5月，上海樓市延續(xù)“小陽(yáng)春”熱度，二手房網(wǎng)簽成交套數(shù)站穩(wěn)2.8萬(wàn)套高位。業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，二手房市場(chǎng)開始從“以價(jià)換量”模式進(jìn)入“量?jī)r(jià)齊穩(wěn)”的新階段；新房市場(chǎng)伴隨供應(yīng)回暖，置換鏈條也越來(lái)越順暢，市場(chǎng)普遍看好房企半年度業(yè)績(jī)沖刺帶來(lái)的成交行情。

二手房從“以價(jià)換量”進(jìn)入“量?jī)r(jià)齊穩(wěn)”的新階段

上海房產(chǎn)交易中心官網(wǎng)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”數(shù)據(jù)顯示，5月，在五一假期出游影響的背景下，上海二手房（含商業(yè)）累計(jì)網(wǎng)簽量仍超2.8萬(wàn)套，達(dá)28023套，延續(xù)了近三個(gè)月高位成交的態(tài)勢(shì)。該成交量創(chuàng)下2021年以來(lái)近6年同期最高值，僅次于2020年5月的3.05萬(wàn)套。

圖片來(lái)源：安居客上海

從全月成交節(jié)奏來(lái)看，五一假期（5月1日至5日），上海二手房日均網(wǎng)簽278套；假期結(jié)束后市場(chǎng)快速回暖，節(jié)后首日二手房網(wǎng)簽量迅速回升至933套，并延續(xù)熱度。全月共有8個(gè)單日網(wǎng)簽成交量突破千套，其中5月10日單日網(wǎng)簽成交1664套，超過(guò)3月、4月年內(nèi)單日成交峰值，刷新上海近五年單日網(wǎng)簽成交紀(jì)錄。

“上海的二手房成交量已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月處于高位，市場(chǎng)復(fù)蘇的信號(hào)進(jìn)一步明確?！?8安居客研究院院長(zhǎng)張波分析指出，當(dāng)前安居客線上平臺(tái)的找房熱度、用戶微聊深度同比增長(zhǎng)，二手房掛牌價(jià)格不斷穩(wěn)定，市場(chǎng)已經(jīng)開始走出低迷期，從“以價(jià)換量”進(jìn)入“量?jī)r(jià)齊穩(wěn)”的新階段。

在張波看來(lái)，上海市場(chǎng)熱度的回升是由真實(shí)需求支撐的。從58安居客線上平臺(tái)用戶行為數(shù)據(jù)來(lái)看，用戶主動(dòng)找房需求增加，成交意愿增強(qiáng)。5月上海二手房用戶主動(dòng)發(fā)起微聊對(duì)數(shù)同比增長(zhǎng)4.9%，發(fā)起用戶數(shù)同比也提升了4.0%，說(shuō)明市場(chǎng)整體需求仍在釋放。用戶微聊留電率最近一周環(huán)比提升17.5%，說(shuō)明咨詢到意向的轉(zhuǎn)化效率明顯提高，客戶的決策意愿在增強(qiáng)，這是市場(chǎng)企穩(wěn)的重要信號(hào)。同時(shí)，用戶發(fā)起微聊深度周環(huán)比提升5.3%，也反映出客戶看房、溝通的積極性更高。

從一線門店的體感而言，上海中原地產(chǎn)森蘭板塊營(yíng)業(yè)董事宋滬雄提到，5月份板塊區(qū)域市場(chǎng)熱度仍在延續(xù)。

據(jù)介紹，其所在門店5月的二手房帶看、成交數(shù)據(jù)均出現(xiàn)不同程度上漲，其中周末帶看量環(huán)比增幅約30%。宋滬雄指出，房源掛牌量則呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)，門店周圍兩個(gè)重點(diǎn)小區(qū)此前近兩周無(wú)新增掛牌房源；價(jià)格方面，房東掛牌價(jià)小幅上調(diào)，疊加房源議價(jià)空間收窄，主營(yíng)樓盤的實(shí)際成交均價(jià)環(huán)比上漲約3%。

“從成交套數(shù)來(lái)說(shuō)，我們門店5月的成交量較4月份增加2套。成交結(jié)構(gòu)上，兩三百萬(wàn)剛需房源仍是主力，延續(xù)此前剛需置換的市場(chǎng)傳導(dǎo)效應(yīng)；千萬(wàn)級(jí)改善房源成交量較3月有所擴(kuò)容，與4月基本持平?！彼螠壅f(shuō)道。

“目前市場(chǎng)里有擔(dān)心買貴的觀望客戶，也有急于入市的購(gòu)房者?！彼螠厶岬?，5月部分成交受入學(xué)需求帶動(dòng)，不少家庭趕在入學(xué)節(jié)點(diǎn)前完成購(gòu)房。這類客戶對(duì)小幅漲價(jià)接受度較高，房源漲5萬(wàn)元到10萬(wàn)元，即漲幅1%-3%仍愿意入市。

6月仍是考驗(yàn)市場(chǎng)韌性的關(guān)鍵期。宋滬雄預(yù)判，目前板塊內(nèi)新增二手房掛牌房源稀缺，房東降價(jià)意愿偏弱；但隨著入學(xué)家庭等需求釋放，后續(xù)購(gòu)房者追漲情緒逐步減弱，市場(chǎng)整體成交難度或?qū)⒂兴仙?/p>

