“人民城市”重要理念，是城市更新的“底色”。城市建設(shè)和運(yùn)行管理中，如何增進(jìn)民生福祉，推動(dòng)人居環(huán)境品質(zhì)提升，不斷改善居住條件，滿(mǎn)足人民群眾日益增長(zhǎng)的美好生活需要，是一個(gè)永恒的話(huà)題。

中國(guó)城市經(jīng)歷了高速發(fā)展階段，當(dāng)下我們正有序推進(jìn)城市更新行動(dòng)，推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展，創(chuàng)造高品質(zhì)生活，實(shí)現(xiàn)高效能治理，人居環(huán)境品質(zhì)提升成為城市發(fā)展的重要一環(huán)。根據(jù)多年研究國(guó)內(nèi)外住宅市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)住宅部主管、高級(jí)董事唐華認(rèn)為，在中國(guó)快速城市化的背景下，我們面臨著許多挑戰(zhàn)，也迎來(lái)了諸多機(jī)遇。而高品質(zhì)的人居社區(qū)不僅可以提供舒適和宜居的居住環(huán)境，還能以可持續(xù)的方式促進(jìn)城市發(fā)展。

唐華，在房地產(chǎn)領(lǐng)域有超過(guò)20年豐富的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，自2004年加入第一太平戴維斯以來(lái)主要負(fù)責(zé)中國(guó)區(qū)住宅市場(chǎng)顧問(wèn)和管理業(yè)務(wù)，也曾涉足參與美國(guó)、英國(guó)、日本項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣和研究，在房地產(chǎn)領(lǐng)域兼具國(guó)際視野和深厚的經(jīng)驗(yàn)。

澎湃：中國(guó)住宅市場(chǎng)高速發(fā)展20余年間，上海在不同階段都有讓人印象深刻的標(biāo)桿項(xiàng)目，一般稱(chēng)之為豪宅，您覺(jué)得這個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展變化是怎樣的？

唐華：上海的豪宅從上世紀(jì)90年代的外銷(xiāo)房開(kāi)始起步，隨著上海樓市的蓬勃發(fā)展，豪宅也經(jīng)過(guò)了多代的演變和更迭，我們從板塊和產(chǎn)品的角度對(duì)豪宅的發(fā)展做個(gè)大致梳理。

板塊重新定義：隨著城市發(fā)展和客戶(hù)變遷，豪宅板塊在這二十多年間逐步重新定義，最早上海的豪宅主力是在古北，新華路、原法租界（現(xiàn)在的衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)），當(dāng)時(shí)客戶(hù)多以港臺(tái)籍商人居多。后來(lái)逐漸演變到黃浦江沿線，新天地等市中心板塊，外省市的富豪階層逐漸增加。而今像前灘、北外灘、蘇河沿線出現(xiàn)了更多的新興豪宅區(qū)，以金融、IT等新行業(yè)的年輕才俊逐漸成為豪宅的主力客戶(hù)，體現(xiàn)了上海發(fā)展的脈絡(luò)和縮影。

生活需求演變：從需求演變的角度來(lái)看，早期客戶(hù)看重戶(hù)型尺度、裝修標(biāo)準(zhǔn)，再過(guò)渡到對(duì)景觀資源的訴求，發(fā)展到現(xiàn)在更多客戶(hù)關(guān)注生活方式的營(yíng)造；這就對(duì)板塊資源、產(chǎn)品價(jià)值、管理服務(wù)提出了綜合要求。從這些演變可見(jiàn)，隨著高端客戶(hù)眼界、認(rèn)知、需求不斷提升，促使豪宅產(chǎn)品也在不斷的發(fā)展進(jìn)步。

文化價(jià)值賦能生活：豪宅市場(chǎng)更注重對(duì)歷史人文的挖掘，專(zhuān)注對(duì)一些有歷史底蘊(yùn)的地塊和建筑去解讀和思考。通過(guò)找尋項(xiàng)目背后的歷史價(jià)值，形成完整的故事線為豪宅產(chǎn)品的整體價(jià)值進(jìn)行升級(jí)賦能。

澎湃：在當(dāng)前城市發(fā)展中，“城市更新”被應(yīng)用得越來(lái)越多，像上海很多歷史保護(hù)建筑改造也是大趨勢(shì)。在這個(gè)過(guò)程中，您認(rèn)為城市改造和新舊融合面臨哪些挑戰(zhàn)？又有哪些地方需要突破？

