2019年8月，《中共中央 國(guó)務(wù)院關(guān)于支持深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)的意見(jiàn)》重磅發(fā)布，全力支持深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)，并提出打造“民生幸福標(biāo)桿”的戰(zhàn)略定位。其中，“幼有善育、學(xué)有優(yōu)教、勞有厚得、病有良醫(yī)、老有頤養(yǎng)、住有宜居、弱有眾扶”這七個(gè)關(guān)鍵民生領(lǐng)域成為深圳發(fā)展的重要方向，文件明確要求構(gòu)建優(yōu)質(zhì)均衡的公共服務(wù)體系，打造全覆蓋可持續(xù)的社會(huì)保障體系。五年來(lái)，深圳始終緊扣中國(guó)式現(xiàn)代化發(fā)展脈搏，以高質(zhì)量發(fā)展為目標(biāo)，將“人民對(duì)美好生活的向往”融入每一項(xiàng)具體工作內(nèi)容，切實(shí)提升深圳市民的獲得感、幸福感和安全感。

馬洪基金會(huì)專(zhuān)注于基層治理研究，長(zhǎng)期從多元視角深入觀察與研究深圳市74個(gè)街道的發(fā)展?fàn)顩r。依據(jù)《中共中央 國(guó)務(wù)院關(guān)于支持深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)的意見(jiàn)》《中共中央 國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)基層治理體系和治理能力現(xiàn)代化建設(shè)的意見(jiàn)》等政策文件要求，深入剖析街道年度決算報(bào)告，對(duì)“民生七優(yōu)”目標(biāo)的建設(shè)與落實(shí)情況展開(kāi)深度研究，進(jìn)而形成系列調(diào)查報(bào)告。

本期推出“住有宜居”專(zhuān)題報(bào)告。

“住有宜居”是在“住有所居”基礎(chǔ)上的更高追求，它意味著在滿足群眾基本居住需求的前提下，不斷提升居住品質(zhì)，讓人們能夠享受到舒適、安全、健康的居住環(huán)境和條件。這一概念不僅涵蓋住房本身的質(zhì)量，還涉及宜居的環(huán)境，包括社區(qū)環(huán)境、配套公共服務(wù)等多個(gè)層面。

為實(shí)現(xiàn)“住有宜居”這一目標(biāo)，深圳從兩個(gè)關(guān)鍵方面發(fā)力：一是堅(jiān)定不移地貫徹“房住不炒”的理念，全力穩(wěn)定住房交易市場(chǎng)；二是持續(xù)加大政府保障房的供應(yīng)力度。在穩(wěn)定住房交易市場(chǎng)方面，深圳發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》。自2024年10月1日起，深圳首套住房商業(yè)貸款最低首付比例下調(diào)至15%，二套住房商業(yè)貸款最低首付比例調(diào)整為20%。同時(shí)，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由5年縮短至2年，并取消商品住房和商務(wù)公寓的轉(zhuǎn)讓限制。也就是說(shuō)，此類(lèi)住房在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書(shū)后即可上市交易。該政策實(shí)施后，深圳房地產(chǎn)交易市場(chǎng)迎來(lái)一波熱潮。

在保障房供應(yīng)方面，深圳大力實(shí)施大規(guī)模住房建設(shè)計(jì)劃，通過(guò)加大保障性住房建設(shè)力度、提升城中村居住品質(zhì)等舉措，為無(wú)自有住房的群體提供住房保障。相關(guān)工作主要依據(jù)《深圳市公共租賃住房管理辦法》《深圳市保障性租賃住房管理辦法》《深圳市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法》《深圳市保障性住房規(guī)劃建設(shè)管理辦法》等政策推進(jìn)。2024年，深圳市進(jìn)一步出臺(tái)《關(guān)于積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》等文件，根據(jù)市場(chǎng)變化和群眾需求持續(xù)對(duì)政策進(jìn)行更新與完善。

目前可知，深圳的陸域開(kāi)發(fā)強(qiáng)度已達(dá)50%，可新增拓展的空間極為有限。當(dāng)前，深圳住房自有率僅為23.7%，大部分群體依賴租房滿足居住需求。加之每年約有50萬(wàn)“新深圳人”涌入，租住需求十分旺盛?？梢哉f(shuō)，“住有宜居”不單指自購(gòu)房群體的“住有宜居”，還包括租戶這一龐大群體的“住有宜居”。為滿足不同群體的居住和宜居需求，深圳市提高了“十四五”規(guī)劃中住房建設(shè)的任務(wù)目標(biāo)，將建設(shè)籌集保障性住房的原目標(biāo)從54萬(wàn)套（間）提升至不少于74萬(wàn)套（間），其中租賃部分的住房增加了20萬(wàn)套（間）。截至2024年8月底，已建設(shè)籌集53.7萬(wàn)套/間，完成率達(dá)99.4%；供應(yīng)29.35萬(wàn)套/間，完成率為86.3%。

