2025年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新一輪磨底中，新房與二手房、上半年與下半年、一線城市內(nèi)部呈現(xiàn)出新的分化特征。上游土地市場(chǎng)在縮量中迭代優(yōu)化，土地出讓收入仍在顯著收縮。從政策應(yīng)對(duì)來(lái)看，住房政策重心繼續(xù)向民生優(yōu)先傾斜，同時(shí)加快城市更新。展望“十五五”，新模式是在新形勢(shì)中趟出來(lái)的，底層邏輯是向住房?jī)?nèi)在價(jià)值的回歸。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)：多輪磨底呈現(xiàn)新分化

2025年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在多輪磨底中呈現(xiàn)出新的結(jié)構(gòu)性分化特征，既有新房和二手房的分化，也有上半年和下半年的分化，還有一線城市內(nèi)部的分化。

1.新房市場(chǎng)：上半年與下半年、一線城市內(nèi)部分化

2025年，新建住宅銷售面積73298.63萬(wàn)平方米，同比下降9.2%；新建住宅銷售金額73335.32億元，同比下降13.0%（圖1）。上半年和下半年分化明顯，上半年市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)；下半年開(kāi)始，銷售面積與金額的單月同比降幅呈現(xiàn)持續(xù)擴(kuò)大趨勢(shì)，反映出市場(chǎng)下行壓力逐月增加。

圖1   2025年1-12月新建住宅銷售面積與銷售額單月值及同比變化情況。注：本圖2025年1-2月數(shù)據(jù)為累計(jì)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

一線城市內(nèi)部，也出現(xiàn)新的分化。從價(jià)格表現(xiàn)看，市場(chǎng)整體面臨下行壓力。2025年12月，一線城市環(huán)比平均下降0.3%，同比平均下降1.7%。上海是唯一實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)的城市，漲幅達(dá)4.8%；北京、深圳、廣州則出現(xiàn)不同程度的同比下跌。成交方面，各城市表現(xiàn)不一。2025年前11個(gè)月，深圳新建住宅成交套數(shù)同比增長(zhǎng)7%，呈現(xiàn)回暖勢(shì)頭；上海與廣州的成交則同比小幅收縮。

中高端改善需求成關(guān)鍵支撐。以北京和上海為例，2025年前11個(gè)月，總價(jià)在1000萬(wàn)至2000萬(wàn)元區(qū)間的新房產(chǎn)品成交表現(xiàn)突出，同比分別大幅增長(zhǎng)38%和22%，其成交占比也相應(yīng)提升。與之形成對(duì)比的是，總價(jià)2000萬(wàn)元以上的頂端新房產(chǎn)品成交套數(shù)在北京和上海均出現(xiàn)同比下滑。

2.二手房市場(chǎng)：高供給彈性與以價(jià)換量

二手房分散在成千上萬(wàn)的個(gè)人手中，供給彈性天然高于新房。2025年，全國(guó)二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)“前高后低”走勢(shì)，一季度整體成交活躍度有所提升，但后續(xù)動(dòng)能走弱。根據(jù)中指初步統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2025年，重點(diǎn)30城二手住宅成交約174萬(wàn)套，同比基本持平。其中，一季度同比增長(zhǎng)25%。二手房已成為重點(diǎn)城市交易主力，新舊房之間的“蹺蹺板”明顯偏向二手房。根據(jù)中指初步統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2025年，30城二手住宅成交套數(shù)占總成交量的比重為65%左右，較2024年提升約4個(gè)百分點(diǎn)。二手房因掛牌量增價(jià)跌，持續(xù)分流新房客群。與新房市場(chǎng)注重產(chǎn)品力升級(jí)不同，二手房的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)主要在于較為靈活的價(jià)格。2025年12月，70城二手住宅價(jià)格環(huán)比下降0.70%，同比下降6.07%（圖2）。

從一線城市來(lái)看，2025年，北京二手住宅成交17.4萬(wàn)套，同比微降0.8%；上海二手住宅成交22.2萬(wàn)套，為2022年以來(lái)最高年度成交量，同比增長(zhǎng)4%；深圳二手住宅成交5.6萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)3.2%。從價(jià)格看，年末一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅在0.97%至1.56%之間，同比跌幅均超5%。

