中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部3月13日在官方網(wǎng)站發(fā)布2018年棚戶區(qū)改造工作擬激勵的12個城市名單。

從行政區(qū)劃和地理位置看，12個城市均為三四線城市，包括了兩個省會（首府）城市——湖南省長沙市和新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市；內(nèi)蒙古自治區(qū)烏蘭察布市、江西省上饒市、浙江省溫州市、江蘇省徐州市、安徽省阜陽市、河南省三門峽市、貴州省黔西南布依族苗族自治州、陜西省延安市8個則位于與外省交會接合的地理位置；山東省濰坊市、四川省南充市則是省域經(jīng)濟(jì)中的重要城市。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為 ，此次住建部明確了2018年棚戶區(qū)改造工作激勵名單，既是對國務(wù)院正抓實(shí)干激勵政策的積極回應(yīng)，也是對此前棚改政策的進(jìn)一步完善。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從名單看，12城基本上屬于這兩年棚改力度大、棚改市場反饋好的城市?？梢詣澐譃閮深?，第一類是經(jīng)濟(jì)偏弱但這兩年成長性很強(qiáng)的城市，類似長沙、上饒、烏魯木齊、延安等城市；第二類是受益于基礎(chǔ)設(shè)施改革，棚改動作大的城市，類似濰坊、阜陽、三門峽等城市。

激勵名單：主要考慮棚改年度任務(wù)、貨幣化安置等情況

根據(jù)住建部3月13日的公示，12個城市是按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于對真抓實(shí)干成效明顯地方進(jìn)一步加大激勵支持力度的通知》（國辦發(fā)〔2018〕117號）要求，經(jīng)組織專家對各?。▍^(qū)、市）上報名單進(jìn)行評選出的。

國務(wù)院辦公廳2018年12月6日發(fā)布的117號文表明，從2019年起，各有關(guān)部門于每年2月底前，根據(jù)上一年度工作成效，結(jié)合國務(wù)院大督查和有關(guān)專項(xiàng)督查情況，研究提出擬予督查激勵的地方名單，報送國務(wù)院辦公廳。國務(wù)院辦公廳將會同有關(guān)方面統(tǒng)籌組織開展相關(guān)督查激勵工作。

其實(shí)，早在2016年11月17日，國務(wù)院就發(fā)布了《關(guān)于對真抓實(shí)干成效明顯地方加大激勵支持力度的通知》（國辦發(fā)〔2016〕82號）。82號文表示，對真抓實(shí)干、相關(guān)工作成效明顯的地方加大激勵支持力度，是建立健全督查激勵長效機(jī)制的重要舉措，對于調(diào)動和激發(fā)地方積極性、主動性和創(chuàng)造性，推動貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，具有重要意義。同時要求各有關(guān)部門組織實(shí)施激勵措施的具體辦法，于2016年11月30日前報送國務(wù)院辦公廳。

2016年12月19日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委、財政部印發(fā)了《棚戶區(qū)改造工作激勵措施實(shí)施辦法（試行）》（下稱“試行辦法”），明確激勵支持對象是指年度棚改工作積極主動、成效明顯的省（自治區(qū)、直轄市，含兵團(tuán)，下同）。年度激勵支持的?。▍^(qū)、市）數(shù)量在8個左右，并適當(dāng)兼顧東中西部地區(qū)的差異。

此次公示了12個城市，數(shù)量上增長了50%。

試行辦法表示，擬激勵支持地方名單的提出，主要考慮棚改年度任務(wù)、工作進(jìn)度、貨幣化安置情況、中央預(yù)算內(nèi)投資項(xiàng)目開工和投資完成情況、中央財政補(bǔ)助資金使用情況，同時參考資金籌集、工作成效、日常管理、守法執(zhí)規(guī)等情況，并結(jié)合國務(wù)院大督查、部門日常督查、相關(guān)專項(xiàng)督查、審計等情況綜合評定。

若地方存在棚改年度任務(wù)未完成的；在國務(wù)院大督查中發(fā)現(xiàn)問題較多、工作不力的；對上一年度棚改工作審計發(fā)現(xiàn)問題整改不力、進(jìn)展緩慢等問題，則實(shí)行一票否決，不列入擬激勵支持名單。

被確定受表揚(yáng)激勵的地方將在安排保障性安居工程中央預(yù)算內(nèi)投資、中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程專項(xiàng)資金時，給予適當(dāng)傾斜支持。有條件的?。▍^(qū)、市）可結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，制定相應(yīng)的配套措施，加大激勵力度，增強(qiáng)激勵效果。

