超過100個，

大量的藝術文化活動與建筑空間緊密結合，

吸引市民參與其中。

▼ 六本木山最著名雕塑——「Manma」蜘蛛銅像

森藝術中心（Mori Arts Center），

位于森大廈的52-54樓，

是東京最「高檔」的空中美術館，

也是東京新文化中心的象征。

▼ 森藝術中心標志性的窗戶，高11米，是日本最大的觀景臺之一

▼ 森藝術中心舉辦的日本園林藝術展森藝術中心與中城2121美術館、三得利美術館，

國立新美術館聯動發(fā)展，

構建出「東京藝術金三角」。

▼ 東京藝術金三角示意

▼ 建筑大師黑川紀章設計的國立新美術館▼ 中城的2121美術館，由時裝設計師三宅一生創(chuàng)建，建筑大師安藤忠雄設計六本木露天廣場（Roppongi Hills Arena）

是兼具文化、藝術和商業(yè)功能的露天劇場。

廣場上舉辦的活動豐富多彩，

既有高大上的世界運動博覽會等，

也有民眾喜愛的各類傳統(tǒng)祭典，

不僅白天熙熙攘攘，晚上也熱鬧非凡。

▼ 處于區(qū)域中心的六本木露天廣場

始于2009年的「六本木藝術之夜」

（以六本木的街道為舞臺的藝術節(jié)），

以及成為東京國際電影節(jié)主會場，

使六本木成為海外游客

感受東京都市文化的必訪之地，

六本木山TOD完成了提升區(qū)域國際形象的使命。

▼ 六本木露天廣場是舉辦「六本木藝術之夜」的主要載體

▼ 位于六本木山的富士電視臺，向市民開放，結合本土的影視IP經常舉辦影視活動②.柏葉TOD——從一無所有到未來生活

如果說六本木借助TOD解決了舊城區(qū)新活力問題，

那么柏葉新城TOD則是需要解決從無到有，

創(chuàng)造全新吸引力的難題。

▼ 柏葉新城TOD俯瞰

占地273公頃的柏葉新城，

是東京東北部（距30公里）的衛(wèi)星城市，

由三井不動產公司牽頭，

聯合「官·民·學」

（柏葉政府、民間企業(yè)、大學機構）

共同開發(fā)，

其開發(fā)用地

主要依托首都圈新都市鐵道株式會社，

于2000年—2001年在柏市沿線土地整理獲得。

新城目標有8個，

如田園都市、創(chuàng)新產業(yè)都市、

學園都市、健康長壽都市等等，

希望通過這些目標構建日本未來城市的范本，

吸引更多東京人來居住。

▼ 柏葉新城規(guī)劃沙盤（拍攝于柏葉新城展示館）

理想很豐滿，現實很骨感，

東京周邊成熟的明星新城多如牛毛，

例如筑波、多摩、千葉、幕張等等，

柏葉新城既沒形象，也沒名氣，只有理想。

TOD再次登場！

2005年，筑波快線柏葉學院站投入使用，

占地約25公頃的TOD開始建設。

6年的時間，

一座小而美的「未來都市」示范區(qū)

呈現在世人面前，

2011年12月柏葉新城被日本內閣府選定為

「綜合特區(qū)」「環(huán)境未來城市」。

▼ 柏葉新城TOD沙盤（拍攝于柏葉新城展示館）

| 兒童友好，吸引第一批客群 |

日本少子化現象十分嚴重，

擁有孩子健康成長的環(huán)境

是家長們的共同愿望，

柏葉新城TOD優(yōu)先建設了眾多兒童友好設施，

吸引家庭客群入住。

站前商業(yè)「啦啦寶都」（ Lalaport）

如同一個有商業(yè)功能的兒童樂園，

從室內到室外都是孩子們的暢玩空間。

▼ 與站點緊密結合的啦啦寶都

▼ 啦啦寶都入口處的兒童活動區(qū)▼ 啦啦寶都庭院被打造成為兒童戶外活動區(qū)TOD的住區(qū)就是「兒童成長綜合體」，

在社區(qū)內就可完成學習、課外輔導、

體育運動、認識自然等系列教育活動。

▼ 住區(qū)「兒童成長綜合體」沙盤（拍攝于市民活動中心）

▼ 住區(qū)內的家庭聚會中心▼ 住區(qū)內的兒童活動中心▼ 住區(qū)內的家庭農場▼ 住區(qū)內的兒童運動場| 生態(tài)可見，傳播「新城」品牌 |