一、深圳市住房保障現(xiàn)狀洞察

為推動(dòng)深圳市“住有宜居”目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，由市、區(qū)住建局牽頭，積極引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易，大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)與配租工作，以滿足群眾的剛性居住需求。結(jié)合15分鐘社區(qū)生活圈這一目標(biāo)，深圳通過(guò)融合“宜業(yè)、宜居、宜游、宜養(yǎng)、宜學(xué)”等多元功能，不斷提升居住環(huán)境的舒適度。街道作為深圳行政體系的最末端，承擔(dān)著將15分鐘社區(qū)生活圈建設(shè)落到實(shí)處的重要任務(wù)。

（一）住房保障支出情況剖析

為深入了解各街道如何調(diào)配基層資源打造15分鐘社區(qū)宜居生活圈，馬洪基金會(huì)從街道的年度決算支出入手，追溯過(guò)去3年已公開(kāi)的街道決算報(bào)告，并對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行整理，探究各街道在落實(shí)住房保障方面的支出情況及其變化。從支出細(xì)項(xiàng)來(lái)看，街道的住房保障支出主要集中在住房改革支出和保障性安居工程支出兩個(gè)方面，具體涵蓋老舊小區(qū)改造、城中村治理、深圳人才安居補(bǔ)貼、公租房維修等多個(gè)領(lǐng)域。

在2021-2023年度期間，深圳每個(gè)街道均有相應(yīng)的住房保障支出。2021年度，龍崗區(qū)坪地街道支出最高，達(dá)2724.51萬(wàn)元。2022年度，龍華區(qū)龍華街道支出領(lǐng)先，為3865.46萬(wàn)元。到了2023年度，龍崗區(qū)龍城街道支出位居榜首，達(dá)到5574.33萬(wàn)元。整體而言，多數(shù)街道的住房保障支出呈上漲趨勢(shì)，僅有少數(shù)街道出現(xiàn)持續(xù)性下調(diào)。

目前，深圳市各級(jí)政府正積極落實(shí)“十四五”規(guī)劃中關(guān)于完善住房供應(yīng)和保障體系的要求，致力于提升住房保障水平，全面優(yōu)化居住品質(zhì)。一方面，加大力度為群眾提供合適的居住場(chǎng)所，滿足住房需求；另一方面，優(yōu)化城市空間布局，創(chuàng)造更優(yōu)質(zhì)的居住條件，為居民營(yíng)造更加宜居、和諧的生活環(huán)境。

（二）“住有宜居”的實(shí)踐探索

作為一線城市，深圳房?jī)r(jià)長(zhǎng)期處于高位。土地資源稀缺、城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展以及人口持續(xù)流入等因素共同推動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)多年的上漲。同時(shí)，作為人口密集的移民城市，旺盛的住房需求使得租金水平持續(xù)走高。而租金相對(duì)較低的城中村卻存在環(huán)境差、安全隱患多、衛(wèi)生條件不佳等問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)“住有宜居”面臨諸多挑戰(zhàn)。為此，深圳各級(jí)政府部門(mén)展開(kāi)了多方面的積極探索。

1、穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造

截至2022年底，深圳全市以自然村為單位的城中村單元達(dá)2042個(gè)，城中村總樓棟約31.9萬(wàn)棟，總套（間）約591.3萬(wàn)，總建筑面積約2.2億平方米，占全市建筑總量比重超過(guò)40%，居住人口占全市實(shí)有人口約60%。為改善這一龐大群體的居住條件，實(shí)現(xiàn)租戶這一群體的“住有宜居”，深圳持續(xù)推進(jìn)城中村改造工作。