置換鏈條仍在持續(xù)修復(fù)，特別是上海二手住房收儲(chǔ)用于保障性租賃住房試點(diǎn)從前期浦東、徐匯、靜安持續(xù)擴(kuò)圍至黃浦、長(zhǎng)寧、虹口、普陀、楊浦，將進(jìn)一步盤活二手房流通市場(chǎng)。張波認(rèn)為，政策對(duì)置換鏈條的支持，對(duì)改善型需求的拉動(dòng)起到一定作用，隨著收購(gòu)二手房政策的擴(kuò)大，這一趨勢(shì)預(yù)計(jì)還將持續(xù)。

從太平洋房屋成交數(shù)據(jù)來(lái)看，5月上海二手房成交結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)剛改向上、高端改善小幅回暖特征。其中，300萬(wàn)元至500萬(wàn)元房源成交占比環(huán)比提升2.2個(gè)百分點(diǎn)；500萬(wàn)元至700萬(wàn)元成交環(huán)比占比提升1個(gè)百分點(diǎn)；700萬(wàn)元至900萬(wàn)元環(huán)比提升1.1個(gè)百分點(diǎn)；與此同時(shí)，1500萬(wàn)元及以上高端房源成交占比同樣小幅回升。

新房供應(yīng)回升，業(yè)內(nèi)看多半年沖刺行情

二手房市場(chǎng)熱度不減的同時(shí)，5月上海新房市場(chǎng)也交出亮眼成績(jī)。上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)期上海新建商品住宅成交面積為55.9萬(wàn)平方米，環(huán)比增加18.7%。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦指出，交易節(jié)奏上，月初因?yàn)榧倨陉P(guān)系，成交低位起步，成交不足10萬(wàn)平方米。此后震蕩向上，最后一周出現(xiàn)翹尾效應(yīng)。

供應(yīng)端也迎來(lái)明顯回升。上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，5月供應(yīng)反彈，達(dá)到46萬(wàn)平方米，環(huán)比增加27.2%。當(dāng)期投放38個(gè)項(xiàng)目，中低價(jià)位首次改善占主力，比如供應(yīng)量第一的項(xiàng)目是浦東周康板塊的御沁園七期，投放3.6萬(wàn)平方米（247套），均價(jià)5.8萬(wàn)元/平方米。10萬(wàn)+的高端改善項(xiàng)目依舊備受市場(chǎng)關(guān)注，一些網(wǎng)紅項(xiàng)目還在穩(wěn)定投放市場(chǎng)，比如綠城潮鳴外灘、中海環(huán)宇玖章、澐啟濱江等均有投放。

“5月新房市場(chǎng)熱度高度集中在部分熱點(diǎn)項(xiàng)目上，主要因?yàn)樾路渴袌?chǎng)的修復(fù)更依賴項(xiàng)目供應(yīng)節(jié)奏和推盤節(jié)點(diǎn)，市場(chǎng)表現(xiàn)更多是結(jié)構(gòu)性的回暖?！睆埐ㄕf(shuō)道。受中高端項(xiàng)目近期供應(yīng)增多影響，成交量和市場(chǎng)關(guān)注度都有所提升，從安居客線上數(shù)據(jù)來(lái)看，用戶對(duì)1000萬(wàn)元以上總價(jià)段的關(guān)注度最高，占比達(dá)到29.87%，其次是700萬(wàn)元-1000萬(wàn)元和400萬(wàn)元-500萬(wàn)元。

其中熱門高端改善項(xiàng)目持續(xù)受市場(chǎng)關(guān)注。以位于浦東后灘的澐啟濱江·灣嶼項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目于5月推出149平方米、155平方米戶型房源，項(xiàng)目銷售均價(jià)13.49萬(wàn)元/平方米，項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)期間，139套房源在4天半內(nèi)收獲263組意向認(rèn)購(gòu)客戶。5月29日開盤當(dāng)日，項(xiàng)目銷售133套，去化96％。公開信息顯示，項(xiàng)目自2025年11月29日至今，6個(gè)月7次開盤，累計(jì)銷售突破860套。

圖片來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)

剛需及剛改房源去化也表現(xiàn)穩(wěn)定。位于上海閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)的象嶼·天宸雅頌項(xiàng)目5月累計(jì)到訪1042組，認(rèn)購(gòu)6.6億元。據(jù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，目前市場(chǎng)客戶決策效率明顯提升，項(xiàng)目日?？蛻舫山晦D(zhuǎn)化率約18:1，周末客戶轉(zhuǎn)化率可達(dá)12:1。值得一提的是，同屬浦江板塊的閔行區(qū)MHP0-1305單元1-4-12地塊，在5月29日的土拍中以40.72%的高溢價(jià)成交。

此外，位于寶山美蘭湖板塊的建發(fā)云湖玥于5月20日首開入市，主推99-131平方米三至四房改善戶型，項(xiàng)目均價(jià)46528元/平方米，項(xiàng)目首開去化137套。

張波指出，一二手房置換鏈條的修復(fù)，直接帶動(dòng)了改善需求的入場(chǎng)，成為支撐新房市場(chǎng)的核心力量。不過(guò)，分化情況仍存，非核心區(qū)、遠(yuǎn)郊板塊的項(xiàng)目去化壓力依然較大，市場(chǎng)流動(dòng)性較弱。

盧文曦進(jìn)一步表示，月底的土拍出現(xiàn)今年少有的高溢價(jià)現(xiàn)象，說(shuō)明房企看好后續(xù)市場(chǎng)表現(xiàn)，這會(huì)對(duì)部分買家起到心理暗示。基于6月是上半年收官，預(yù)計(jì)不少房企會(huì)加快投放，為上半年的“中考”做準(zhǔn)備，預(yù)計(jì)6月成交還能保持較高活躍度。