因房客患有精神疾病的母親“一躍而下”，房東張先生認(rèn)為自己的房子變成了“兇宅”，并在后期房產(chǎn)出售中產(chǎn)生了損失。

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為此，他將房客林女士告上了法院，要求其賠償房屋貶值損失80萬(wàn)元。張先生的訴求是否有法律依據(jù)呢？林女士需不需要為此承擔(dān)責(zé)任呢？

日前，上海市浦東新區(qū)人民法院對(duì)此案作出了一審判決。

房東：房產(chǎn)出售時(shí)才得知房子成“兇宅”

張先生名下有一套房屋，從2016年開(kāi)始就以每月7000元的價(jià)格出租給了林女士。張先生說(shuō)，租賃關(guān)系存續(xù)期間，林女士于2019年3月接其母親接到了這個(gè)房屋同住。僅僅6個(gè)月后，林女士的母親就從房屋的陽(yáng)臺(tái)跳樓輕生。事發(fā)后，林女士故意向他隱瞞該情況，并在當(dāng)月解除租賃關(guān)系。

張先生表示，在2021年4月，他將上述房屋出售給李先生，約定轉(zhuǎn)讓價(jià)款為900萬(wàn)元。然而李先生在新房與保潔員攀談過(guò)程中，意外得知2019年曾有人從房屋中跳樓自殺。李先生認(rèn)為，張先生在明知其準(zhǔn)備將該房屋作為婚房使用的前提下，非但未披露系爭(zhēng)房屋發(fā)生過(guò)自殺事件，反而予以刻意隱瞞，該等行為違反誠(chéng)實(shí)信用原則構(gòu)成欺詐，導(dǎo)致他基于重大誤解的前提下購(gòu)買(mǎi)了房屋，因此將張先生告上了法院。雙方經(jīng)過(guò)庭外調(diào)解，張先生最終以降低房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)款80萬(wàn)元的條件與李先生達(dá)成和解。

張先生表示，他是在與李先生的訴訟中才知悉了發(fā)生在自己房子中的墜亡事件。他認(rèn)為，林女士承租房屋后，在未告知他的情況下將患有精神疾病的母親接來(lái)居住，違反了合同的約定。在此期間其母親墜樓，林女士作為實(shí)際承租人沒(méi)有盡到對(duì)房屋的保管義務(wù)，也未盡到對(duì)其母親的看管責(zé)任，而事發(fā)后林女士又加以隱瞞未將該情況告知他，導(dǎo)致他在之后出售房屋產(chǎn)生了直接損失，以及兩次訴訟的律師費(fèi)。因此，林女士對(duì)上述房屋構(gòu)成“兇宅”負(fù)有責(zé)任，應(yīng)當(dāng)賠償他所遭受的損失。于是，張先生將林女士告上了法院，要求賠償房屋貶值損失80萬(wàn)元以及律師費(fèi)14萬(wàn)余元。

房客：事發(fā)后已告知房東

對(duì)于張先生的說(shuō)法，林女士并不認(rèn)同。她表示，首先，就損害事實(shí)而言，張先生所謂的損害結(jié)果是對(duì)李先生降價(jià)80萬(wàn)元出售，而該80萬(wàn)元并非基于法院的生效判決，而是雙方庭外私下商議的金額，她無(wú)法確認(rèn)該金額的真實(shí)性與合理性，因此，張先生沒(méi)有充分證據(jù)證明損害結(jié)果。

其次，即使有80萬(wàn)元損失存在，但該賠償是基于李先生因?yàn)閺埾壬目桃怆[瞞行為而主張，因此張先生損失的直接原因是他自身隱瞞了房屋狀況而買(mǎi)賣(mài)房屋，李先生的請(qǐng)求以及張先生所謂的損失均與她毫無(wú)關(guān)聯(lián)。

林女士強(qiáng)調(diào)自己并未故意隱瞞母親的死亡。她表示，李先生買(mǎi)受房屋僅一個(gè)月便知曉房屋的具體情況，而張先生作為房屋所有人，在事發(fā)兩年之后卻說(shuō)自己毫不知情，顯然有悖常理。事實(shí)上，她在事發(fā)后就將此事告知張先生，并以房屋押金和另行支付3100元的方式與張先生就租房事宜全部處理完畢，雙方此后再無(wú)爭(zhēng)議。