唐華：城市更新作為當(dāng)下樓市熱門(mén)話(huà)題，所涉及的不僅是老舊小區(qū)的拆建更新、還包括傳統(tǒng)歷史街區(qū)的文化復(fù)興、低效土地深度開(kāi)發(fā)問(wèn)題等。上海頒布的城市更新條例，規(guī)范由政府牽頭建立協(xié)調(diào)推進(jìn)機(jī)制，來(lái)更好地統(tǒng)籌城市更新工作。

從住宅更新的角度來(lái)看，未來(lái)歷史保護(hù)建筑改造是大趨勢(shì)，當(dāng)下不少項(xiàng)目采用歷保建筑和新建高層的結(jié)合，但作為一種在探索中發(fā)展的模式也會(huì)遇到一些新的挑戰(zhàn)。

比如，歷史建筑如何更好煥新利用？歷保建筑通常有建筑條件和設(shè)計(jì)規(guī)范的限制，且內(nèi)部格局復(fù)雜、空間較為狹小，如何在保護(hù)外觀面貌的前提下，打造內(nèi)部空間更好的滿(mǎn)足未來(lái)用途，無(wú)疑對(duì)設(shè)計(jì)、建造提出了更高的要求，目前出現(xiàn)了內(nèi)部打通、原有材料復(fù)建、整體平移等多種方式，未來(lái)不排除通過(guò)技術(shù)升級(jí)能更好地平衡這個(gè)問(wèn)題。再有就是歷史建筑除了還原居住用途，還在積極探索轉(zhuǎn)變成商業(yè)、辦公用途的可行性。

還有，如何平衡城市更新的高投入？通常歷保建筑的再利用會(huì)比新建的成本更高，作為開(kāi)發(fā)商而言，城市更新項(xiàng)目需要大量資金的持續(xù)投入。政府可發(fā)揮積極作用，制定政策和規(guī)則支持相關(guān)企業(yè)開(kāi)展多渠道融資活動(dòng)，發(fā)揮金融對(duì)城市更新的促進(jìn)作用，并建立一套完善的利益均衡和分配機(jī)制，例如對(duì)于風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目進(jìn)行容積率獎(jiǎng)勵(lì)等，提升開(kāi)發(fā)商積極性，實(shí)現(xiàn)多方共贏。

在城市更新的過(guò)程中，也存在一些可以商榷和突破的方面，例如現(xiàn)在對(duì)歷保建筑根據(jù)等級(jí)不同，可采用不同的保護(hù)方式；如部分保留改造、或可拆除做風(fēng)貌重現(xiàn)等。未來(lái)期待精準(zhǔn)的做到一房一策，對(duì)于部分原價(jià)值不高的建筑，尋求在保留外觀的情況下進(jìn)行復(fù)建，減少原有格局在改造上的困難。

澎湃：您研究國(guó)內(nèi)外住宅市場(chǎng)發(fā)展多年，請(qǐng)與我們分享下海外城市更新經(jīng)典案例。

唐華：在城市更新方面分享兩個(gè)國(guó)際化城市的標(biāo)桿案例：倫敦的巴特西電站項(xiàng)目和紐約的布魯克林項(xiàng)目。

倫敦巴特西電站項(xiàng)目。巴特西發(fā)電站位于泰晤士河南岸的巴特西區(qū)，是始建于上世紀(jì)30年代的火力發(fā)電站。其全盛時(shí)代可稱(chēng)倫敦的“能量圣殿”，同時(shí)巴特西發(fā)電站還是歐洲最大的紅磚建筑，是倫敦知名的地標(biāo)之一，考慮環(huán)保原因自1983年停止運(yùn)營(yíng)并開(kāi)始閑置。

為了煥新這個(gè)地標(biāo)項(xiàng)目，當(dāng)?shù)卣_(kāi)始探尋既能活化利用、創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)價(jià)值，又能順利保留特色外觀的完美方案，其間曾經(jīng)歷了多年的討論和論證。最終在2012年巴特西發(fā)電站的重建煥新項(xiàng)目正式啟動(dòng)。

