最高法院：承租人能否排除強(qiáng)制執(zhí)行，要求繼續(xù)使用租賃物？

承租人雖然不能排除對(duì)標(biāo)的物財(cái)產(chǎn)權(quán)益的執(zhí)行行為，但其租賃權(quán)在執(zhí)行中應(yīng)受保護(hù)，有權(quán)繼續(xù)使用租賃物

閱讀提示：

租賃使用權(quán)人能否排除強(qiáng)制執(zhí)行？李營(yíng)營(yíng)律師團(tuán)隊(duì)長(zhǎng)期專(zhuān)注研究與執(zhí)行有關(guān)業(yè)務(wù)的問(wèn)題，并形成系列研究成果陸續(xù)發(fā)布。本期，我們以最高法院處理的執(zhí)行監(jiān)督案件為例，與各位讀者分享法院審理類(lèi)似案件的思路。

裁判要旨：

承租人不能排除對(duì)標(biāo)的物財(cái)產(chǎn)權(quán)益的執(zhí)行行為，但其租賃權(quán)在執(zhí)行中應(yīng)受保護(hù)。

案件簡(jiǎn)介：

1.2020年9月30日，某乙公司（出租人）與某甲公司（承租人）簽訂《酒店租賃合同》，某乙公司將名下某某酒店部分區(qū)域租給某甲公司。

2.2023年，三亞中院執(zhí)行裁定對(duì)被執(zhí)行人某乙公司（出租人）名下某某酒店客房采取強(qiáng)制措施。某甲公司（承租人）提出執(zhí)行異議，經(jīng)駁回后，向海南高院申請(qǐng)執(zhí)行復(fù)議。

3.2023年，海南高院復(fù)議裁定駁回某甲公司（承租人）復(fù)議申請(qǐng)。某甲公司不服復(fù)議裁定，向最高法院申請(qǐng)執(zhí)行監(jiān)督。

4.某甲公司認(rèn)為，處置案涉酒店經(jīng)營(yíng)權(quán)，會(huì)損害某甲公司作為租賃人的使用權(quán)。

5.2024年11月28日，最高法院認(rèn)為租賃使用權(quán)不能排除對(duì)案涉酒店的執(zhí)行行為，但某甲公司的租賃權(quán)在執(zhí)行中應(yīng)受保護(hù)，執(zhí)行監(jiān)督裁定駁回某甲公司監(jiān)督申請(qǐng)。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)：

能否對(duì)某某酒店客房采取執(zhí)行措施？

裁判要點(diǎn)：

一、某乙公司享有對(duì)案涉房源的財(cái)產(chǎn)性權(quán)益，這部分財(cái)產(chǎn)性權(quán)益可供強(qiáng)制執(zhí)行。

最高法院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二條第一款規(guī)定“人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)被執(zhí)行人占有的動(dòng)產(chǎn)、登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)權(quán)”。根據(jù)本案執(zhí)行依據(jù)（2021）瓊02民初116號(hào)、（2022）瓊民終173號(hào)民事判決查明的事實(shí)，某丙公司與某乙公司簽訂《酒店聯(lián)營(yíng)合作協(xié)議》《酒店聯(lián)營(yíng)合作協(xié)議補(bǔ)充協(xié)議》，約定合作建設(shè)案涉班蘭中州國(guó)際大飯店，合作方式為：某丙公司自籌資金負(fù)責(zé)項(xiàng)目2、3、4、5、6＃樓的建設(shè)，某乙公司自籌資金負(fù)責(zé)項(xiàng)目酒店Ａ＃主樓與Ｂ＃樓的建設(shè)，項(xiàng)目建成投入使用后，按照合同約定分配雙方享有。兩份協(xié)議得到雙方的有效履行，項(xiàng)目建成，交付使用。某丙公司根據(jù)協(xié)議約定，將分配給某乙公司的房源，及時(shí)交付給某乙公司使用。另?yè)?jù)三亞中院查明的事實(shí)，在本案執(zhí)行依據(jù)生效前，某乙公司與某甲公司于2020年9月30日簽訂《酒店租賃合同》，某乙公司將班蘭中州國(guó)際大飯店Ａ、Ｂ區(qū)4-8層，大堂、停車(chē)位等租賃給某甲公司，租賃期20年。據(jù)此，被執(zhí)行人某乙公司實(shí)際占有班蘭中州國(guó)際大飯店部分房源，并將其享有權(quán)利的房產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)、取得收益。某乙公司享有該部分房源的財(cái)產(chǎn)性權(quán)益，可以作為某乙公司財(cái)產(chǎn)予以強(qiáng)制執(zhí)行，三亞中院在查明事實(shí)的基礎(chǔ)上，對(duì)某乙公司享有權(quán)利的案涉客房采取強(qiáng)制執(zhí)行措施，并無(wú)不當(dāng)。

