5月，上海樓市延續(xù)“小陽春”熱度，二手房網(wǎng)簽成交套數(shù)站穩(wěn)2.8萬套高位。業(yè)內分析人士認為，二手房市場開始從“以價換量”模式進入“量價齊穩(wěn)”的新階段；新房市場伴隨供應回暖，置換鏈條也越來越順暢，市場普遍看好房企半年度業(yè)績沖刺帶來的成交行情。

二手房從“以價換量”進入“量價齊穩(wěn)”的新階段

上海房產(chǎn)交易中心官網(wǎng)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”數(shù)據(jù)顯示，5月，在五一假期出游影響的背景下，上海二手房（含商業(yè)）累計網(wǎng)簽量仍超2.8萬套，達28023套，延續(xù)了近三個月高位成交的態(tài)勢。該成交量創(chuàng)下2021年以來近6年同期最高值，僅次于2020年5月的3.05萬套。

圖片來源：安居客上海

從全月成交節(jié)奏來看，五一假期（5月1日至5日），上海二手房日均網(wǎng)簽278套；假期結束后市場快速回暖，節(jié)后首日二手房網(wǎng)簽量迅速回升至933套，并延續(xù)熱度。全月共有8個單日網(wǎng)簽成交量突破千套，其中5月10日單日網(wǎng)簽成交1664套，超過3月、4月年內單日成交峰值，刷新上海近五年單日網(wǎng)簽成交紀錄。

“上海的二手房成交量已經(jīng)連續(xù)三個月處于高位，市場復蘇的信號進一步明確?！?8安居客研究院院長張波分析指出，當前安居客線上平臺的找房熱度、用戶微聊深度同比增長，二手房掛牌價格不斷穩(wěn)定，市場已經(jīng)開始走出低迷期，從“以價換量”進入“量價齊穩(wěn)”的新階段。

在張波看來，上海市場熱度的回升是由真實需求支撐的。從58安居客線上平臺用戶行為數(shù)據(jù)來看，用戶主動找房需求增加，成交意愿增強。5月上海二手房用戶主動發(fā)起微聊對數(shù)同比增長4.9%，發(fā)起用戶數(shù)同比也提升了4.0%，說明市場整體需求仍在釋放。用戶微聊留電率最近一周環(huán)比提升17.5%，說明咨詢到意向的轉化效率明顯提高，客戶的決策意愿在增強，這是市場企穩(wěn)的重要信號。同時，用戶發(fā)起微聊深度周環(huán)比提升5.3%，也反映出客戶看房、溝通的積極性更高。

從一線門店的體感而言，上海中原地產(chǎn)森蘭板塊營業(yè)董事宋滬雄提到，5月份板塊區(qū)域市場熱度仍在延續(xù)。

據(jù)介紹，其所在門店5月的二手房帶看、成交數(shù)據(jù)均出現(xiàn)不同程度上漲，其中周末帶看量環(huán)比增幅約30%。宋滬雄指出，房源掛牌量則呈現(xiàn)下降態(tài)勢，門店周圍兩個重點小區(qū)此前近兩周無新增掛牌房源；價格方面，房東掛牌價小幅上調，疊加房源議價空間收窄，主營樓盤的實際成交均價環(huán)比上漲約3%。

“從成交套數(shù)來說，我們門店5月的成交量較4月份增加2套。成交結構上，兩三百萬剛需房源仍是主力，延續(xù)此前剛需置換的市場傳導效應；千萬級改善房源成交量較3月有所擴容，與4月基本持平?！彼螠壅f道。

“目前市場里有擔心買貴的觀望客戶，也有急于入市的購房者?！彼螠厶岬?，5月部分成交受入學需求帶動，不少家庭趕在入學節(jié)點前完成購房。這類客戶對小幅漲價接受度較高，房源漲5萬元到10萬元，即漲幅1%-3%仍愿意入市。

6月仍是考驗市場韌性的關鍵期。宋滬雄預判，目前板塊內新增二手房掛牌房源稀缺，房東降價意愿偏弱；但隨著入學家庭等需求釋放，后續(xù)購房者追漲情緒逐步減弱，市場整體成交難度或將有所上升。