事實(shí)上，自從2013年中央大力推進(jìn)棚改以來，棚改一直處在加速階段。諸葛找房最新的一份報告顯示，2014年央行設(shè)立了PSL（抵押補(bǔ)充貸款），國開行開始用貨幣工具支持棚改，棚改規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大到500萬套左右。2015-2017年棚改不斷深化，三年共完成棚戶區(qū)改造1800萬套。2018年開始進(jìn)入攻堅收尾階段，2018-2020年計劃棚改規(guī)模完成1500萬套，棚改目標(biāo)有所下調(diào)。2018年下半年以來PSL規(guī)模迅速收緊，下半年P(guān)SL新增的貸款規(guī)模1944億元，僅占全年貸款規(guī)模的28%。棚改貨幣化安置減少，逐漸轉(zhuǎn)向?qū)嵨锘仓谩?/p>

諸葛找房副總裁苑承建認(rèn)為，棚改一直是近幾年政府工作的一個重點(diǎn)，對于改善城市居民的居住條件發(fā)揮了巨大的作用，是一個民生工程，從這個角度來講，國家激勵政策中的一個方面是專門針對這項(xiàng)工程工作做得好的一些城市去做出的一些額外獎勵，說明這些城市棚改完成的效率和各個方面還是比較靠前的，反映了國家對于棚改工作的重視。

穩(wěn)定房價的重點(diǎn)城市長沙：棚改經(jīng)驗(yàn)得到國務(wù)院通報表揚(yáng)

住建部2016年發(fā)布“試行辦法”時，除四個直轄市外，各地政府中唯一具體提到的就是新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)建設(shè)局、發(fā)展改革委、財務(wù)局。而長沙是12城中唯一被住建部在2016年底要求穩(wěn)定房價的重點(diǎn)城市。

根據(jù)諸葛找房的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2018年3月至2019年2月，烏魯木齊、長沙的二手房掛牌均價約為8000元/平方米、13351元/平方米。長沙二手房掛牌價自2018年7月起小幅下降，2019年1月、2月的掛牌均價不到13000元/平方米。

根據(jù)2019年1月11日公布的長沙政府工作報告，2018年工作回顧提到，“反炒房”攻堅戰(zhàn)取得階段性勝利，持續(xù)保持房價“洼地”優(yōu)勢。完成棚戶區(qū)改造2.29萬戶，棚改經(jīng)驗(yàn)得到國務(wù)院通報表揚(yáng)；改造農(nóng)村危房5193戶；13個城中村實(shí)現(xiàn)拆遷清零，5580戶群眾分到了新房；9121戶居民新入住公租房。

2019年，長沙要落實(shí)“四增兩減”，持續(xù)推進(jìn)棚改新三年行動計劃。提質(zhì)改造老舊小區(qū)50個以上。完成城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造和老城區(qū)有機(jī)更新13500戶。

《2018年國務(wù)院大督查?？?018年10月30日發(fā)布的第152期，刊發(fā)了“湖南省長沙市積極推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作”的文章，從“惠民生，改建城市共享改革發(fā)展成果；穩(wěn)房價，因時施策維護(hù)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展；防風(fēng)險，建章立制確保棚改資金風(fēng)險可控；嚴(yán)標(biāo)準(zhǔn)，精準(zhǔn)實(shí)施長沙棚改”等4個方面，全面推介了長沙的做法。

近年來，長沙全市累計共22.74萬戶居民告別低矮的棚屋和破舊簡陋的筒子樓，人均擁有住房面積由改造前的14平方米提高到了29平方米。

2014年至2016年，長沙市房地產(chǎn)市場庫存積壓嚴(yán)重，長沙棚改抓住有利時機(jī)，推行“貨幣補(bǔ)償”為主的安置政策，引導(dǎo)和鼓勵棚改征收戶到市場上選購合適的商品住房，有效地消化了庫存。2016年底開始，長沙房地產(chǎn)市場波動，為配合對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，及時出臺政策鼓勵各區(qū)政府建設(shè)棚改定向安置房，全市中心城區(qū)在建和已建成的棚改定向安置房源項(xiàng)目共14個、8706套。

同時，長沙建立棚改資金池，2014-2017年共籌集棚改資金420.77億元。建立“市級統(tǒng)籌、整體平衡”的資金模式，設(shè)立市棚戶區(qū)改造專項(xiàng)資金統(tǒng)籌用于棚改支出;成立長沙市棚改投資有限公司作為承接國開行棚改專項(xiàng)貸款的統(tǒng)貸平臺;建立市區(qū)兩級棚改資金盈虧分擔(dān)機(jī)制，對區(qū)政府組織實(shí)施的棚改項(xiàng)目按照市、區(qū)兩級8：2比例共同分擔(dān)盈虧;建立資金調(diào)度機(jī)制，通過完善支付流程、調(diào)劑用活資金等方式，提高資金使用效率。

2018年10月25日，住建部召開部分省市座談研究2019年棚改政策，安徽、江西、山東、四川、貴州五省和各省1個城市代表參會。會議明確，政府購買棚改服務(wù)模式將被取消，鼓勵國開行、農(nóng)發(fā)行對收益能平衡的棚改項(xiàng)目繼續(xù)貸款；2019年棚改以發(fā)行專項(xiàng)債券為主；棚改貨幣化安置政策不搞一刀切，要因地制宜，因城施策，一城一策。2018年，全國各類棚戶區(qū)改造開工626萬套，順利完成年度目標(biāo)任務(wù)，完成投資1.74萬億元。

