最高法院：車位買受人的權(quán)利能否對抗申請執(zhí)行人的擔(dān)保物權(quán)？

如果車位依附于消費(fèi)者購買的商品房，具有必要居住權(quán)利屬性，買受人的權(quán)利能夠?qū)箵?dān)保物權(quán)

閱讀提示：

商品房消費(fèi)者的權(quán)利可以排除強(qiáng)制執(zhí)行，車位作為商品房配套設(shè)施，其買受人的權(quán)利能否排除強(qiáng)制執(zhí)行？能否對抗申請執(zhí)行人的擔(dān)保物權(quán)？李營營律師團(tuán)隊(duì)長期專注研究與執(zhí)行有關(guān)業(yè)務(wù)的問題，并形成系列研究成果陸續(xù)發(fā)布。本期，我們以最高人民法院處理的執(zhí)行異議之訴案件為例，與各位讀者分享法院審理類似案件的思路。

裁判要旨：

車位依附于消費(fèi)者購買的商品房，具有需特別保護(hù)的必要居住權(quán)利屬性，買受人的權(quán)利能夠?qū)箵?dān)保物權(quán)。

案件簡介：

1.2016年6月21日，黃某與華駿公司簽訂《商品房買賣合同》，黃某支付全部款項(xiàng)購買某車位，登記在華駿公司名下。

2.2016年7月4日，華駿公司將名下房屋與車位（包含案涉車位）用作抵押，為甘肅銀行辦理抵押登記。

3.2018年11月21日，甘肅銀行向甘肅高院申請實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，甘肅高院裁定查封案涉車位。買受人黃某不服執(zhí)行裁定，向甘肅高院提起執(zhí)行異議之訴。

4.2019年8月29日，甘肅高院認(rèn)為黃某不是商品房消費(fèi)者，而是車位買受人，其權(quán)利不足以對抗甘肅銀行的抵押權(quán)，一審判決準(zhǔn)予執(zhí)行案涉車位。買受人黃某不服一審判決，上訴至最高法院。

5.2022年6月29日，最高法院綜合認(rèn)定案涉車位具有依附商品房的居住權(quán)利屬性，黃某的權(quán)利足以排除甘肅銀行抵押權(quán)，二審判決撤銷一審判決，支持黃某的上訴請求。

爭議焦點(diǎn)：

黃某就案涉車位是否享有足以排除人民法院強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益？

裁判要點(diǎn)：

一、黃某是案涉車位買受人，對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合排除執(zhí)行要件。

（一）黃某在查封前已簽訂合法有效的買賣合同、支付全部價款、實(shí)際占有使用案涉車位、對未辦理過戶登記沒有過錯，符合買受人排除執(zhí)行要件。

最高法院認(rèn)為，黃某作為案涉車位的購買人，已經(jīng)符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的四個要件，即：在查封前簽訂了合法有效的買賣合同、支付了全部價款、實(shí)際占有使用了案涉車位、黃某對未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記沒有過錯。黃某上訴主張本案應(yīng)當(dāng)適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，認(rèn)定黃某對執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

（二）不動產(chǎn)買受人權(quán)利是否可以對抗擔(dān)保物權(quán)執(zhí)行存有爭議，需經(jīng)實(shí)質(zhì)審理后綜合認(rèn)定。

最高法院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條規(guī)定：“申請執(zhí)行人對執(zhí)行標(biāo)的依法享有對抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條是否屬于第二十七條規(guī)定的但書范圍，即不動產(chǎn)買受人滿足了第二十八條規(guī)定的四個要件，是否可以對抗擔(dān)保物權(quán)的執(zhí)行存有爭議。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》是對執(zhí)行程序中執(zhí)行異議進(jìn)行審查的規(guī)范。進(jìn)入審判程序后，人民法院應(yīng)當(dāng)對當(dāng)事人的民事權(quán)益進(jìn)行實(shí)質(zhì)審理，依法確認(rèn)各方當(dāng)事人享有的權(quán)利屬性及效力關(guān)系。人民法院可以參照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條、第二十八條、第二十九條等規(guī)定進(jìn)行審查，但還需依據(jù)相關(guān)民事法律規(guī)定并結(jié)合案件的具體情況綜合判斷異議人享有的權(quán)利能否對抗人民法院的執(zhí)行。

