拆遷一直是大家最關(guān)心的一大話題

隨著城市更新的步伐加快，多個(gè)城市大規(guī)模拆遷項(xiàng)目接連啟動(dòng)

很多項(xiàng)目都是之前喊拆喊了快十幾、二十年了

但今年很不同，不少城中村和舊改進(jìn)度堪稱飛速

不論是前陣子成都上熱搜后又辟謠的的“拆遷潮”

還是上海最近東安一村和二村轟轟烈烈的搬遷儀式

以及住建部最新發(fā)文公告的，計(jì)劃新增100萬(wàn)套貨幣化安置等形式的城中村改造

和危舊房改造

難道是新一輪的拆遷潮又來(lái)了嗎？

01

近期上海拆遷的規(guī)模可不小

就拿上海這陣子最熱鬧的，東安一村、二村片區(qū)舊城區(qū)改建項(xiàng)目來(lái)說(shuō)

10月14日啟動(dòng)正式簽約，僅5天就實(shí)現(xiàn)了99.95%的超高簽約比例

10月18日剛舉行了集中搬遷儀式，速度不可謂不快

更重要的是，這是上海有史以來(lái)最大的單地塊舊改項(xiàng)目，位置在寸土寸金的內(nèi)環(huán)

涉及到的舊改面積超過(guò)31萬(wàn)平方米，產(chǎn)證數(shù)量足足有6057個(gè)，一萬(wàn)五千余名居民

此次征收的房屋最早建于1956年，已經(jīng)快要逼近70年產(chǎn)權(quán)

面積從7平方到160多平方不等，大部分都是40平到60平的小戶型

大家最關(guān)心的動(dòng)遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，也不是一般的高

加上拆遷費(fèi)、拆遷補(bǔ)貼等，綜合下來(lái)每平米差不多要15萬(wàn)/平

圖源網(wǎng)絡(luò)，僅供參考

有報(bào)道提到，最多的一位業(yè)主名下有9套房，總面積不足560平，分到了約8200萬(wàn)元的拆遷款，直接一夜暴富

這波集中搬遷后，該項(xiàng)目將進(jìn)行拆除工作，并展開(kāi)超大規(guī)模的整體開(kāi)發(fā)

預(yù)計(jì)拆遷總成本約500億元，后續(xù)開(kāi)發(fā)總投資約700億元（包括土地款和資金成本）

感嘆完這一波潑天的富貴后，再來(lái)看看上海市規(guī)劃和自然資源局最新批復(fù)的各區(qū)2024-2026年最新的國(guó)土資源利用計(jì)劃方案

圖源：上海市規(guī)劃和自然資源局

從公布的儲(chǔ)備地塊數(shù)量上看

徐匯區(qū)最多，一共有103塊，是絕對(duì)的拆遷大戶

其次是浦東新區(qū)86塊、閔行區(qū)53塊、嘉定區(qū)35塊、虹口區(qū)29塊、普陀區(qū)23塊

還有靜安區(qū)19塊、長(zhǎng)寧區(qū)17塊以及黃浦區(qū)的1塊

本次的土地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也有了明顯提升，整體上調(diào)42%

最高等級(jí)的補(bǔ)償費(fèi)從每畝9.32萬(wàn)元漲到了13.23萬(wàn)元，最低等級(jí)的也從每畝5.75萬(wàn)元漲到了8.17萬(wàn)元

各項(xiàng)拆遷征收工作正在大刀闊斧地推進(jìn)，投入的金額也是史無(wú)前例

除浦東新區(qū)因面積大，預(yù)算最多外

徐匯、虹口、普陀等中心城區(qū)的舊改預(yù)算顯著增加，遠(yuǎn)超去年同期水平

數(shù)據(jù)來(lái)源網(wǎng)絡(luò)，僅供參考

上海這幾年城市更新的重點(diǎn)都在“兩舊一村”改造，包括零星舊改、不成套舊住房改造和城中村改造

項(xiàng)目多、任務(wù)重，難怪拆遷預(yù)算要給足

像徐匯區(qū)的動(dòng)遷款數(shù)額，更是連續(xù)三年增長(zhǎng)，足以看出它城市更新的力度和決心之大

這么巨額的投入，當(dāng)然會(huì)帶來(lái)城市界面的進(jìn)一步更新提升

更顯著的結(jié)果就是有大量房票和購(gòu)買力流入市場(chǎng)

