父親以 “買賣” 為名把夫妻共同房產(chǎn)贈(zèng)與常年照料自己的外人，遠(yuǎn)在美國(guó)的女兒得知后起訴，主張合同與贈(zèng)與均無(wú)效。近日，法院判決支持女兒，明確 “虛假買賣無(wú)效，無(wú)權(quán)處分贈(zèng)與亦無(wú)效”。

一、案情梳理

1. 合同效力爭(zhēng)議：女兒訴無(wú)效，受贈(zèng)人拒認(rèn)可

蘇晴（原告，被繼承人劉慧之女，勝訴方）起訴陳艷（被告，受贈(zèng)人，敗訴方），訴求：1. 確認(rèn)父親蘇振國(guó)與陳艷就 “一號(hào)房屋”（北京市海淀區(qū)）簽訂的《房屋買賣合同》無(wú)效；2. 確認(rèn)蘇振國(guó)與陳艷就一號(hào)房屋的贈(zèng)與關(guān)系無(wú)效；3. 訴訟費(fèi)、保全費(fèi)由陳艷承擔(dān)。

蘇晴主張：1. 父親蘇振國(guó)與母親劉慧（2011 年去世）育有三子女，一號(hào)房屋系 1999 年夫妻共同購(gòu)買，使用雙方工齡，屬共同財(cái)產(chǎn)；2. 母親去世后，房屋中 50% 份額為遺產(chǎn)，由父親與三子女共同共有，未分割；3. 2020 年父親與陳艷簽訂《房屋買賣合同》，以 225 萬(wàn)元低價(jià) “出售” 房屋（市價(jià)超 1000 萬(wàn)），實(shí)際未付款，系虛假買賣，實(shí)為贈(zèng)與；4. 該處分未征得共有人同意，侵犯自己合法權(quán)益，故主張合同與贈(zèng)與均無(wú)效。

陳艷辯稱：不同意訴求，合同與贈(zèng)與均有效。1. 蘇振國(guó)自愿贈(zèng)與房屋，因自己 20 余年照料其生活與就醫(yī)，父親手書(shū)多份遺囑、贈(zèng)與協(xié)議為證；2. 為省稅費(fèi)才走買賣流程，蘇振國(guó)親自辦理過(guò)戶，系真實(shí)意思表示；3. 一號(hào)房屋是蘇振國(guó)個(gè)人財(cái)產(chǎn)，其子女早與父親約定不參與分配，且母親遺產(chǎn)已分割完畢。

2. 關(guān)鍵事實(shí)：房屋與處分核心證據(jù)

核心權(quán)屬證據(jù)：1999 年《內(nèi)部公有住房買賣合同》顯示一號(hào)房屋由蘇振國(guó)購(gòu)買，使用劉慧 33 年工齡；房產(chǎn)證登記在蘇振國(guó)名下，但法院認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)；母親劉慧 2011 年去世，未留遺囑，房屋 50% 份額為遺產(chǎn)。

虛假買賣證據(jù)：陳艷當(dāng)庭自認(rèn) “未支付 225 萬(wàn)元房款，買賣是為省稅費(fèi)，實(shí)質(zhì)是贈(zèng)與”；過(guò)戶時(shí)的評(píng)估價(jià)、稅費(fèi)記錄與市價(jià)差距巨大，佐證虛假交易。

無(wú)權(quán)處分證據(jù)：蘇振國(guó)與陳艷 2020 年過(guò)戶房屋，2024 年才登記結(jié)婚；陳艷提交的 A 號(hào)民事調(diào)解書(shū)僅分割了 “二號(hào)房屋”，未涉及一號(hào)房屋；蘇振國(guó)手書(shū)材料僅為個(gè)人意思，無(wú)其他共有人簽字。

保全證據(jù)：蘇晴申請(qǐng)查封一號(hào)房屋，支出保全費(fèi) 5000 元，法院出具 B 號(hào)裁定書(shū)準(zhǔn)許。

二、案件分析

1. 核心爭(zhēng)議

蘇振國(guó)與陳艷的《房屋買賣合同》是否為虛假意思表示，應(yīng)屬無(wú)效？

蘇振國(guó)將共同共有房屋贈(zèng)與陳艷的行為是否有效？

2. 勝訴關(guān)鍵：虛假買賣可撤銷，無(wú)權(quán)處分贈(zèng)與無(wú)效

（1）《房屋買賣合同》系虛假意思表示，依法無(wú)效

法律依據(jù)：《民法典》第一百四十六條（行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無(wú)效）。

