今年一季度我國(guó)經(jīng)濟(jì)特別是服務(wù)業(yè)消費(fèi)實(shí)現(xiàn)了超預(yù)期的恢復(fù)性增長(zhǎng)。進(jìn)入到二季度以后，宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯示經(jīng)濟(jì)動(dòng)能又出現(xiàn)了一些回落，市場(chǎng)信心略顯不足，其中最典型的案例莫過(guò)于出現(xiàn)了居民“提前還貸潮”。

6月29日，在“2023中新財(cái)經(jīng)年中會(huì)主題論壇——中國(guó)式現(xiàn)代化新金融服務(wù)”上，花旗集團(tuán)大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家余向榮對(duì)此作了分析。他表示，今年以來(lái)住戶部門(mén)資產(chǎn)負(fù)債表出現(xiàn)收縮，新房交易數(shù)據(jù)快速下降，而二手房供應(yīng)快速上升，與此同時(shí)居民在集中提前還貸，這些現(xiàn)象都反映了整個(gè)住戶部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)期非常疲弱。

為什么要提前還貸？余向榮指出，因?yàn)槔侍吡?。他表示，截?022年末，全國(guó)個(gè)人住房貸款余額約39萬(wàn)億元，而房貸利率是跟LPR掛鉤的，2021年以來(lái)平均約為4.9%的水平，而2018至2021年平均約為5.1%的水平。目前已經(jīng)沒(méi)有5%以上回報(bào)率的理財(cái)產(chǎn)品，在信心不足的情況下，居民自然會(huì)選擇提前還貸。

“我們?cè)谶@個(gè)時(shí)點(diǎn)下需要擔(dān)心的是價(jià)格走弱、預(yù)期走弱，形成價(jià)格或信心的負(fù)向螺旋。”余向榮認(rèn)為，要打破信心的負(fù)向螺旋，現(xiàn)在迫切需要做的是將存量房貸利率降下來(lái)，降低住戶部門(mén)的付息壓力。

“我們測(cè)算，如果把現(xiàn)在存量房貸利率降到跟新增房貸（一樣的水平），大概4.1%。每年可節(jié)省3000億的付息壓力，這等于就是購(gòu)買力，住戶部門(mén)的購(gòu)買力就釋放出來(lái)了。同時(shí)如果把存量房貸利率降下來(lái)，也降低了對(duì)于住房持有的成本，這有利于改善房地產(chǎn)行業(yè)的信心?！庇嘞驑s稱，如果一個(gè)居民有兩三百萬(wàn)的房貸余額，利率降下一個(gè)點(diǎn)，就為他形成了兩三萬(wàn)元的額外購(gòu)買力。

近四十萬(wàn)億的存量貸款是銀行優(yōu)質(zhì)的生息資產(chǎn)，如果降低存量房貸利率，銀行的凈息差和盈利就會(huì)受到很大影響，于是有觀點(diǎn)提出了這是保地產(chǎn)還是保銀行的悖論。

對(duì)此，余向榮表示這可能是個(gè)偽命題。因?yàn)槿绻３执媪康姆抠J利率不變，居民理性的選擇就是提前還貸，這個(gè)節(jié)奏非常快。據(jù)他估算，去年提前還貸總額約4.7萬(wàn)億元，約占存量房貸余額的12%。盡管利率依舊保持高位，但總量持續(xù)縮小，銀行也未必能夠賺到超額收益。

談及降低存量房貸利率的具體做法，余向榮認(rèn)為有兩個(gè)選擇：

一種方法是監(jiān)管部門(mén)出政策文件，“一刀切”地降下來(lái)。這樣的效果應(yīng)該是立竿見(jiàn)影的，會(huì)立刻釋放出購(gòu)買力，對(duì)于提升信心也會(huì)有很大幫助。但通過(guò)政策文件下調(diào)存量房貸利率對(duì)銀行會(huì)有一定沖擊。

余向榮更傾向的另一種方法，是引入抵押貸款再融資機(jī)制。在利率大幅下降的背景下，住戶部門(mén)應(yīng)該有權(quán)利和機(jī)會(huì)跟銀行重新議定按揭合同，通過(guò)簽訂新合同來(lái)替代原有的高息合同。

“這樣的再融資機(jī)制，我國(guó)（目前）是缺失的。如果引入這樣的機(jī)制，根據(jù)市場(chǎng)化原則，銀行和儲(chǔ)戶（貸款者）之間可以重新議定利率。”余向榮稱，有的住戶可能對(duì)利率并不敏感，可能不著急，這就給銀行更多的緩沖周期，避免了一次性下調(diào)對(duì)銀行體系的沖擊。

此外，余向榮還指出，引入市場(chǎng)化再融資機(jī)制安排也有長(zhǎng)遠(yuǎn)的好處，比如在寬松周期的情況下，住戶部門(mén)有了一個(gè)渠道可以降低付息壓力。在地產(chǎn)上行周期的時(shí)候，住戶部門(mén)住房?jī)魞r(jià)值增加，可以多貸一點(diǎn)款，增加一定的杠桿。市場(chǎng)化的存量貸款再融資機(jī)制，可以將紙面財(cái)富轉(zhuǎn)化為實(shí)際的購(gòu)買力，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講也有利于釋放內(nèi)需的潛能。