項(xiàng)目的建設(shè)目標(biāo)是把巴特西發(fā)電站升級(jí)改造為一個(gè)新的城市中心，借此徹底重塑整個(gè)區(qū)域，規(guī)劃成分為七期完成改建。未來(lái)巴特西發(fā)電站將被改造成為一個(gè)休閑娛樂(lè)綜合體，包含電影院、煙囪觀光塔、舊址紀(jì)念館、活動(dòng)場(chǎng)地、商鋪、餐廳等。與此同時(shí)，改造后的綜合體還兼具居住和辦公功能。由于是歷史保護(hù)建筑，政府提出的保護(hù)要求極高并需要保持原有的外觀，盡管過(guò)程坎坷，巴特西電站項(xiàng)目終以嶄新面貌順利面世，對(duì)公眾開(kāi)放。對(duì)于這個(gè)重生后的倫敦地標(biāo)項(xiàng)目，值得我們思考和借鑒。

充分的規(guī)劃論證：對(duì)于大型片區(qū)的城市更新，首先需要結(jié)合過(guò)往歷史經(jīng)驗(yàn)、先進(jìn)行深度的討論和論證，形成清晰的項(xiàng)目發(fā)展愿景藍(lán)圖和落地性，巴特西電站項(xiàng)目前期規(guī)劃過(guò)程中曾七次易稿，最終達(dá)成理想的開(kāi)發(fā)方案。

以時(shí)間打磨項(xiàng)目：成功的項(xiàng)目需要經(jīng)過(guò)時(shí)間的沉淀，通過(guò)摸索整個(gè)片區(qū)的發(fā)展路徑來(lái)不斷優(yōu)化和改進(jìn)后續(xù)規(guī)劃，使項(xiàng)目隨著時(shí)間沉淀來(lái)獲得持續(xù)成長(zhǎng)。

生活和商務(wù)的結(jié)合：規(guī)劃需要做到兼容并蓄，在商務(wù)和居住功能間要做到平衡和多元化，要與不同年齡、不同層次、不同領(lǐng)域客戶(hù)工作和生活融合。

精神領(lǐng)域的挖掘：通過(guò)預(yù)設(shè)公共活動(dòng)空間，未來(lái)結(jié)合藝術(shù)展覽和豐富的娛樂(lè)活動(dòng)來(lái)為項(xiàng)目聚集人氣，成就項(xiàng)目的藝術(shù)氣息，營(yíng)造更多話(huà)題感。

紐約布魯克林片區(qū)城市更新。布魯克林區(qū)域是紐約最大的工業(yè)綜合園區(qū)，占地300多英畝，位于布魯克林河濱，毗鄰曼哈頓。20世紀(jì)90年代起，這一中心區(qū)域的更新改造項(xiàng)目得到了紐約市政府以及各界的廣泛關(guān)注。這個(gè)項(xiàng)目的更新改造，與全球其他大城市中心區(qū)的更新共有許多特點(diǎn)，融合了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、環(huán)保與可持續(xù)理念等諸多因素。

產(chǎn)業(yè)與片區(qū)更新的結(jié)合：中心城市更新與高新制造業(yè)企業(yè)的互動(dòng)，以往中心城區(qū)更新只關(guān)注居住環(huán)境或商業(yè)環(huán)境的改善，較少考慮到對(duì)制造業(yè)的引入，實(shí)際上產(chǎn)業(yè)對(duì)板塊的發(fā)展貢獻(xiàn)尤其重要。以高新制造業(yè)企業(yè)帶動(dòng)片區(qū)改造，引入生物醫(yī)藥、高科技以及小微型制造業(yè)，推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)升級(jí)的同時(shí)，激活板塊經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)發(fā)展閉環(huán)。

政策對(duì)更新資金的支持：資金來(lái)源是未來(lái)城市更新項(xiàng)目要解決的重要前提。其中政府扮演了支持的角色，除了公共資金撥款投資之外，積極引流市場(chǎng)資金，如設(shè)立基金引入專(zhuān)項(xiàng)貸款和引入風(fēng)險(xiǎn)投資等都是可行之策。

可持續(xù)發(fā)展的考量：城市更新與區(qū)域的可持續(xù)發(fā)展要實(shí)現(xiàn)整合考量，注重社會(huì)效益也能反哺可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)，如通過(guò)產(chǎn)業(yè)引入提升當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)水平，更好體現(xiàn)民生關(guān)切。又如建筑節(jié)能、采用新技術(shù)提升能源利用效率與環(huán)境發(fā)展相協(xié)調(diào)。