圖2  2024年12月-2025年12月70大中城市二手住宅價(jià)格同環(huán)比價(jià)格指數(shù)算術(shù)平均變化趨勢(shì)。數(shù)據(jù)來(lái)源：wind

二、上游土地市場(chǎng)：總量收縮中迭代優(yōu)化

2025年，作為房地產(chǎn)上游的土地市場(chǎng)在總量收縮中呈現(xiàn)迭代優(yōu)化的趨勢(shì)。全年土地成交建筑面積同比顯著下滑，但土地出讓金降幅較前幾年有所收窄，折射出地塊質(zhì)量的提升。結(jié)構(gòu)上看，不同能級(jí)城市分化加劇：一線城市“量縮價(jià)漲”，部分二線城市“量平價(jià)升”，多數(shù)三四線城市“量?jī)r(jià)雙降”。這一分化背后，反映出房企投資策略更趨理性與聚焦，也反映出地方政府主動(dòng)優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)、推動(dòng)土地供應(yīng)從規(guī)模擴(kuò)張向質(zhì)量提升的轉(zhuǎn)型努力。

1.土地市場(chǎng)總量收縮

2025年以來(lái)，全國(guó)土地市場(chǎng)呈現(xiàn)“縮量提質(zhì)”格局?？硕鸾y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2025年12月25日，全國(guó)經(jīng)營(yíng)性土地招拍掛成交建筑面積2.7億平方米，同比下降7%（圖3）。城市間表現(xiàn)明顯分化。一線城市量縮價(jià)漲，前三季度土地成交建筑面積同比下降21%，但成交金額同比增長(zhǎng)19%；二線城市方面量平價(jià)漲，前三季度土地成交建筑面積同比微增2%，成交金額增長(zhǎng)22%；三四線城市方面量?jī)r(jià)齊跌，前三季度土地成交建筑面積同比下降11%，成交金額同比下降6%。2025年12月，土地市場(chǎng)迎來(lái)季節(jié)性回升。22個(gè)重點(diǎn)城市計(jì)劃出讓125宗含宅土地，起拍總價(jià)達(dá)1723億元。北京、上海等一線城市的核心地塊溢價(jià)率較高，但三四線城市流拍率依然高企。土地市場(chǎng)“縮量提質(zhì)”趨勢(shì)明確，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，但整體供地規(guī)模持續(xù)收縮。

土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)迭代優(yōu)化是2025年土地市場(chǎng)的重要變化。核心城市紛紛“上架”優(yōu)質(zhì)地塊，土地供應(yīng)向中心城區(qū)、軌道站點(diǎn)周邊傾斜。北京、廣州等城市在2025年土地供應(yīng)計(jì)劃中明確這一導(dǎo)向，杭州、成都核心區(qū)供應(yīng)地塊占比均在五成左右。同時(shí)，多地優(yōu)化地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，包括放寬陽(yáng)臺(tái)、公共空間計(jì)容規(guī)則，支持建設(shè)立體生態(tài)住宅等，提升項(xiàng)目品質(zhì)。

圖3  2024年12月至2025年12月全國(guó)經(jīng)營(yíng)性用地的月度成交情況。注：本圖數(shù)據(jù)包括純住宅、商住和商辦用地。數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞

2.土地出讓收入不到高峰期的一半

財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，2025年全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入為4.1萬(wàn)億元，不到2021年8.7萬(wàn)億元的一半（圖4）。土地出讓收入下降主要受多重因素影響：土地供應(yīng)整體緊縮，房企在建項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及在售項(xiàng)目銷售進(jìn)度趨緩，疊加債務(wù)與融資壓力，房企普遍以去庫(kù)存為主，新增拿地面積及金額相應(yīng)減少。

圖4 2015-2025年土地出讓收入及同比變化趨勢(shì)。數(shù)據(jù)來(lái)源：財(cái)政部

三、政策關(guān)鍵詞：民生優(yōu)先與城市更新

中國(guó)房地產(chǎn)政策迎來(lái)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，住房政策重心向民生端移動(dòng)。隨著城市化進(jìn)入中后期，城市更新被提升至國(guó)家戰(zhàn)略高度。