城中村改造是一項(xiàng)復(fù)雜的城市更新項(xiàng)目，涉及城市規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)治理等多個(gè)層面。在《深圳市“城中村”綜合治理行動(dòng)計(jì)劃（2018—2020年）》和《深圳市城中村（舊村）綜合整治總體規(guī)劃（2019-2025）》的基礎(chǔ)上，深圳市于2024年5月印發(fā)《關(guān)于積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，提出分類(lèi)實(shí)施改造、產(chǎn)業(yè)先行搬遷、將城中村改造與保障性住房建設(shè)相結(jié)合、多渠道籌措改造資金等要求，明確發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，支持民間資本參與整治提升類(lèi)改造。根據(jù)實(shí)際情況和規(guī)劃要求，城中村改造分為拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合三類(lèi)方式，旨在改善群眾居住環(huán)境，優(yōu)化存量土地資源配置。值得關(guān)注的是，《意見(jiàn)》強(qiáng)調(diào)將城中村改造與保障性住房建設(shè)相結(jié)合，合理配置一定規(guī)模的公共租賃住房和保障性租賃住房，以滿足不同群體的住房需求。對(duì)于深圳這樣的特大超大城市而言，做好城中村管理工作，將有力推動(dòng)城市的現(xiàn)代化治理和高質(zhì)量發(fā)展。

2、從“基層數(shù)治”邁向“基層智治”

為持續(xù)提升超大城市居民的居住品質(zhì)，深圳市充分發(fā)揮科技創(chuàng)新策源地優(yōu)勢(shì)，以智能化治理體系重構(gòu)基層服務(wù)生態(tài)。龍華區(qū)作為深圳數(shù)字經(jīng)濟(jì)核心區(qū)，進(jìn)一步將數(shù)字強(qiáng)區(qū)優(yōu)勢(shì)延伸應(yīng)用到基層領(lǐng)域，通過(guò)區(qū)政數(shù)局創(chuàng)新實(shí)施“社區(qū)數(shù)字化賦能計(jì)劃”，建立“基礎(chǔ)功能統(tǒng)一供給+特色應(yīng)用個(gè)性開(kāi)發(fā)”的雙層架構(gòu)，賦予社區(qū)數(shù)據(jù)治理自主權(quán)。

以龍華街道為例，龍華街道轄區(qū)面積約19.18平方公里，常住人口約70多萬(wàn)，人口密度達(dá)到深圳市全市平均水平的4.8倍、龍華區(qū)全區(qū)平均水平的2.6倍，治理難度可見(jiàn)一斑。龍華街道以油松社區(qū)為試點(diǎn)，整合7類(lèi)32項(xiàng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資源，運(yùn)用空間地理信息技術(shù)將治理單元細(xì)分為156個(gè)網(wǎng)格微單元，構(gòu)建起“人-房-企”三維動(dòng)態(tài)畫(huà)像系統(tǒng)。通過(guò)科技手段，油松社區(qū)有效實(shí)現(xiàn)住房保障的智能匹配，使配租效率提升40%；提高社區(qū)服務(wù)的精準(zhǔn)推送，優(yōu)化15分鐘生活圈服務(wù)地圖；依托視頻AI識(shí)別+物聯(lián)網(wǎng)傳感，使火災(zāi)隱患發(fā)現(xiàn)率提高65%。在試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，各社區(qū)根據(jù)自身實(shí)際需求，在平臺(tái)上自主設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)應(yīng)用程序。通過(guò)科技手段不斷精細(xì)化社區(qū)治理，為社區(qū)居民提供安全、舒適、衛(wèi)生的居住環(huán)境，在實(shí)現(xiàn)更精準(zhǔn)決策和更優(yōu)質(zhì)服務(wù)的前提下，不斷提升社區(qū)居民的幸福感。

3、為租戶打造專(zhuān)屬的發(fā)聲平臺(tái)

從市場(chǎng)規(guī)模看，深圳作為超一線城市，擁有龐大的流動(dòng)人口和年輕就業(yè)群體，帶來(lái)較高的住房租賃需求。目前，深圳的租房人口占比已超過(guò)70%。龐大的租賃市場(chǎng)，每天都發(fā)生著租金爭(zhēng)議、房屋維修、押金退還、群租亂象等租賃問(wèn)題與糾紛，相較于自有住房群體來(lái)說(shuō)，層出不窮的租房困擾使租戶群體明顯缺少歸屬感、認(rèn)同感和幸福感，“宜居”指數(shù)遠(yuǎn)低于自有住房群體。