事實(shí)推導(dǎo)：① 交易缺乏真實(shí)性：陳艷自認(rèn) “未支付房款”，買賣合同約定的 225 萬(wàn)元與房屋市價(jià) 1000 余萬(wàn)元差距懸殊，不符合正常交易邏輯；② 真實(shí)目的為贈(zèng)與：陳艷明確表示 “走買賣流程是為省稅費(fèi)，實(shí)質(zhì)是贈(zèng)與”，即買賣是雙方通謀的虛假意思表示，隱藏的真實(shí)行為是贈(zèng)與；③ 法院直接認(rèn)定無(wú)效：虛假意思表示實(shí)施的民事法律行為自始無(wú)效，故《房屋買賣合同》無(wú)需履行，亦不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)效力。

（2）贈(zèng)與行為因無(wú)權(quán)處分且未追認(rèn)，歸于無(wú)效

法律依據(jù)：《民法典》第三百零一條（處分共同共有不動(dòng)產(chǎn)需全體共有人同意）、第五百零三條（無(wú)權(quán)代理人以被代理人名義訂立合同，未經(jīng)追認(rèn)的，對(duì)被代理人不發(fā)生效力）。

事實(shí)推導(dǎo)：① 房屋屬共同共有：一號(hào)房屋是蘇振國(guó)與劉慧夫妻共同財(cái)產(chǎn)，劉慧去世后，50% 份額由蘇振國(guó)與三子女共同共有，蘇振國(guó)僅占 62.5% 份額，無(wú)權(quán)單獨(dú)處分；② 處分未獲同意：陳艷主張 “蘇振國(guó)子女放棄份額”，但提交的（2013）西民初字第 A 號(hào)調(diào)解書(shū)僅涉及二號(hào)房屋，無(wú)一號(hào)房屋分割協(xié)議，蘇振國(guó)手書(shū)材料亦無(wú)其他共有人簽字，無(wú)法證明同意贈(zèng)與；③ 事后未被追認(rèn)：蘇晴等共有人得知后立即起訴，明確拒絕追認(rèn)，故贈(zèng)與行為因無(wú)權(quán)處分且無(wú)追認(rèn)，自始無(wú)效。

（3）陳艷 “照料換贈(zèng)與” 的抗辯不成立，不能對(duì)抗物權(quán)

法律依據(jù)：《民法典》第二百零九條（不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記為準(zhǔn)，但基于真實(shí)權(quán)利可主張更正）、第六百五十七條（贈(zèng)與合同是無(wú)償給予財(cái)產(chǎn)的合同）。

事實(shí)推導(dǎo)：① 照料行為不產(chǎn)生物權(quán)：陳艷雖照料蘇振國(guó)，但屬道德義務(wù)或可能構(gòu)成無(wú)因管理，可主張費(fèi)用補(bǔ)償，但不能直接獲得房屋所有權(quán)；② 贈(zèng)與需以有權(quán)處分為前提：即使蘇振國(guó)出于感激想贈(zèng)與房屋，亦需先取得完整處分權(quán)，在共有狀態(tài)下，其個(gè)人意愿不能對(duì)抗其他共有人的物權(quán)；③ 登記不代表合法：房屋雖過(guò)戶至陳艷名下，但因基礎(chǔ)贈(zèng)與行為無(wú)效，登記可被撤銷，蘇晴可另案主張物權(quán)返還。

（4）陳艷舉證不能，應(yīng)承擔(dān)不利后果

法律依據(jù)：《民事訴訟法》第六十七條（當(dāng)事人對(duì)主張應(yīng)提供證據(jù)）、《最高人民法院關(guān)于適用〈民事訴訟法〉的解釋》第九十條（舉證不能承擔(dān)不利后果）。