二、案涉車位是住房必要配套設(shè)施，具有保障業(yè)主基本居住權(quán)益的屬性，依法可以排除抵押權(quán)執(zhí)行。

（一）車位雖不屬于住宅，但依法應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于滿足業(yè)主需要。

最高法院認(rèn)為，《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱物權(quán)法）第七十四條第一款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”。國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》規(guī)定：“居住區(qū)內(nèi)必須配套設(shè)置居民汽車（含通勤車）停車場、庫……”，明確規(guī)定了在城市商品房建設(shè)階段建設(shè)單位應(yīng)設(shè)計、修建車位、車庫以滿足業(yè)主需求的強(qiáng)制性義務(wù)，賦予車位以特定用途。案涉車位所在地的廣州市《廣州市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目車位和車庫租售管理規(guī)定》也明確要求“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃用于停放汽車的車位和車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要?！薄胺康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃用于停放汽車的車位數(shù)量少于本房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的房屋套數(shù)的，房屋購買人每購買一套房屋，只能相應(yīng)購買或租用本房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一個規(guī)劃用于停放汽車的車位。房屋所有權(quán)人出租房屋時，所擁有的車位應(yīng)當(dāng)首先滿足承租人的需要?！?/p>

（二）車位依附于商品房存在，系住宅配套設(shè)施，具有需特別保護(hù)的必要居住權(quán)利屬性。

最高法院認(rèn)為，雖然建筑區(qū)劃內(nèi)的車位、車庫不同于居住的商品房，但車位依法依附于商品房而存在，功能在于滿足小區(qū)業(yè)主的居住需要，屬于商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展。在私家車日益成為普通家庭日常交通工具的現(xiàn)代社會，車位使用權(quán)與業(yè)主居住權(quán)密切相關(guān)，具有滿足居民基本生活需要的屬性。對小區(qū)業(yè)主而言，一定數(shù)量的車位、車庫的配備，是與其居住權(quán)密切相關(guān)的一種生活利益，該利益應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)。本案中，黃某系案涉小區(qū)的業(yè)主，所購買的車位為其購買的住宅的必要生活配套設(shè)施，自購買以來，一直用以停放車輛使用至今。因此，可以認(rèn)定黃某購買的車位具有《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條對“消費(fèi)者購買的商品房”特別保護(hù)的必要居住權(quán)利屬性。

三、黃某購買并占有使用案涉車位在先，其權(quán)利依法應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)。

（一）黃某已經(jīng)占有使用案涉車位，履行了《商品房買賣合同》項(xiàng)下的主要義務(wù)。

最高法院認(rèn)為，黃某與華駿公司簽訂《商品房買賣合同》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合法有效，黃某負(fù)有支付購買款，華駿公司負(fù)有將車位所有權(quán)轉(zhuǎn)移給黃某的義務(wù)。黃某支付了全部購買款，華駿公司也交付了車位，黃某實(shí)際占有并使用了案涉車位，已經(jīng)履行了《商品房買賣合同》項(xiàng)下的主要義務(wù)。黃某已經(jīng)取得了購買車位的占有、使用和收益權(quán)利，只需要華駿公司履行辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的義務(wù)，整個《商品房買賣合同》轉(zhuǎn)讓車位所有權(quán)目的就能實(shí)現(xiàn)，即黃某取得完整的車位所有權(quán)。從雙方整個合同履行過程看，符合我國房屋、車位買賣中先交付后登記的習(xí)慣做法。此際，黃某享有的不再是單純的債權(quán)，事實(shí)上接近于完整的所有權(quán)，華駿公司只是名義上的所有權(quán)人。