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上海2020年到2023年，連續(xù)四年拆了快10萬(wàn)戶，八成以上都是貨幣補(bǔ)償

今年拆的戶數(shù)也接近3萬(wàn)戶

來(lái)源網(wǎng)絡(luò)，僅供參考

手拿幾百萬(wàn)拆遷款的客戶，不管是選擇新房還是二手房，都會(huì)成為推動(dòng)置換改善的一個(gè)動(dòng)力

像東安一村已經(jīng)有業(yè)主上車了普陀的新房

02

還有部分熱點(diǎn)城市也在大力推動(dòng)改造

不止是上海，隨手在網(wǎng)上刷了刷

看到很多城市的居民都在感嘆，今年的城中村改造推進(jìn)比以往順利很多

要知道，城中村改造的第一道“攔路虎”是征收，沒(méi)有龐大資金支撐，進(jìn)度極難推動(dòng)

只要資金到位，那速度絕對(duì)不成問(wèn)題

就拿大家最感興趣的成都“疑似大規(guī)模拆遷”的消息來(lái)說(shuō)

成都今年征地規(guī)模到底有多大，對(duì)比往年的規(guī)模是否有變化？

讓我們從官方數(shù)據(jù)來(lái)一探究竟

年初成都政府工作報(bào)告指出，將加快推進(jìn)實(shí)施70個(gè)城中村改造項(xiàng)目

4月，“2024年成都城中村改造項(xiàng)目機(jī)會(huì)清單”出爐，涉及32個(gè)項(xiàng)目600億投資對(duì)外招標(biāo)

圖源：成都淘房志

今年以來(lái)，標(biāo)志項(xiàng)目正式實(shí)施的“征收土地公告”，成都共發(fā)布了1-8號(hào)

集中在成華區(qū)龍?zhí)督值篮臀浜顓^(qū)華興、金花橋等街道，征地面積總計(jì)約45公頃

“補(bǔ)償安置方案批復(fù)”的公告，今年則有1-39號(hào)，總計(jì)298公頃土地，約合4470畝

到2025年，成都目標(biāo)完成棚改1萬(wàn)戶、城中村改造6800戶

市場(chǎng)的興奮背后，確實(shí)有一些政策利好

川渝地區(qū)得到國(guó)家戰(zhàn)略加持，有新一輪基建投資的背景

成都自身又正好趕上國(guó)土空間規(guī)劃批復(fù)、城市更新啟動(dòng)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)

這一系列因素疊加下，讓大家對(duì)成都的發(fā)展有了更高的期待

再來(lái)看華中地區(qū)的省會(huì)城市武漢

這兩年共劃分了33個(gè)城市更新單元，包括大漢口14個(gè)、大漢陽(yáng)片4個(gè)、大武昌片15個(gè)

今年多地進(jìn)行土地預(yù)征收，有漢陽(yáng)、經(jīng)開(kāi)漢南、新洲、黃陂，涉及到道路、住宅、商業(yè)用地

其中，吳家田片城中村改造項(xiàng)目尤為引人注目，占地面積約749.7畝

預(yù)計(jì)總投資將達(dá)到70多億元，屬于長(zhǎng)江新城較大規(guī)模的拆遷

杭州今年的拆遷戶也將超過(guò)2萬(wàn)戶

江干區(qū)涉及3100多戶，拱墅區(qū)也有5000多戶，蕭山區(qū)近6000戶，下城區(qū)涉及住戶2400多戶

還有上城區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)、余杭區(qū)、大江東的拆遷整治改造項(xiàng)目等

據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，部分城市今年的改造范圍非常廣泛

資料來(lái)源網(wǎng)絡(luò)，僅供參考

如此大規(guī)模的城市改造，資金從何而來(lái)？

從全國(guó)范圍來(lái)看，截至5月27日，國(guó)開(kāi)行今年發(fā)放的城中村改造專項(xiàng)借款就超過(guò)了1000億元

涉及北京、上海、廣州、武漢等34個(gè)城市的376個(gè)項(xiàng)目，支持建設(shè)安置房100萬(wàn)套，惠及村民、居民53萬(wàn)戶