置換鏈條仍在持續(xù)修復，特別是上海二手住房收儲用于保障性租賃住房試點從前期浦東、徐匯、靜安持續(xù)擴圍至黃浦、長寧、虹口、普陀、楊浦，將進一步盤活二手房流通市場。張波認為，政策對置換鏈條的支持，對改善型需求的拉動起到一定作用，隨著收購二手房政策的擴大，這一趨勢預計還將持續(xù)。

從太平洋房屋成交數(shù)據(jù)來看，5月上海二手房成交結構呈現(xiàn)剛改向上、高端改善小幅回暖特征。其中，300萬元至500萬元房源成交占比環(huán)比提升2.2個百分點；500萬元至700萬元成交環(huán)比占比提升1個百分點；700萬元至900萬元環(huán)比提升1.1個百分點；與此同時，1500萬元及以上高端房源成交占比同樣小幅回升。

新房供應回升，業(yè)內看多半年沖刺行情

二手房市場熱度不減的同時，5月上海新房市場也交出亮眼成績。上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，當期上海新建商品住宅成交面積為55.9萬平方米，環(huán)比增加18.7%。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦指出，交易節(jié)奏上，月初因為假期關系，成交低位起步，成交不足10萬平方米。此后震蕩向上，最后一周出現(xiàn)翹尾效應。

供應端也迎來明顯回升。上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，5月供應反彈，達到46萬平方米，環(huán)比增加27.2%。當期投放38個項目，中低價位首次改善占主力，比如供應量第一的項目是浦東周康板塊的御沁園七期，投放3.6萬平方米（247套），均價5.8萬元/平方米。10萬+的高端改善項目依舊備受市場關注，一些網(wǎng)紅項目還在穩(wěn)定投放市場，比如綠城潮鳴外灘、中海環(huán)宇玖章、澐啟濱江等均有投放。

“5月新房市場熱度高度集中在部分熱點項目上，主要因為新房市場的修復更依賴項目供應節(jié)奏和推盤節(jié)點，市場表現(xiàn)更多是結構性的回暖。”張波說道。受中高端項目近期供應增多影響，成交量和市場關注度都有所提升，從安居客線上數(shù)據(jù)來看，用戶對1000萬元以上總價段的關注度最高，占比達到29.87%，其次是700萬元-1000萬元和400萬元-500萬元。

其中熱門高端改善項目持續(xù)受市場關注。以位于浦東后灘的澐啟濱江·灣嶼項目為例，該項目于5月推出149平方米、155平方米戶型房源，項目銷售均價13.49萬元/平方米，項目認購期間，139套房源在4天半內收獲263組意向認購客戶。5月29日開盤當日，項目銷售133套，去化96％。公開信息顯示，項目自2025年11月29日至今，6個月7次開盤，累計銷售突破860套。

圖片來源：網(wǎng)絡

剛需及剛改房源去化也表現(xiàn)穩(wěn)定。位于上海閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)的象嶼·天宸雅頌項目5月累計到訪1042組，認購6.6億元。據(jù)項目負責人介紹，目前市場客戶決策效率明顯提升，項目日?？蛻舫山晦D化率約18:1，周末客戶轉化率可達12:1。值得一提的是，同屬浦江板塊的閔行區(qū)MHP0-1305單元1-4-12地塊，在5月29日的土拍中以40.72%的高溢價成交。

此外，位于寶山美蘭湖板塊的建發(fā)云湖玥于5月20日首開入市，主推99-131平方米三至四房改善戶型，項目均價46528元/平方米，項目首開去化137套。

張波指出，一二手房置換鏈條的修復，直接帶動了改善需求的入場，成為支撐新房市場的核心力量。不過，分化情況仍存，非核心區(qū)、遠郊板塊的項目去化壓力依然較大，市場流動性較弱。

盧文曦進一步表示，月底的土拍出現(xiàn)今年少有的高溢價現(xiàn)象，說明房企看好后續(xù)市場表現(xiàn)，這會對部分買家起到心理暗示?；?月是上半年收官，預計不少房企會加快投放，為上半年的“中考”做準備，預計6月成交還能保持較高活躍度。