（二）不動產(chǎn)物權(quán)變動中登記生效只是原則，存在例外情形。

最高法院認(rèn)為，物權(quán)法規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)以登記為生效要件，登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方法，經(jīng)登記不動產(chǎn)受讓人取得對抗第三人的排他效力。但不動產(chǎn)物權(quán)登記生效只是原則，物權(quán)法第九條、第一百四十二條等多處規(guī)定了例外情形。第一百四十二條規(guī)定，“建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外?！苯ㄔO(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物所有權(quán)，按照房地一體原則一般歸建設(shè)用地使用權(quán)人，在他人有證據(jù)證明時依法也承認(rèn)他人的所有權(quán)，并不以登記為權(quán)利取得的生效條件。

（三）黃某作為車位買受人，取得車位的事實(shí)所有權(quán)，具備權(quán)利外觀，其占有對在后設(shè)定的抵押權(quán)具有公示力。

最高法院認(rèn)為，司法實(shí)踐中，開發(fā)商將開發(fā)的商品房預(yù)售給他人的情形視為物權(quán)法第一百四十二條規(guī)定的但書情形之一，實(shí)際上承認(rèn)了商品房的買受人在不動產(chǎn)登記之前亦可成為所有權(quán)人，是登記生效主義的例外情形。本案中，黃某對案涉車位所享有的權(quán)利因其付款和交付使用，取得了事實(shí)上的所有權(quán)，并已經(jīng)具有所有權(quán)的權(quán)利外觀，具有一定的公示力。黃某與華駿公司雖是買賣關(guān)系，不是租賃關(guān)系，但民法典第四百零五條規(guī)定精神在處理在先權(quán)利與在后權(quán)利的保護(hù)順位時具有參考價值。依此，黃某就案涉車位取得的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)優(yōu)于一般債權(quán)予以保護(hù)，其占有對在后設(shè)定的抵押權(quán)具有公示力，甘肅銀行中央廣場支行應(yīng)對黃某的權(quán)利負(fù)有適當(dāng)?shù)淖⒁饬x務(wù)。

綜上，最高法院認(rèn)為黃某就車位享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利，二審判決撤銷一審判決，支持黃某的上訴請求。

案例來源：

《黃某、甘肅銀行股份有限公司蘭州市中央廣場支行等申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴民事二審民事判決書》[案號：最高人民法院(2022)最高法民終83號]

實(shí)戰(zhàn)指南：

一、要理解最高法院的裁判思路，首先應(yīng)當(dāng)明確如下兩條執(zhí)行規(guī)定：

（一）不動產(chǎn)買受人的權(quán)利能夠排除一般強(qiáng)制執(zhí)行。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定(2020修正)》第二十八條規(guī)定，如果車位買受人已經(jīng)合法占有車位，在能夠符合相應(yīng)要件的情況下，享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利。但是，不動產(chǎn)買受人的權(quán)利是否能夠?qū)箵?dān)保物權(quán)執(zhí)行，實(shí)踐中存在爭議。

（二）商品房消費(fèi)者的權(quán)利可以對抗申請執(zhí)行人的擔(dān)保物權(quán)。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定(2020修正)》第二十七條規(guī)定：“申請執(zhí)行人對執(zhí)行標(biāo)的依法享有對抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外”，該條用于處理案外人申請排除執(zhí)行的實(shí)體權(quán)利與申請執(zhí)行人優(yōu)先受償權(quán)沖突，通常認(rèn)為，該條中的但書部分即指向建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)與商品房消費(fèi)者的生存居住權(quán)。

二、要厘清車位買受人的權(quán)利能否確定對抗申請執(zhí)行人的擔(dān)保物權(quán)，需要首先明確標(biāo)的“車位”在法律適用層面的特殊性。

通常情況下，“商品房消費(fèi)者”僅限定于名下無其他用于居住的房屋買受人，第二十九條之立法目的也旨在保護(hù)個人消費(fèi)者的居住權(quán)，據(jù)此，本案中的一審法院就認(rèn)定，上訴人僅是“車位買受人”而非“商品房消費(fèi)者”，其所享有的僅是一般買受人的權(quán)利，而非商品房消費(fèi)者權(quán)利，故不能確定對抗申請執(zhí)行人的擔(dān)保物權(quán)。