二、某甲公司作為承租人不能排除對(duì)標(biāo)的物財(cái)產(chǎn)權(quán)益的執(zhí)行行為，但其合法的租賃權(quán)在執(zhí)行中應(yīng)受保護(hù)。

最高法院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十三條第二款規(guī)定“對(duì)第三人為自己的利益依法占有的被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)，第三人可以繼續(xù)占有和使用該財(cái)產(chǎn)，但不得將其交付給被執(zhí)行人”；《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第三十一條規(guī)定：“承租人請(qǐng)求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面租賃合同并占有使用該不動(dòng)產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。承租人與被執(zhí)行人惡意串通，以明顯不合理的低價(jià)承租被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)或者偽造交付租金證據(jù)的，對(duì)其提出的阻止移交占有的請(qǐng)求，人民法院不予支持。”故承租人合法享有租賃權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)。本案中，某甲公司主張與某乙公司簽訂租賃合同，已合法占有并經(jīng)營(yíng)某某酒店客房，并不妨礙三亞中院對(duì)某乙公司對(duì)案涉客房享有的財(cái)產(chǎn)性權(quán)益采取強(qiáng)制執(zhí)行措施，如某甲公司租賃權(quán)合法有效，則執(zhí)行程序中應(yīng)依法予以保護(hù)。故某甲公司要求停止執(zhí)行的申訴主張不能成立。

綜上，最高法院認(rèn)為案涉酒店客房可供強(qiáng)制執(zhí)行，執(zhí)行監(jiān)督裁定駁回某甲公司監(jiān)督申請(qǐng)。

案例來(lái)源：

《海南某某商貿(mào)有限公司、三亞某某休閑度假有限公司等執(zhí)行監(jiān)督執(zhí)行裁定書(shū)》[案號(hào)：最高人民法院(2024)最高法執(zhí)監(jiān)543號(hào)]

實(shí)戰(zhàn)指南：

承租人能否排除對(duì)標(biāo)的物財(cái)產(chǎn)權(quán)益的執(zhí)行行為？對(duì)此，我們總結(jié)裁判規(guī)則如下：

一、承租人在法院查封之前已經(jīng)簽訂租賃合同并占有標(biāo)的物的，其權(quán)利不能阻卻法院對(duì)標(biāo)的物的執(zhí)行行為。承租人對(duì)標(biāo)的物享有占有、使用權(quán)，其權(quán)利不同于所有權(quán)，也并非以轉(zhuǎn)移所有權(quán)為目的的物權(quán)期待權(quán)。實(shí)踐中，常有房屋承租人主張排除執(zhí)行的情況，但是，法院對(duì)標(biāo)的物的查封、評(píng)估、拍賣(mài)等執(zhí)行措施通常僅對(duì)標(biāo)的物所有權(quán)產(chǎn)生影響，并不會(huì)阻礙承租人行使租賃使用權(quán)，法院通常不會(huì)支持承租人的這類(lèi)請(qǐng)求。