1.政策定調(diào)：止跌回穩(wěn)與民生優(yōu)先

止跌回穩(wěn)是住房政策有效性的基礎(chǔ)性條件。2025年4月中共中央政治局會(huì)議提出“持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)”。2025年6月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議進(jìn)一步要求“更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”?！笆逦濉币?guī)劃建議提出推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，擘畫房地產(chǎn)在“十五五”期間的戰(zhàn)略定位，重心從經(jīng)濟(jì)引擎轉(zhuǎn)向民生基礎(chǔ)。住建部部長(zhǎng)倪虹解讀文章提出，漸進(jìn)式地推動(dòng)項(xiàng)目公司制、融資主辦銀行制及探索現(xiàn)房銷售等基礎(chǔ)性制度改革，為新模式打下三個(gè)樁子。

2.需求側(cè)：從減息到購(gòu)房補(bǔ)貼

需求側(cè)減息可降低居民還款負(fù)擔(dān)，助推信心修復(fù)。2025年4月政治局會(huì)議定調(diào)后，公積金與LPR雙降：公積金貸款利率普降0.25個(gè)百分點(diǎn)，而5年期LPR下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，推動(dòng)多地首套房貸利率觸及3.0%的歷史低點(diǎn)。需要指出的是，央行1月以特別國(guó)債補(bǔ)充銀行資本金的舉措，為需求側(cè)減息提供了較為扎實(shí)的基礎(chǔ)。

2025年四季度，全國(guó)多地推出一系列購(gòu)房補(bǔ)貼政策。從補(bǔ)貼模式看，各地主要采用三種形式：契稅比例補(bǔ)貼、房?jī)r(jià)比例補(bǔ)貼和固定金額補(bǔ)貼，尤其注重對(duì)特定群體的政策傾斜。如，上海市楊浦區(qū)聚焦互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)質(zhì)內(nèi)容創(chuàng)作者，對(duì)符合條件的首套自住商品房購(gòu)買者給予一次性最高200萬(wàn)元的補(bǔ)貼。多地政策還打破了住房品類限制，將補(bǔ)貼范圍延伸至非住宅類商品房，進(jìn)一步拓寬政策惠及面。如江蘇省常州市對(duì)住房困難工薪群體購(gòu)房資助政策進(jìn)行加碼，將原僅資助購(gòu)買新房現(xiàn)房的范圍，拓展至期房、現(xiàn)房及二手房，補(bǔ)貼力度為購(gòu)房款的15%，其中新房最高補(bǔ)貼20萬(wàn)元，二手房最高補(bǔ)貼18萬(wàn)元。

3.城市化中后期加快城市更新

城市化進(jìn)入中后期，每3個(gè)中國(guó)人中，就有2個(gè)生活在城市，城市更新成為關(guān)鍵詞。2025年7月15日，時(shí)隔十年再次召開(kāi)的中央城市工作會(huì)議明確將城市更新作為戰(zhàn)略重點(diǎn)。2025年8月28日，中共中央、國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的意見(jiàn)》強(qiáng)調(diào)，穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造，支持老舊住房自主更新、原拆原建，將城中村與危舊房改造納入城市高質(zhì)量發(fā)展整體框架。2025年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，“高質(zhì)量推進(jìn)城市更新”。

4.現(xiàn)房銷售漸進(jìn)式推進(jìn)

“預(yù)售制度向現(xiàn)房銷售轉(zhuǎn)型”作為房地產(chǎn)發(fā)展新模式的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在2025年呈現(xiàn)出“自上而下明確方向、自下而上探索路徑”的政策脈絡(luò)。2025年5月，河南信陽(yáng)明確規(guī)定新出讓土地的商品房項(xiàng)目實(shí)行現(xiàn)房銷售制度，并將預(yù)售資金全額監(jiān)管作為網(wǎng)簽備案的前置條件。2025年7月，湖北荊門市對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊優(yōu)先采用現(xiàn)房銷售，并明確自2026年1月1日起，新出讓土地原則上實(shí)行現(xiàn)房銷售。2025年11月，湖南岳陽(yáng)平江縣進(jìn)一步推出了包含分期建設(shè)支持、配套費(fèi)減免、地價(jià)優(yōu)惠等七項(xiàng)激勵(lì)措施的組合政策，系統(tǒng)性地鼓勵(lì)企業(yè)參與現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。這些地方的實(shí)踐共同體現(xiàn)出“新老劃斷”的漸進(jìn)式改革策略：對(duì)新出讓地塊設(shè)定新規(guī)則，而對(duì)存量項(xiàng)目仍延續(xù)原有模式，有效避免了政策切換對(duì)市場(chǎng)造成劇烈沖擊。