事實(shí)推導(dǎo)：① 無(wú)證據(jù)證明 “子女放棄份額”：陳艷提交的（2013）西民初字第 A 號(hào)調(diào)解書(shū)、蘇振國(guó)手書(shū)材料均無(wú)法證明蘇晴等共有人同意放棄一號(hào)房屋份額；② 無(wú)證據(jù)證明 “真實(shí)交易”：未提交房款支付憑證、資金來(lái)源證明，無(wú)法反駁 “虛假買賣” 的主張；③ 蘇晴證據(jù)鏈完整：提交房屋買賣合同、工齡證明、調(diào)解書(shū)等，結(jié)合陳艷自認(rèn)，形成 “共同共有 + 虛假買賣 + 無(wú)權(quán)贈(zèng)與” 的完整證據(jù)鏈，法院予以采信。

三、裁判結(jié)果

確認(rèn)蘇振國(guó)與陳艷簽署的《北京市存量房屋買賣合同》無(wú)效；

確認(rèn)蘇振國(guó)與陳艷就北京市海淀區(qū) “一號(hào)房屋” 所形成的贈(zèng)與法律關(guān)系無(wú)效；

駁回原告蘇晴的其他訴訟請(qǐng)求。

四、案件啟示

1. 應(yīng)對(duì) “虛假買賣 + 無(wú)權(quán)贈(zèng)與” 維權(quán)：3 個(gè)核心要點(diǎn)

鎖定 “虛假買賣” 證據(jù)，主張意思表示無(wú)效

收集對(duì)方自認(rèn) “未付款” 的錄音、聊天記錄，對(duì)比合同價(jià)與市價(jià)的差距，調(diào)取過(guò)戶時(shí)的稅費(fèi)、評(píng)估記錄，證明交易缺乏真實(shí)性，符合 “通謀虛假意思表示” 的特征。

舉證房屋 “共同共有” 屬性，反駁 “單獨(dú)處分權(quán)”

提交結(jié)婚證、購(gòu)房合同（證明婚姻存續(xù)期間購(gòu)買）、工齡證明（證明使用配偶工齡）、親屬關(guān)系證明（證明繼承人范圍），明確房屋屬共同共有，處分需全體共有人同意。

及時(shí)申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，防止房屋被轉(zhuǎn)移

起訴時(shí)立即申請(qǐng)查封房屋，提交擔(dān)保材料，避免對(duì)方在訴訟期間轉(zhuǎn)賣或抵押房屋，保障勝訴后物權(quán)返還的執(zhí)行可行性，如本案中蘇晴支出的保全費(fèi)可向敗訴方主張。

2. 共有房產(chǎn)保護(hù)的 2 個(gè)關(guān)鍵提醒

父母再婚或獨(dú)居的，提前明確財(cái)產(chǎn)權(quán)屬

若父母一方去世后房屋未分割，及時(shí)與其他繼承人簽訂《共有協(xié)議》，明確份額；對(duì)父母的大額財(cái)產(chǎn)處分（如賣房、贈(zèng)與）保持關(guān)注，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)介入。

遇 “低價(jià)買賣” 警惕虛假交易，留存證據(jù)

親屬房屋以明顯低于市價(jià) “出售” 的，及時(shí)核實(shí)交易真實(shí)性，收集對(duì)方未付款、虛假納稅的證據(jù)；若涉及贈(zèng)與，明確表示反對(duì)并留存書(shū)面異議，避免被認(rèn)定為 “追認(rèn)”。

3. 核心提醒

本案核心邏輯是 “以虛假買賣掩蓋的贈(zèng)與行為，若處分的是共同共有財(cái)產(chǎn)且未獲共有人同意，無(wú)論登記與否，均屬無(wú)效；照料行為不能成為無(wú)權(quán)處分的合法理由”。

建議遇此類糾紛時(shí)，優(yōu)先以 “虛假意思表示 + 無(wú)權(quán)處分” 為核心主張，鎖定房屋權(quán)屬與交易虛假的證據(jù)，及時(shí)申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，必要時(shí)咨詢律師制定 “合同無(wú)效 + 贈(zèng)與無(wú)效 + 物權(quán)返還” 的維權(quán)策略，挽回財(cái)產(chǎn)損失。

法律小貼士

《民法典》明確，共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。處分共有的不動(dòng)產(chǎn)，必須經(jīng)全體共同共有人同意，否則行為無(wú)效。這是蘇晴勝訴的核心法律依據(jù)，也是共有房產(chǎn)保護(hù)的關(guān)鍵規(guī)則。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）