二、承租人在法院查封之前已經(jīng)簽訂租賃合同并占有標(biāo)的物的，其權(quán)利能夠阻卻向買(mǎi)受人移交占有。根據(jù)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的規(guī)則，承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)，租賃物發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力，這是法律規(guī)定下一種“債權(quán)物權(quán)化”的特例。無(wú)論是租賃合同履行過(guò)程中，還是對(duì)租賃物的執(zhí)行過(guò)程中，這一規(guī)則一以貫之，承租人權(quán)利足以對(duì)抗買(mǎi)受人移交占有的主張。

三、承租人在法院查封之后簽訂租賃合同的，不能阻卻法院對(duì)標(biāo)的物的執(zhí)行行為，也不能阻卻向買(mǎi)受人移交占有。在此，我們需要提示承租人的是，雖然規(guī)則二給予承租人相對(duì)充分的權(quán)利保障，但其適用需要滿足“查封前簽訂”與“實(shí)際占有”兩個(gè)要件。就前者而言，承租人在簽訂租賃合同時(shí)負(fù)有一定的注意義務(wù)，有必要向房屋所有人或房屋登記部門(mén)核實(shí)房屋的真實(shí)產(chǎn)權(quán)情況，包括標(biāo)的房產(chǎn)是否存在法院的在先查封。就后者而言，如果承租人尚未對(duì)房屋產(chǎn)生現(xiàn)實(shí)的占有，其租賃債權(quán)等于尚未發(fā)生“物權(quán)化”的效力，自然也無(wú)法依據(jù)本條規(guī)定獲得充分保障。

四、承租人在執(zhí)行程序中僅能提出“阻卻交付”的異議，而不能提出“返還租金、保證金”的異議。執(zhí)行程序不解決實(shí)體爭(zhēng)議，而“返還租金、保證金”的請(qǐng)求則涉及到對(duì)租賃關(guān)系的實(shí)體權(quán)利認(rèn)定，不屬于執(zhí)行程序的審查范圍。在此過(guò)程中，另一個(gè)值得關(guān)注的問(wèn)題是，承租人是否有權(quán)在執(zhí)行程序中行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)？對(duì)此，司法實(shí)踐存有一定爭(zhēng)議，多數(shù)說(shuō)認(rèn)為，承租人可在司法拍賣(mài)程序中“主動(dòng)”行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，但不得以未經(jīng)通知、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受損為由主張拍賣(mài)無(wú)效。

法律規(guī)定：

1.《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二條 人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)被執(zhí)行人占有的動(dòng)產(chǎn)、登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)權(quán)。

未登記的建筑物和土地使用權(quán)，依據(jù)土地使用權(quán)的審批文件和其他相關(guān)證據(jù)確定權(quán)屬。

對(duì)于第三人占有的動(dòng)產(chǎn)或者登記在第三人名下的不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)權(quán)，第三人書(shū)面確認(rèn)該財(cái)產(chǎn)屬于被執(zhí)行人的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)。

2.《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十三條 對(duì)第三人為被執(zhí)行人的利益占有的被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；該財(cái)產(chǎn)被指定給第三人繼續(xù)保管的，第三人不得將其交付給被執(zhí)行人。

對(duì)第三人為自己的利益依法占有的被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)，第三人可以繼續(xù)占有和使用該財(cái)產(chǎn)，但不得將其交付給被執(zhí)行人。

第三人無(wú)償借用被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)的，不受前款規(guī)定的限制。

3.《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第三十一條 承租人請(qǐng)求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面租賃合同并占有使用該不動(dòng)產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。

承租人與被執(zhí)行人惡意串通，以明顯不合理的低價(jià)承租被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)或者偽造交付租金證據(jù)的，對(duì)其提出的阻止移交占有的請(qǐng)求，人民法院不予支持。

延伸閱讀：

1.租賃使用權(quán)與所有權(quán)的分離不能阻礙所有權(quán)變更，租賃使用權(quán)不足以排除對(duì)所有權(quán)的執(zhí)行行為。