新城建設使用了太陽能、風能設備，

以及地下水、雨水等可再生技術，

但這些都是隱性工程。

新城為了使生態(tài)可被感知，

在「啦啦寶都」屋頂建有農場，

而生態(tài)超配套

——柏葉橡樹園（農業(yè)主題公園），

使市民不僅可以回歸田園生活，

還會收獲親手種植的健康食材。

緊鄰TOD的千葉大學植物工廠

（三井不動產與千葉大學合作），

則是東京市民體驗農業(yè)科技的樂園。

▼ TOD一側的千葉大學植物工廠

有了人氣，有了名氣柏葉新城的發(fā)展步入正軌，

8大目標正在逐步實現。

2013年獲得日本城市規(guī)劃家協(xié)會的優(yōu)秀設計獎，

成為大東京周邊為數不多人口上升的新城之一。

03

TOD重塑城市影響力

從局部到區(qū)域

▼ 大阪站TOD

大阪站，

是日本關西地區(qū)最重要的交通樞紐，

7條鐵路線在此匯集，從大阪站出發(fā)，

1小時即可到達京都、神戶、奈良等

關西地區(qū)重要城市，

2015年，它以日均43萬的乘車人數，

成為全日本排名第四的熱門TOD。

▼ 大阪站

①.再造城市中心

大阪站的地位上升，

離不開關西地區(qū)經濟再生戰(zhàn)略的推動：

城市多個區(qū)域被劃為「都市再生特別地區(qū)」，

被譽為大阪最后黃金地段的大阪站北區(qū)，

不僅進入再生特別地區(qū)名單，

還被列入「特定都市再生緊急整備地域」，

以提升整個關西地區(qū)的國際競爭力。

▼ 大阪最后黃金地段——站北區(qū)（2001年衛(wèi)星圖）

2011年，大阪站升級項目

——「車站城市」完工。

2013年，大阪站北區(qū)TOD一期

——Grand Front Osaka

（約56萬平方米）投入使用，

它采用PPP公私合營模式，

由都市再生機構（政府委托的獨立法人）、

阪急電鐵、三菱房地產、

住友商事株式會社等20多家企業(yè)參與。

▼ TOD一期包含4棟塔樓（辦公、住宅）和8層商業(yè)裙房

大阪站與Grand Front Osaka之間，

由二層連廊以及地下商業(yè)空間連接。

▼ 連接兩者的地下商業(yè)以及連廊

連廊、站前廣場的空間聯系，

使兩者成為一個整體，

且形成了不同人流之間的「專屬通道」。

▼ 不同人流的通道

▼ 連廊以服務辦公人群為主▼ 一般大眾通過與廣場連接的大臺階出站Grand Front Osaka開業(yè)一個月，

吸引700萬人次前來，

運營一年，共吸引5300萬人次。

再造的城市中心不再只是停留在形象上，

更在功能上獲得市民一致認可。

▼ 活動多樣，熱鬧非凡的站前廣場

| 城市活力軸線 |

大阪站「超大號」的TOD，

還是城市公共活動中心，文化展示中心。

由站前廣場和新北大樓

構建了城市文化活動軸線，

軸線不是只存在于圖紙上的「酷設計」，

星羅棋布的公共活動空間，體現文化的景觀，

共同構建了實至名歸的城市活力廣場。

▼ 城市文化活動軸線示意

建筑大師安藤忠雄，

以「水綠之都」為概念完成了公共空間設計。

綠色空間由地面的梅北廣場

與散落在建筑屋頂的屋頂花園組成，

梅北廣場主要承擔規(guī)模性的公共活動職能，

屋頂則為上班人群及購物人群提供休憩場所，

相對的獨立性降低彼此間的干擾。

▼ 散落在建筑屋頂的屋頂花園

▼ 廣場周圍的櫸樹街道與休憩空間結合，把人留在樹陣下帶入店鋪中大阪曾經被稱為「水之城」（明治時代），

安藤忠雄通過「水之都」主題

在城市門戶注入文化。

▼ 梅北廣場「水之都」景觀

▼ 廣場地標——梅北之舟梅北廣場既有綿延的地面水系，

也有層層跌落的動態(tài)瀑布，

▼ 隨著階梯設計涓涓流下的「瀑布」

一靜一動的水形態(tài)講述著「水之都」的故事，

也就有了多樣的水主題活動空間。

▼ 水系分割出豐富的空間，成為各類社會團體的活動場地

②.打造知識之都

大阪是關西地區(qū)的科技中心，

1小時交通圈內分布著

眾多科研能力很強的高校、機構及企業(yè)，

因此，大阪素有「國際工商業(yè)之都」、

「科學文化藝術技術中心」的美譽。

大阪站TOD目標是成為關西

——知識之都（Knowledge Capital），

從而提升區(qū)域的國際競爭力。

《發(fā)揮北梅田所具備的巨大潛力，以最尖端最有潛力的知識（人才、信息、技術和知識）為資源，圍繞對未來生活的提案、體驗和學習這一主題，通過人、物和信息界面，努力成為能夠創(chuàng)造全新知識的「創(chuàng)造未來生活的信息收發(fā)據點」?！?/p>

—— 節(jié)選自知識之都推進報告

知識之都的建設分為兩期，

一期位于TOD的Grand Front北館，

以機器人、IT產業(yè)為核心，

未來的二期以環(huán)保相關產業(yè)為主。

▼ 知識之都一期室內

知識之都一期，由12家開發(fā)商聯合組織經營，

面積為8.8萬平方米，

除了商業(yè)、辦公，還引入諸多體驗型新型業(yè)態(tài)，

打造出「大型的知識娛樂空間」。

▼ 知識之都一期功能構成

這里對大眾來說，

是一個接觸和體驗尖端技術的「科技展廳」；

▼ 設置有趣的、互動的科技項目，鼓勵市民互動體驗

對專業(yè)學者、研究者來說，

是一個最新科學技術、產品發(fā)明的

展示和交流場所，

兩者的結合，

構成了「產、學、研、展、商」的科技綜合體。

▼ 形成具備商務和觀光功能的科技門戶據點

▼ 針對大學、科研機構舉辦的「永不落幕」新科研成果展▼ 樂敦藥業(yè)旗下的Smart Camp旬谷旬菜食補餐廳未來的知識之都二期，

強調知識產業(yè)與環(huán)保的結合，

借TOD的經濟、區(qū)位優(yōu)勢，

推動大阪站成為世界領先的

「環(huán)境技術」示范區(qū)。

從垂直的站城一體，到拓展城市區(qū)域能級，

再到引領大區(qū)域發(fā)展，

日本TOD開發(fā)已不只是實現自身的可持續(xù)運營，

而是通過軌道物業(yè)規(guī)劃和城市規(guī)劃、

土地規(guī)劃的聯動真正融入城市發(fā)展，

成為一把城市運營的利器。

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原標題：《TOD的秘密，走進日本一次看個夠！》

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