澎湃：可持續(xù)發(fā)展是當(dāng)前的一個(gè)重要議題，低碳環(huán)保也是一個(gè)火熱趨勢(shì)。您認(rèn)為在產(chǎn)品端，應(yīng)該怎樣融入低碳可持續(xù)的元素，去迎合市場(chǎng)和客戶(hù)的需要？

唐華：低碳環(huán)保是體現(xiàn)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的綜合性工程，和房地產(chǎn)關(guān)系密切，房屋的建造和使用都繞不開(kāi)這個(gè)話(huà)題。但同時(shí)它又是一個(gè)持續(xù)的進(jìn)程，需要有一個(gè)過(guò)程去不斷打磨升級(jí)工藝、產(chǎn)品從而達(dá)到理想化的低碳環(huán)保，并不能一蹴而就。

主要關(guān)注四個(gè)方面：打造產(chǎn)品之前，需事先規(guī)劃低碳環(huán)保的長(zhǎng)久效益，來(lái)達(dá)到對(duì)建筑價(jià)值的綜合賦能；從長(zhǎng)效實(shí)用的角度去考慮，為用戶(hù)后續(xù)實(shí)際的使用場(chǎng)景、做實(shí)用的產(chǎn)品設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)；維護(hù)保養(yǎng)和能耗之間的關(guān)系，應(yīng)結(jié)合用戶(hù)的生活習(xí)慣、使用成本等進(jìn)行綜合平衡；產(chǎn)品預(yù)先考慮到未來(lái)升級(jí)的可行性，可以隨著低碳技術(shù)的升級(jí)，做到產(chǎn)品可迭代。

總之，低碳可持續(xù)既是硬件升級(jí)的過(guò)程，更是理念和意識(shí)上的提升，需要撬動(dòng)和涉及的方面廣泛，只有循序漸進(jìn)才能達(dá)成更好的改變，并逐漸被開(kāi)發(fā)商和用戶(hù)所認(rèn)可。

澎湃：對(duì)未來(lái)人居的展望，您認(rèn)為需要具備哪些特點(diǎn)？

唐華：當(dāng)下各行各業(yè)都是在尋求轉(zhuǎn)型升級(jí)，對(duì)未來(lái)人居的展望，不僅體現(xiàn)在硬件上的發(fā)展，引申意義也是對(duì)城市生活理念的更新。未來(lái)人居應(yīng)針對(duì)不同的客戶(hù)訴求、提供多元化的產(chǎn)品和服務(wù)來(lái)滿(mǎn)足多樣性的要求。比如在上海這個(gè)海納百川的城市，有來(lái)自各個(gè)地方、各個(gè)層級(jí)的客戶(hù)，他們存在多樣的居住需求，如居住時(shí)間長(zhǎng)短、面積大小、消費(fèi)能級(jí)各不相同，所以未來(lái)人居不應(yīng)是單一概念，而應(yīng)該提供不同維度的高質(zhì)量發(fā)展路徑。

還有對(duì)高質(zhì)量發(fā)展而言，如何與經(jīng)濟(jì)效益相結(jié)合、把有限的資源利用到最高價(jià)值，或者和低碳環(huán)保、科技文化等相結(jié)合，這些都是未來(lái)人居可以進(jìn)步的方向。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，要逐步從建筑商升級(jí)為生活方式的締造者。

澎湃：作為城市更新的參與者，您覺(jué)得城市更新對(duì)于未來(lái)人居有哪些影響？對(duì)未來(lái)項(xiàng)目的定位開(kāi)發(fā)有什么啟示？

唐華：城市更新既是建筑空間的塑造，也是板塊人文精神的延續(xù)。當(dāng)下的城市更新，更多考慮保留板塊原有的文化底色，在房子外觀或者是建筑層面進(jìn)行創(chuàng)新。

但未來(lái)要更多考慮的是生活方式和理念的升級(jí)，其內(nèi)核是精神領(lǐng)域的滿(mǎn)足，立足對(duì)未來(lái)生活的憧憬，實(shí)現(xiàn)對(duì)未來(lái)人居更高層次的理解和滿(mǎn)足，比如涉及更便捷的運(yùn)動(dòng)健身、健康服務(wù)，鄰里互動(dòng)，甚至是居家辦公的結(jié)合。這就要求未來(lái)項(xiàng)目在公共活動(dòng)空間等打造上要積極迎合需求進(jìn)行更好的設(shè)定。