8個城市與外省相接：交通發(fā)展，劣勢變優(yōu)勢

澎湃新聞看到，12城均為三四線城市，濰坊市位于山東半島中部，居半島城市群中心位置。

南充市位于四川盆地東北，是四川省第二人口大市，國家規(guī)劃確定的成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)北部中心城市、成渝城市群區(qū)域中心城市和川陜革命老區(qū)重要節(jié)點(diǎn)城市，中心城區(qū)建成面積126平方公里、人口125萬人。初步測算，2018年全市地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）總量達(dá)到2006.03億元，列全省第5位，在川東北率先跨入“2000億俱樂部”；全年全市全社會固定資產(chǎn)投資1674.73億元，列全省第2位。

其余8個城市均與外省相接。最北的內(nèi)蒙古自治區(qū)烏蘭察布市位于京津冀、環(huán)渤海、呼包銀榆三大經(jīng)濟(jì)圈結(jié)合處，東鄰張家口、南連大同、西接呼和浩特、北延蒙古國，是進(jìn)入東北、華北、西北三大經(jīng)濟(jì)圈和亞歐經(jīng)濟(jì)帶的樞紐城市。最南的貴州省黔西南布依族苗族自治州位于滇黔桂三省(區(qū))接合部，南與廣西隆林、田林、樂業(yè)3個縣隔江相望，西與云南省富源、羅平縣和貴州省六盤水市的盤縣特區(qū)毗鄰。

中部城市中，江西省上饒市東鄰浙江省衢州市，浙江省溫州市南毗福建，安徽省阜陽市西與河南省相鄰；江蘇省徐州市地處蘇魯豫皖四省接壤地區(qū)，是淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市，江蘇省重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的四個特大城市和三大都市圈核心城市之一；河南省三門峽市位于豫晉陜?nèi)〗唤琰S河南金三角地區(qū)。

諸葛找房數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，房價表現(xiàn)上，2018年3月至2019年2月，溫州市二手房掛牌價最高，約為23000元/平方米；徐州約為12000元/平方米；新房銷售上，溫州出清周期為8個月左右，徐州為6個月左右。

上饒、阜陽、三門峽、濰坊、南充的二手房掛牌單價則在7000元-10000元之間；烏蘭察布市、延安市、黔西南布依族苗族自治州的房價在四五千元。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，省份交界的城市其實(shí)是過去經(jīng)濟(jì)相對落后的城市，即所謂“三不管”的城市。近些年隨著城市交通發(fā)展，原本的地區(qū)劣勢漸漸成為后發(fā)優(yōu)勢的城市，這些城市可以理解為具有棚改發(fā)展優(yōu)勢、動力很強(qiáng)、空間很大的城市。他以上饒舉例說，上饒的城市規(guī)模很大，但因?yàn)榭拷憬絽^(qū)，所以過去規(guī)劃比較落后，但這兩年上饒的地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模已經(jīng)非常大了，說明棚改非常到位。

嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步指出，部分城市出現(xiàn)在名單上，體現(xiàn)了政策思路的調(diào)整。比如，南充其實(shí)在2018年房價上漲是比較快的，部分月份甚至成為排行前列的城市。此類城市棚改力度大，一是企業(yè)看好，二則可以看成棚改推進(jìn)的壓力較小。

諸葛找房認(rèn)為，隨著棚改貨幣化安置的改革，政府購買棚改服務(wù)模式的取消，將會給棚改城市尤其是三四線城市帶來更大的挑戰(zhàn)。截至2019年1月全國商品住宅待售面積僅52414萬平方米，創(chuàng)2014年以來的新低。去庫存任基本完成。待售面積的持續(xù)下降，棚改規(guī)模下調(diào)，預(yù)計部分庫存去化較快、房地產(chǎn)市場熱度較高的三四線城市會下調(diào)貨幣化安置比例。

從統(tǒng)計局公布的70城價格來看，三線城市由于人口、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)等因素變化較小房價相對來說較為穩(wěn)定，2015年以來三線城市房價開始上漲，2016年、2017年房價上漲速度明顯加快，2016年10月以后由于一、二線政策的調(diào)控，房價同比漲幅開始下降，三線依舊保持較高的增速，2017年10月三線城市的漲幅開始領(lǐng)先一、二線城市，且維持在10%以上的高位。受政策調(diào)控及棚改貨幣化改革的影響，2018年9月三線城市住宅價格同比跌破10%以下，此后同比不斷下滑，2019年1月三線城市價格同比僅為8.39%。2019年受棚改貨幣化改革及規(guī)模的下調(diào)，預(yù)計三線價格指數(shù)會進(jìn)一步下跌。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在這個階段，國家公示了激勵的12個三四線城市，并給出一定支持政策傾斜，整體上有利于樓市穩(wěn)定。