案例1：《執(zhí)行案外人、譚賢富二審民事判決書(shū)》[案號(hào)：最高人民法院(2019)最高法民終56號(hào)]

最高法院認(rèn)為，楊某某與云南金冠源房地產(chǎn)公司簽訂《停車(chē)位租賃合同》，獲得案涉車(chē)位的租賃使用權(quán)，又與云南金冠源房地產(chǎn)公司在簽訂《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》的同時(shí)簽訂《溪谷雅苑儲(chǔ)藏室使用權(quán)贈(zèng)與協(xié)議》，獲得案涉儲(chǔ)藏室的贈(zèng)與使用權(quán)。楊某某、云南金冠源房地產(chǎn)公司對(duì)此不存在爭(zhēng)議，執(zhí)行法院亦未否認(rèn)。但案涉車(chē)位、儲(chǔ)藏室的使用權(quán)并非法定的用益物權(quán)，亦不同于以轉(zhuǎn)移所有權(quán)為目的的物權(quán)期待權(quán)，而使用權(quán)與所有權(quán)的分離并不能阻礙所有權(quán)的變更，故楊某某對(duì)案涉車(chē)位、儲(chǔ)藏室的使用權(quán)不足以排除處置案涉車(chē)位、儲(chǔ)藏室所有權(quán)的執(zhí)行行為。

對(duì)案外人提出的執(zhí)行異議之訴，其目的在于判定案外人就執(zhí)行標(biāo)的享有的權(quán)益是否足以排除強(qiáng)制執(zhí)行，案外人同時(shí)提出確認(rèn)其權(quán)利的訴請(qǐng)可一并裁判，因楊某某對(duì)案涉車(chē)位、儲(chǔ)藏室的使用權(quán)不足以排除強(qiáng)制執(zhí)行行為，各方當(dāng)事人以及執(zhí)行法院對(duì)其享有的使用權(quán)亦無(wú)異議，自無(wú)需在執(zhí)行異議之訴中對(duì)此進(jìn)行專(zhuān)門(mén)確認(rèn)，故一審對(duì)楊某某確認(rèn)案涉儲(chǔ)藏室使用權(quán)的請(qǐng)求不予支持并無(wú)不當(dāng)。

2.房產(chǎn)拍賣(mài)后，承租人在執(zhí)行程序中主張自拍賣(mài)價(jià)款中退還剩余租金的，法院不予支持。

案例2：《邵某、陳某等執(zhí)行監(jiān)督執(zhí)行裁定書(shū)》[案號(hào)：最高人民法院(2024)最高法執(zhí)監(jiān)78號(hào)]

最高法院認(rèn)為，本案中，因被執(zhí)行人衷某某、熊某某未履行生效判決確定的義務(wù)，在本案執(zhí)行依據(jù)已確認(rèn)申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)處分案涉房產(chǎn)所得價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)的情況下，三明中院有權(quán)拍賣(mài)被執(zhí)行人衷某某、熊某某名下的案涉房產(chǎn)清償債務(wù)。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第三十一條第一款規(guī)定，承租人請(qǐng)求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面租賃合同并占有使用該不動(dòng)產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。據(jù)此，符合前述規(guī)定情形的承租人有權(quán)提出案外人異議，排除拍賣(mài)房產(chǎn)在租賃期內(nèi)的交付。但邵某在三明中院執(zhí)行案涉房產(chǎn)過(guò)程中并未提出阻卻交付的異議，而是在拍賣(mài)成交后主張退還租金及保證金，該請(qǐng)求涉及對(duì)租賃關(guān)系的實(shí)體權(quán)利認(rèn)定，不屬于執(zhí)行異議、復(fù)議程序直接審查處理范圍，其可依據(jù)與被執(zhí)行人衷某某、熊某某之間的租賃合同另行主張。