居民樓老化嚴重，住宅小區(qū)維修基金卻存在續(xù)籌難題，讓業(yè)主再從袋子里掏錢難如登天，已經(jīng)成了上海不少社區(qū)的痛點。

近年來，上海楊浦區(qū)新江灣城街道找到了破題之法，江灣國際小區(qū)每年通過多渠道籌集公共收益約300萬元，補充到維修基金中，不僅徹底破除了住宅小區(qū)維修基金續(xù)籌難題，完善了小區(qū)物業(yè)治理結構，還實現(xiàn)了公共收益年年盈余。

江灣國際居民區(qū)全景圖 本文均為 楊浦區(qū)新江灣城街道供圖

新江灣城街道下轄的合生江灣國際公寓小區(qū)屬規(guī)模較大的商品房小區(qū)，從2007年至2012年分四期建造，占地面積約18萬㎡，共有近2300戶居民、98家商鋪。由于房屋存在質(zhì)量缺陷，該小區(qū)出現(xiàn)較嚴重的居民樓外墻滲水問題，影響居民正常居住、生活，進而導致小區(qū)物業(yè)矛盾頻發(fā)。

小區(qū)門頭圖

為了解決這一社區(qū)難點，2017年以來，該小區(qū)首先進行“開源”，面對小區(qū)公共收益收入少、籌集渠道窄的難題，業(yè)委會牽頭積極擴大公共收益收入渠道，形成公共收益多元籌集格局。

例如，該小區(qū)制定了小區(qū)停車辦法，規(guī)范小區(qū)停車費收取，每年大約收取停車費260萬元，其中固定停車費約200萬元，臨時停車費約60萬元。

業(yè)委會在保留小區(qū)維修基金部分流動性的前提下，將2500萬元維修基金以三年定期存款方式存入銀行，并與銀行商議適當上浮存款年利率到3.57%，一年所得利息約90萬。

小區(qū)業(yè)委會還通過引入快遞柜，利用小區(qū)地下車庫和96臺電梯設置廣告等方式獲得公共收益收入，每年約100萬元。

這一屆業(yè)委會上任伊始，在重新選聘物業(yè)公司的同時，還針對前任物業(yè)公司的違規(guī)行為開展訴訟，追回小區(qū)十年公共收益約385萬元。江灣國際小區(qū)多措并舉，形成以停車費為主要來源的公共收益多元籌集格局，在扣除相應成本和物業(yè)公司份額后，每年獲得公共收益收入約300萬元。

有了足夠的公共收益，更要用好這筆錢。

為此，江灣國際小區(qū)不斷創(chuàng)新和優(yōu)化組織保障機制，確保公共收益“用對”“用好”“用得廉潔高效”。

該小區(qū)實施居委會與業(yè)委會反向“交叉任職”。引導業(yè)委會主任進入居委會，而不是居委會成員到業(yè)委會交叉任職，把業(yè)委會主任吸納進居委會班子，并讓他負責“治?！睏l線。這個辦法破解了居委會成員不愿意到業(yè)委會交叉任職、業(yè)委會委員津貼制度難落實、對業(yè)委會監(jiān)督困難等諸多難題。兩者之間的工作內(nèi)容具有較大程度的交叉性，既提升了業(yè)委會專業(yè)能力，又降低了業(yè)委會主任工作壓力。

此外，江灣國際小區(qū)通過在小區(qū)內(nèi)挖掘群眾領袖，成立了一個監(jiān)督委員會，監(jiān)督委和業(yè)委會良性互動，同時成立小區(qū)專家智囊團，由小區(qū)專業(yè)人士為公共收益收支中的專業(yè)問題提供智囊支持，例如專家組曾對物業(yè)采購的小區(qū)電梯維修零部件價格提出專業(yè)建議，壓縮了價格水分，極大地避免了不必要的開支。

一個個座談、聽證、動員會在小區(qū)里召開，既提高了居民對業(yè)委會工作知曉度、支持度，又監(jiān)督了公共收益的使用，提高了業(yè)委會公信力。

監(jiān)督委、業(yè)委會、專家組會議現(xiàn)場

2017年以來，江灣國際小區(qū)業(yè)委會利用公共收益補充專項維修基金，保障滲水維修的大額支出，分批對建筑外墻滲水房屋進行維修，逐漸解決物業(yè)治理的主要矛盾。

維修外墻漏水現(xiàn)場施工

在重點解決小區(qū)房屋外墻滲水維修難題的同時，該社區(qū)還將公益收益用于小區(qū)綠化、電子防盜網(wǎng)安裝、路口道閘建設等方面，完善小區(qū)基礎設施，美化小區(qū)環(huán)境。

江灣國際小區(qū)景觀一角

五年多的社區(qū)實踐，也讓楊浦區(qū)新江灣街道辦事處副主任錢林玲總結出了一些心得體會。

錢林玲說，其實不少小區(qū)的停車費加上廣告費等就是一筆非常可觀的收入，只要加強管理，例如與銀行談判理財，還可以產(chǎn)生利息，就能為社區(qū)財政提供源源不斷的財力。

“不要事事都依賴政府。有的地方遇到類似我們這個小區(qū)的事情時，居民要么等著政府來解決，要么用一些過激的方式解決?！卞X林玲說，他們通過居民自治的辦法，很好地解決了這一問題。

2022年11月，為進一步推進國家治理體系和治理能力現(xiàn)代化建設，推動社會力量參與社會治理創(chuàng)新，由上海市民政局指導，上海市社會建設研究會和上海公益新媒體中心共同主辦了第二屆上海社會建設和基層社會治理創(chuàng)新項目征集與推廣活動。

江灣國際小區(qū)的這次實踐，也入選了第二屆上海社會建設和基層社會治理創(chuàng)新項目征集與推廣活動的獲獎案例，獲評為“十佳創(chuàng)新展示項目”。

下一步，楊浦區(qū)新江灣街道打算對江灣國際的經(jīng)驗進行更加深入的研究總結，固化為街道層面的制度，在具備條件的小區(qū)進行復制推廣，進一步放大江灣國際典型經(jīng)驗的示范效應。