最高法院沒有采納這一觀點(diǎn)，而是將本案中的“車位”與“商品房”作為整體看待，經(jīng)綜合分析后認(rèn)定車位屬于必要生活配套設(shè)施，明確車位買受人同樣享有對抗申請執(zhí)行人擔(dān)保物權(quán)的權(quán)利?？紤]到消費(fèi)者往往會一并購入車位、商品房，車位與其日常生活居住密切相關(guān)的現(xiàn)實(shí)情況，這一觀點(diǎn)體現(xiàn)出對消費(fèi)者權(quán)益的充分保護(hù)。

綜合以上，如果車位被認(rèn)定為必要生活配套設(shè)施，買受人對車位所享有的權(quán)利足以排除申請執(zhí)行人的擔(dān)保物權(quán)。當(dāng)然，我們也要提示車位買受人，車位買受人的權(quán)利并非在所有情況下均能對抗擔(dān)保物權(quán)，對此，法院往往會結(jié)合其所購車位數(shù)量、是否為案外人所購商品房的必要配套設(shè)施等因素進(jìn)行綜合分析判斷。

法律規(guī)定：

1.《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定(2020修正)》第二十七條 申請執(zhí)行人對執(zhí)行標(biāo)的依法享有對抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。

2.《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定(2020修正)》第二十八條 金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；

（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

4.《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定(2020修正)》第二十九條 金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；

（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。

延伸閱讀：

1.案外人主張對抗申請執(zhí)行人擔(dān)保物權(quán)的，應(yīng)舉證證明具備建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、商品房消費(fèi)者生存權(quán)等除外情形。

案例1：《張某芳、中國某某股份有限公司建甌市支行等申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴民事申請再審審查民事裁定書》[案號：最高人民法院(2024)最高法民申3755號]

最高法院認(rèn)為，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條規(guī)定：“申請執(zhí)行人對執(zhí)行標(biāo)的依法享有對抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。”本案中，張某某申請排除某某支行對抵押物的強(qiáng)制執(zhí)行，需舉證證明其符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條規(guī)定的除外情形。根據(jù)現(xiàn)行法律和司法解釋規(guī)定，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條規(guī)定的除外情形，主要是指建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)，以及《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定的商品房消費(fèi)者的生存權(quán)。張某某未舉證證明其符合第二十九條“所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋”等要件，即根據(jù)在案證據(jù)，張某某不符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條之規(guī)定。

2.案外人就其所購車位所享有的民事權(quán)益能否排除基于抵押權(quán)的執(zhí)行，需結(jié)合其所購車位數(shù)量、是否為案外人所購商品房的必要配套設(shè)施等因素綜合分析判斷。

案例2：《林某妹、江西某某金融資產(chǎn)管理有限公司等案外人執(zhí)行異議之訴民事申請再審審查民事裁定書》[案號：最高人民法院(2024)最高法民申4081號]

最高法院認(rèn)為，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條規(guī)定：“申請執(zhí)行人對執(zhí)行標(biāo)的依法享有對抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外?！绷帜衬持鲝垖沟盅簷?quán)人某1公司的執(zhí)行，需證明其符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條規(guī)定的“法律、司法解釋另有規(guī)定的除外”的情形。案涉不動產(chǎn)系車位，案外人就其所購車位所享有的民事權(quán)益能否排除基于抵押權(quán)的執(zhí)行，需結(jié)合其所購車位數(shù)量、是否為案外人所購商品房的必要配套設(shè)施等因素綜合分析判斷。結(jié)合本案現(xiàn)已查明的案件事實(shí)以及林某某所提交的相關(guān)證據(jù)，林某某在一、二審階段未提交與某2公司簽訂的書面買賣合同，且亦未提交證據(jù)證明其在案涉小區(qū)內(nèi)除案涉車位外再無其他車位能夠保障其基本居住需要。故原審法院認(rèn)定林某某對案涉車位不享有排除抵押權(quán)強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，不屬于《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條規(guī)定的例外情形，并無不當(dāng)。