最后，張先生所謂對(duì)“兇宅”的恐懼是基于社會(huì)習(xí)慣、風(fēng)俗的生活禁忌，不屬于法律淵源?，F(xiàn)張先生基于“兇宅”主張損失，相當(dāng)于把個(gè)人生活禁忌上升到公序良俗的高度，完全沒(méi)有法律依據(jù)。

法院：房客無(wú)過(guò)錯(cuò)，自愿補(bǔ)償10萬(wàn)元

浦東新區(qū)法院審理后認(rèn)為，本案系財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛，應(yīng)適用過(guò)錯(cuò)責(zé)任歸責(zé)原則，須具備四個(gè)構(gòu)成要件：

行為人實(shí)施了某一行為

行為人行為時(shí)有過(guò)錯(cuò)

受害人的民事權(quán)益受到損害

行為人的行為與受害人的損害之間有因果關(guān)系

關(guān)于是否有損害事實(shí)。雖然“兇宅”并非法律概念，而只是一種生活禁忌，但在現(xiàn)實(shí)房屋交易實(shí)踐中，房屋內(nèi)有非正常死亡確實(shí)會(huì)對(duì)買(mǎi)受人的購(gòu)買(mǎi)意愿或?qū)Τ鍪蹆r(jià)格產(chǎn)生影響，本案中確可認(rèn)定房屋因林女士母親墜亡而有部分降價(jià)損失。但張先生主張的降價(jià)80萬(wàn)元并非直接損失，且是張先生與買(mǎi)房人庭外協(xié)商的結(jié)果，具體的損失需綜合相應(yīng)舉證和過(guò)錯(cuò)情形等案情進(jìn)行認(rèn)定。

至于林女士是否存在過(guò)錯(cuò)，法院表示，首先，張先生主張林女士承租房屋后擅自將其患有精神疾病的母親接來(lái)居住違反合同約定，但無(wú)論是合同約定抑或是法律規(guī)定均未對(duì)此有禁止性條款，故張先生該主張并無(wú)依據(jù)。

其次，張先生主張林女士因其母親自房屋陽(yáng)臺(tái)墜亡而未盡到對(duì)房屋的保管義務(wù)，也未盡到對(duì)其母親的看管責(zé)任，但林女士母親墜亡這一事件非林女士所能控制，該行為也大大超出了林女士所應(yīng)承擔(dān)的合理注意義務(wù)的限度范圍。且過(guò)錯(cuò)作為可歸責(zé)的事由，在于其本質(zhì)上的不正當(dāng)性或不良性，且應(yīng)以客觀的行為標(biāo)準(zhǔn)衡量行為本身是否應(yīng)受非難性。就林女士母親墜亡及給張先生帶來(lái)的影響而言，林女士對(duì)此并不具有不正當(dāng)或不良的心理狀態(tài)和客觀行為，不具有受非難性。

再者，張先生主張林女士向其隱瞞母親自房屋陽(yáng)臺(tái)墜亡的情況且其在售賣(mài)房屋時(shí)仍不知曉墜亡之事，對(duì)此，綜合雙方在事發(fā)后便解除租賃關(guān)系、張先生在事發(fā)一年半后出售房屋且期間從未向林女士提出異議或主張賠償、下家在交易過(guò)程中便知曉墜亡之事等具體案情，張先生上述說(shuō)法不盡合理，張先生亦無(wú)相應(yīng)證據(jù)佐證其意見(jiàn)。因此，本案中難以認(rèn)定林女士具有過(guò)錯(cuò)。

據(jù)此，本案并不具備侵權(quán)責(zé)任的構(gòu)成要件，張先生要求林女士賠償?shù)脑V訟請(qǐng)求缺乏依據(jù)，法院實(shí)難支持。另，考慮到意外事件的發(fā)生，林女士自愿補(bǔ)償張先生10萬(wàn)元，是對(duì)自身權(quán)利的處分，于法不悖，法院予以準(zhǔn)許。（文中均系化名）

（原標(biāo)題為《房客母親跳樓致房屋變“兇宅”？房東索賠房屋貶損80萬(wàn)元，判了！》）