圖源：丁祖昱評(píng)樓市

專項(xiàng)借款由于成本低、期限長(zhǎng)，大大緩解了各地政府在前期征收安置階段的資金壓力，幫助新一輪的城中村改造提速

與此同時(shí)，現(xiàn)在的拆遷賠償方式也在不斷優(yōu)化

上海、廣州多地都對(duì)舊改征地補(bǔ)償方案進(jìn)行了改善，以更好地適應(yīng)城市發(fā)展的需要，和滿足被拆遷居民的需求

一方面給拆遷戶提供的房源選擇更多樣，不僅地理位置優(yōu)越，交通便利

而且產(chǎn)品力有了很大改善，電梯、地下停車庫(kù)都有配備

上?，F(xiàn)在甚至還有全精裝交付的，完全按照遠(yuǎn)高于市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)在交付

走到改造過(guò)后的街道上，你確實(shí)分不清這里到底是一個(gè)動(dòng)遷房小區(qū)，還是一個(gè)商品房小區(qū)

除了傳統(tǒng)的貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換外，有的地方的新標(biāo)準(zhǔn)還增加了綜合補(bǔ)償方式

03

為什么最近這么多城市都爆出要拆遷

新一輪拆遷影響到的不僅僅是拆遷戶

對(duì)一個(gè)城市而言，拆遷勢(shì)必會(huì)帶來(lái)城市面貌的翻新

從最新國(guó)家會(huì)議的政策方向來(lái)看

將通過(guò)貨幣化安置等方式，新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村改造、危舊房改造

圖源：國(guó)新辦會(huì)議

很多超大城市背后其實(shí)都有大體量的城中村，不只是上海，深圳、廣州都是如此

從某種意義上來(lái)說(shuō)，城中村是城市這么多年發(fā)展的見(jiàn)證者，也和房地產(chǎn)投資與需求息息相關(guān)

當(dāng)前新一輪房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中，城中村改造工作將成為消化住房庫(kù)存的重要?jiǎng)恿?

此次明確提及貨幣化安置，和2014年的模式有較大相似性

相比房票安置，貨幣化安置在拆遷和去庫(kù)存方面更具優(yōu)勢(shì)

在釋放購(gòu)買力和刺激流動(dòng)性的雙重影響下，將有巨量的購(gòu)房需求被釋放

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，未來(lái)5年，超大特大城市城中村改造預(yù)計(jì)帶動(dòng)10萬(wàn)億元投資，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成有效支撐

平均到每一年，其帶來(lái)的住宅新增需求約有4400萬(wàn)平方米

城中村改造有利于盤活存量資產(chǎn)，提升城市功能

不光有城中村，還有危舊房

也就是說(shuō)，市中心那些房齡老舊的老破小、老破大，未來(lái)也有可能被拆遷

既能夠?yàn)槔吓f小區(qū)提升居住環(huán)境，也是籌集保障性住房的重要方式

對(duì)上海樓市來(lái)說(shuō)，本身特質(zhì)就是改善和置換客戶占很大部分

幾個(gè)拆遷大區(qū)，黃浦、楊浦、虹口、徐匯的拆遷戶一直都是主要購(gòu)買力

今年四五月的二手網(wǎng)簽數(shù)據(jù)里，粗略估計(jì)有近1/10就是來(lái)自市區(qū)動(dòng)遷戶

04

不可否認(rèn)的是，全國(guó)的城鎮(zhèn)化已經(jīng)進(jìn)入到了中后期，過(guò)了大拆大建的階段

上海像東安一村和二村這種大規(guī)模的拆遷小區(qū)，很難找出第二個(gè)

現(xiàn)在各大城市更新的內(nèi)容，更多是對(duì)現(xiàn)有的城市設(shè)施優(yōu)化提升，是做存量?jī)?yōu)化工作

圍繞中心城區(qū)做零星舊改，覆蓋一些小規(guī)模、小體量的拆遷小區(qū)

新一輪的城中村改造，可能也不是大家想象中的“傳統(tǒng)大招”

更重要的是為構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，提供摸索經(jīng)驗(yàn)和助力

以上為正文，來(lái)自遠(yuǎn)山

原標(biāo)題：《最近，好多城市拆遷又啟動(dòng)了》

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