四、展望與建議：新形勢(shì)中趟出新模式

形勢(shì)比人強(qiáng)，新模式實(shí)際上是從新形勢(shì)趟出來(lái)的，底層邏輯是向住房的內(nèi)在價(jià)值，即居住與服務(wù)回歸。“十五五”期間，建議統(tǒng)籌“好房子”迭代與“老房子”煥新，加快、加大存量的房與地的收儲(chǔ)進(jìn)程，探索帶定金的現(xiàn)房銷售，加大房貸和房租的個(gè)稅扣除力度。

一是統(tǒng)籌“好房子”與“老房子”，既要加快住房產(chǎn)品迭代，也要助推老房子煥發(fā)新活力。“好房子”是房地產(chǎn)發(fā)展新模式落地的載體，底層邏輯是通過(guò)基礎(chǔ)性制度變革推動(dòng)房地產(chǎn)供給側(cè)要素相對(duì)價(jià)格的變化，重構(gòu)各主體的激勵(lì)與行為，從而實(shí)現(xiàn)增量住房產(chǎn)品迭代。盡快明確土地使用權(quán)續(xù)期等關(guān)鍵政策。房子都會(huì)老，統(tǒng)籌“老房子”是有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度不可或缺的一環(huán)。不少“老房子”的土地使用權(quán)已經(jīng)快到期，明確預(yù)期將有利于“老房子”煥發(fā)新活力。不妨借鑒香港“免補(bǔ)地價(jià)續(xù)期+年地租”模式，避免頻繁調(diào)整引發(fā)市場(chǎng)行為扭曲。也可考慮到期后給予一定年限的免費(fèi)續(xù)租疊加后續(xù)年限的年租制，如“20年免租+50年年租”或者“10年免租+60年年租”這樣的組合，通過(guò)明確續(xù)期政策為“老房子”更新改造賦能。

二是加快、加大存量房與地的收儲(chǔ)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入國(guó)家信用。存量房與地的收儲(chǔ)，關(guān)系到房地產(chǎn)供求關(guān)系及其預(yù)期，是居民信心修復(fù)的重要支撐。收儲(chǔ)超預(yù)期，居民信心修復(fù)也大概率將超預(yù)期；反之亦然。這實(shí)際上是為房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇注入國(guó)家信用的過(guò)程，是從新的分化邁向全面復(fù)蘇的關(guān)鍵一環(huán)。

三是探索帶定金的現(xiàn)房銷售，助推預(yù)售制的漸進(jìn)式變革。從預(yù)售制向現(xiàn)房銷售主導(dǎo)的轉(zhuǎn)變必然是一個(gè)長(zhǎng)期過(guò)程，建議采取漸進(jìn)式改革策略，及時(shí)根據(jù)市場(chǎng)反饋來(lái)進(jìn)行政策優(yōu)化。定金比例為房?jī)r(jià)的10%左右，由第三方托管，交房時(shí)再辦理按揭，既避免購(gòu)房者過(guò)早承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，也可以提前利用市場(chǎng)機(jī)制平滑現(xiàn)房銷售面臨的不確定性，還為銀行開(kāi)發(fā)貸的發(fā)放提供了必要的依據(jù)，不少發(fā)達(dá)國(guó)家要求預(yù)訂比例超過(guò)50%才可申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸。

四是加大房貸和房租的個(gè)稅扣除力度，提振新老市民信心。當(dāng)前市場(chǎng)核心矛盾在于居民收入預(yù)期轉(zhuǎn)弱，加大房貸與房租個(gè)稅扣除力度，可直接紓解月供支付壓力，通過(guò)改善居民資產(chǎn)負(fù)債表來(lái)穩(wěn)定市場(chǎng)信心。提高重點(diǎn)城市租房扣除額度，降低新市民定居成本，可有效激發(fā)城市發(fā)展活力。

[作者王美華系國(guó)研科技集團(tuán)國(guó)研網(wǎng)助理研究員，王瑞民（通訊作者）系國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所研究員。本文僅代表作者個(gè)人學(xué)術(shù)觀點(diǎn)，與所供職單位無(wú)關(guān)。]