為破解這一城市治理痛點(diǎn)，福田區(qū)華強(qiáng)北街道在全國(guó)率先探索構(gòu)建“租戶自治聯(lián)盟”新型治理模式，創(chuàng)新實(shí)施“三階培育”計(jì)劃：首期通過(guò)“樓棟先鋒計(jì)劃”挖掘320名熱心租戶組成自治核心團(tuán)隊(duì)；二期運(yùn)用“共識(shí)工作坊”機(jī)制形成包含12大類(lèi)68項(xiàng)的《租戶權(quán)益公約》；三期建立“五方聯(lián)席會(huì)議”制度，構(gòu)建起“街道指導(dǎo)—社區(qū)主導(dǎo)—業(yè)委會(huì)協(xié)同—物業(yè)支持—租戶參與”的多元共治格局。通過(guò)為租戶設(shè)立發(fā)聲平臺(tái)，將租賃矛盾化解前置至協(xié)商環(huán)節(jié)。

租戶自治聯(lián)盟在街道辦事處、社區(qū)黨委的指導(dǎo)和監(jiān)督下，在小區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下，由居委會(huì)具體實(shí)施、物業(yè)單位協(xié)調(diào)配合。試點(diǎn)早期，居委會(huì)作為議事主體，牽頭處理租戶的各類(lèi)訴求并完成協(xié)商議事的落地。隨著議事模式逐漸成熟，相關(guān)事項(xiàng)逐步轉(zhuǎn)移到租戶自治聯(lián)盟這一主體。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的摸索，租戶自治聯(lián)盟逐漸理順權(quán)屬關(guān)系，明確業(yè)主與租戶群體參與議事的事項(xiàng)邊界和權(quán)重，分類(lèi)形成了相對(duì)成熟的議事清單?？梢哉f(shuō)，華強(qiáng)北街道的先行探索，給予每一個(gè)深圳的新來(lái)者以可見(jiàn)可得的歸屬感和參與感，是對(duì)“來(lái)了就是深圳人”號(hào)召的響應(yīng)，增強(qiáng)了天南海北陌生人之間的凝聚力。

二、其他城市創(chuàng)新經(jīng)驗(yàn)借鑒

一線城市憑借經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)和多元化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)吸引了大量年輕人就業(yè)，住房問(wèn)題也因此更為突出。為此，多個(gè)城市通過(guò)發(fā)展保障性租賃住房來(lái)緩解大城市的住房難題。全國(guó)多地結(jié)合本地土地供給、產(chǎn)業(yè)特色和人才需求，探索出多種實(shí)現(xiàn)“住有所居”并逐步向“住有宜居”提升的住房模式。以上海為例：

上海：構(gòu)建“一張床、一間房、一套房”的多層次租賃體系

2022年初，上海市發(fā)布《上海市保障性租賃住房租賃管理辦法（試行）》，規(guī)定保障性租賃住房的供應(yīng)對(duì)象不限戶籍、不設(shè)收入線，在上海市合法就業(yè)且住房困難的在職人員均可申請(qǐng)。上海市從實(shí)際出發(fā)，構(gòu)建了“一張床、一間房、一套房”的多層次租賃住房保障體系?！耙粡埍Ｕ洗病贝蠖嘤衫蠌S房改造而來(lái)，租金每月在550元至950元不等，參考了當(dāng)?shù)赝赓u(mài)小哥、家政服務(wù)人員、物業(yè)管理人員、環(huán)衛(wèi)工人等群體的收入水平，控制在其收入的15%以內(nèi)，并配備了洗衣機(jī)、空調(diào)、冰箱、衣柜等設(shè)施，可實(shí)現(xiàn)拎包入住?！耙婚g房”主要面向上海的新市民和青年人，面積約35平方米，以單人間或雙人間為主，根據(jù)地區(qū)差異，平均月租金約2000元。“一套房”則面向企事業(yè)單位管理人員、科創(chuàng)人才和家庭型客戶，一般為 60平方米及以上的兩居室或三居室，平均月租大約在3500元及以上。

從實(shí)踐效果來(lái)看，“一張床”讓外來(lái)一線務(wù)工人員感受到了城市的溫暖，有效緩解了群租亂象，提升了租住人群的職業(yè)尊嚴(yán)感，但也對(duì)管理提出了更高要求，由于該群體規(guī)模龐大、流動(dòng)性強(qiáng)，需要加強(qiáng)安全設(shè)施建設(shè)和安全管理。而“一間房”和“一套房”目前供應(yīng)相對(duì)有限，更多依靠市場(chǎng)力量來(lái)調(diào)節(jié)供需。

