不動(dòng)產(chǎn)以物抵債是在執(zhí)行程序中一種常見(jiàn)債務(wù)履行方式。它不僅能夠有效解決債務(wù)糾紛，還能夠在一定程度上保障債權(quán)人的權(quán)益。然而，在這一過(guò)程中，新產(chǎn)生的土地增值稅等稅費(fèi)義務(wù)是一個(gè)不容忽視的問(wèn)題。此問(wèn)題的核心在于相關(guān)稅款要不要從以物抵債的財(cái)產(chǎn)價(jià)值中扣除，畢竟債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)是有限的，稅務(wù)局拿走了，債權(quán)人自然就要拿得少了。在渤海某公司與許昌某公司公證債權(quán)文書(shū)強(qiáng)制執(zhí)行一案中，法院以物抵債的裁定，因未考慮相關(guān)稅費(fèi)而被撤銷(xiāo)。

一、土地增值稅義務(wù)的產(chǎn)生

司法拍賣(mài)或以物抵債等方式轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，會(huì)產(chǎn)生一系列稅費(fèi)，其中最為重要的就是土地增值稅。土地增值稅是指對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人征收的一種稅種。其主要目的是調(diào)節(jié)土地增值收益，合理分配土地增值利益。根據(jù)相關(guān)法規(guī)，轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的一方是土地增值稅的納稅人。簡(jiǎn)而言之，該稅種是伴隨不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)改變而發(fā)生的。商業(yè)類(lèi)項(xiàng)目不同于住宅房產(chǎn)，不能享受土地增值稅免征政策。且土增稅與土地取得成本息息相關(guān)，在扣除項(xiàng)目被嚴(yán)格限定的情況下，早年低價(jià)拿地的商業(yè)項(xiàng)目會(huì)出現(xiàn)巨額增值的情況，導(dǎo)致被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)變價(jià)成本會(huì)極大的增加。

舉個(gè)栗子，不考慮其他稅種，假定杭州某棟辦公樓早年的土地取得成本為100萬(wàn)元，辦公樓建造成本為200萬(wàn)元，現(xiàn)如今市場(chǎng)公允價(jià)值為1000萬(wàn)元。增值額 = 銷(xiāo)售價(jià)-土地及建安成本=1000萬(wàn)元-300萬(wàn)元=700萬(wàn)元，土地增值稅 = 增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。

首先，我們需要確定適用的土地增值稅稅率和速算扣除系數(shù)。我國(guó)土地增值稅采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，具體如下：

1. 增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%，速算扣除系數(shù)為0；

2. 超過(guò)50%至100%的部分，稅率為40%，速算扣除系數(shù)為5%；

3. 超過(guò)100%至200%的部分，稅率為50%，速算扣除系數(shù)為15%；

4. 超過(guò)200%的部分，稅率為60%，速算扣除系數(shù)為35%。

在本例中，增值比例=增值額÷（土地及建安成本）= 700萬(wàn)元÷300萬(wàn)元=233.33%，故按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率的規(guī)定，此案例適用于第四級(jí)稅率，即60%，且對(duì)應(yīng)的速算扣除系數(shù)為35%。

現(xiàn)在我們可以計(jì)算土地增值稅了：土地增值稅 = 700萬(wàn)元×60% - 300萬(wàn)元×35%= 315萬(wàn)元。可見(jiàn)假如本例中的房產(chǎn)以物抵債的話，在不考慮其他稅費(fèi)的情況下，光土地增值稅一項(xiàng)就要去掉幾乎三之一的房產(chǎn)價(jià)值了。

二、稅收超級(jí)優(yōu)先權(quán)與抵押權(quán)

稅收征管法第四十五條規(guī)定了稅收超級(jí)優(yōu)先權(quán)，《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)若干問(wèn)題的規(guī)定》第三十條規(guī)定：“因網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)本身形成的稅費(fèi)，應(yīng)當(dāng)依照相關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，由相應(yīng)主體承擔(dān)；沒(méi)有規(guī)定或者規(guī)定不明的，人民法院可以根據(jù)法律原則和案件實(shí)際情況確定稅費(fèi)承擔(dān)的相關(guān)主體、數(shù)額?！薄秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于人民法院強(qiáng)制執(zhí)行被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)有關(guān)稅收問(wèn)題的復(fù)函》規(guī)定:“四、鑒于人民法院實(shí)際控制納稅人因強(qiáng)制執(zhí)行活動(dòng)而被拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的收入，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第五條的規(guī)定，人民法院應(yīng)當(dāng)協(xié)助稅務(wù)機(jī)關(guān)依法優(yōu)先從該收入中征收稅款?！?/p>

從以上法律規(guī)定可以看出，因不動(dòng)產(chǎn)司法拍賣(mài)成交或者裁定以物抵債的，隨之產(chǎn)生的土地增值稅屬于變價(jià)費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先從拍賣(mài)所得中扣除；裁定以物抵債的，抵債數(shù)額應(yīng)以扣除相關(guān)稅費(fèi)以后的數(shù)額為準(zhǔn)，若債權(quán)人因此取得了不可分割的實(shí)物部分，相當(dāng)于向稅務(wù)局繳納了該部分的購(gòu)買(mǎi)款。但值得注意的是，這部分并不能計(jì)入債權(quán)人取得財(cái)產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)。

以上只是針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)成立時(shí)間在應(yīng)繳稅款之前的情況，若抵押權(quán)成立時(shí)間在欠稅公告以后，那么恭喜了，能不能以物抵債還要再說(shuō)，歷史欠稅從該被抵債的財(cái)產(chǎn)中扣除后，若尚有余值的，方能以物抵債啦！當(dāng)然，稅務(wù)局是否能夠直接在執(zhí)行程序中劃扣稅款，這就是另外一個(gè)需要討論的話題啦。

成算律稅溫馨提醒：

債權(quán)人在接受不動(dòng)產(chǎn)作為抵押物時(shí)，要充分考慮它的可變現(xiàn)凈值，而不是市場(chǎng)公允價(jià)值。一定要特別關(guān)注該不動(dòng)產(chǎn)的取得成本哦！