三、推動(dòng)深圳“住有宜居”的政策建議

為幫助“居者憂其屋”的群眾早日實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”，并早日邁向“居者優(yōu)其屋”，深圳從多個(gè)維度探索滿足不同群體“住有宜居”的美好愿望。然而，“住有宜居”面臨諸多現(xiàn)實(shí)困難：深圳土地資源緊張，擴(kuò)容問(wèn)題尚未得到解決；建設(shè)用地有限，城市化進(jìn)程中的許多歷史遺留問(wèn)題仍待處理；一線城市的高房?jī)r(jià)使許多人購(gòu)房困難，租房又在一定程度上影響了居住體驗(yàn)和生活質(zhì)量。這些問(wèn)題相互交織纏繞，每前進(jìn)一步都是巨大的挑戰(zhàn)?；陧?xiàng)目的調(diào)查研究，馬洪基金會(huì)從提高居民居住體驗(yàn)的角度提出以下建議：

第一，拓展居民活動(dòng)空間，豐富社區(qū)生活。實(shí)地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在深圳一些人口密集的建成區(qū)，尤其是老舊小區(qū)，居民活動(dòng)場(chǎng)所未及理想。一方面，許多老小區(qū)由于建設(shè)年代較早，建設(shè)時(shí)規(guī)劃局限等原因，導(dǎo)致社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所相對(duì)匱乏；另一方面，許多老舊社區(qū)的活動(dòng)設(shè)施使用年限已超20甚至30年，缺少物管或資金的小區(qū)更是難以獲得及時(shí)的維護(hù)和修護(hù)，大大降低居民的居住體驗(yàn)。街道可成立專(zhuān)項(xiàng)工作小組，對(duì)轄區(qū)內(nèi)的閑置場(chǎng)地進(jìn)行全面梳理排查，為居民爭(zhēng)取更多就近的便民活動(dòng)場(chǎng)所。其一，盤(pán)活存量。街道可進(jìn)一步理清并征用因原產(chǎn)權(quán)不清、用途變更、利益訴求等歷史原因?qū)е麻L(zhǎng)期荒廢的閑置物業(yè)。利用“民生微實(shí)事”等資金，優(yōu)化和改善老舊社區(qū)內(nèi)的陳舊設(shè)施和場(chǎng)地。其二，優(yōu)化增量。街道可根據(jù)居民需求、人口密度、交通環(huán)境等因素進(jìn)行綜合評(píng)估，對(duì)部分空地進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃以打造新的活動(dòng)場(chǎng)所，滿足群眾多樣化的活動(dòng)需求，提升居住質(zhì)量。同時(shí)，深度聚焦深漂年輕人的精神文化需求，為深漂年輕人打造專(zhuān)屬社區(qū)。結(jié)合他們的興趣需求組織電競(jìng)、外語(yǔ)、金融、烹飪、寵物、休閑等活動(dòng)。通過(guò)社群搭建年輕人的交流平臺(tái)，讓志同道合的年輕人能夠匯聚一堂，加深社群年輕人之間的了解和聯(lián)系，以提升他們?cè)谏钲诘臍w屬感和居住的幸福指數(shù)。

第二，加強(qiáng)租房監(jiān)管，提高青年人才歸屬感。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，深圳36歲以下青年常住人口超800萬(wàn)，占全市常住人口的45.66%，是一座名副其實(shí)的“青春之城”。但一線城市的高房?jī)r(jià)和高租金增長(zhǎng)速度超過(guò)年輕人的收入增長(zhǎng)速度，導(dǎo)致他們頻繁搬家，也加劇了街道、社區(qū)的人口流動(dòng)。為增強(qiáng)新一代深漂群體的歸屬感和存在感，建議政府部門(mén)一方面加強(qiáng)對(duì)住房租賃市場(chǎng)的監(jiān)管，以嚴(yán)謹(jǐn)態(tài)度規(guī)范租賃合同，明確租金漲幅限制、租賃期限等條款，從源頭上杜絕房東隨意哄抬租金、惡意克扣押金等損害年輕人利益的不良行為；另一方面以政府統(tǒng)籌，企業(yè)出資建造青年基地，提供優(yōu)質(zhì)、宜居的住房和平臺(tái)服務(wù)，以吸引并留住青年人才。通過(guò)提升居住品質(zhì)，強(qiáng)化人才的留存意愿，從而實(shí)現(xiàn)增強(qiáng)城市活力的良性循環(huán)，以助力深圳建設(shè)成為具有全球競(jìng)爭(zhēng)力的宜居智慧城市。

注：

1、本項(xiàng)目研究由中國(guó)（深圳）綜合開(kāi)發(fā)研究院提供支持。

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3、如需本報(bào)告中街道2021-2023年度決算支出數(shù)據(jù)，請(qǐng)?jiān)诤笈_(tái)留言 “獲取街道決算數(shù)據(jù)”。

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