文丨西部菌

金三銀四，三四月的樓市歷來是關(guān)注重點(diǎn)。

日前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了四月份的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，具體來看：

新房。4個(gè)一線城市售價(jià)環(huán)比上漲0.6%，同比上漲4.7%；31個(gè)二線城市環(huán)比上漲0.8%，同比上漲12.3%；35個(gè)三線城市環(huán)比上漲0.5%，同比上漲11.3%。

二手房。4個(gè)一線城市售環(huán)比上漲0.4%，同比上漲0.8%；31個(gè)二線城市環(huán)比上漲0.6%，同比上漲8.3%；35個(gè)三線城市環(huán)比上漲0.6%，同比上漲8.4%。

總體來看，四月樓市并未出現(xiàn)火熱局面，不過67城新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，說明房住不炒和一城一策的交叉影響下，地方調(diào)控彈性變大，樓市整體有所回暖，但又不止于觸碰紅線。

二線城市無疑是領(lǐng)漲者。以70城數(shù)據(jù)為例，秦皇島新房環(huán)比上漲1.8%，全國(guó)最高，此外增速相對(duì)較快的城市，多為二線城市，如重慶1.2%，昆明1.2%，西安1.1%，武漢杭州1%。

那么具體到西部地區(qū)的重點(diǎn)城市，又有哪些看點(diǎn)？今天西部菌就簡(jiǎn)單梳理下西安、成都和貴陽的數(shù)據(jù)。

01 38連漲，西安房?jī)r(jià)何去何從

最先談西安，它是因?yàn)樵谒卸€城市中，房?jī)r(jià)走勢(shì)幾乎是最耀眼的。

四月的數(shù)據(jù)顯示，不僅環(huán)比漲幅高，新房同比漲幅達(dá)到23.8%，位居70城的榜首；二手房同比漲幅13.1%，只比三亞、大理略低，漲幅在全國(guó)位于前三位。

事實(shí)上自從2016年3月以來，西安的新房環(huán)比已連漲38個(gè)月。土地市場(chǎng)更是異?；馃?，克爾瑞的數(shù)據(jù)顯示，一季度其地價(jià)漲幅達(dá)到147%，位居全國(guó)第一。

西安樓市的火爆，跟這座城市的發(fā)展勢(shì)頭倒是頗為吻合。去年它重回全國(guó)經(jīng)濟(jì)二十強(qiáng)，今年一季度，西安的GDP增幅達(dá)到8.6%，全國(guó)第三。規(guī)模以上工業(yè)增加值更是達(dá)到12%，創(chuàng)近四年來一季度新高。

在經(jīng)濟(jì)向好的同時(shí)，西安的亮眼表現(xiàn)還有很多。比如營(yíng)商環(huán)境持續(xù)改善，去年市場(chǎng)登記主體數(shù)量位居副省級(jí)城市第一。當(dāng)然更重要的是搶人，一年多來喜提百萬戶籍的新增人口，成為絕對(duì)的贏家。

經(jīng)濟(jì)、人口的活力，支撐起了西安樓市的預(yù)期。所以，在去年房?jī)r(jià)邁入萬元時(shí)代后，盡管隨著約談、調(diào)控收緊，西安年底出現(xiàn)了降溫，但今年很快回暖，三月份上千人搖號(hào)的樓盤再次出現(xiàn)，而《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》的報(bào)道顯示，多個(gè)城改爛尾樓盤準(zhǔn)備復(fù)活。

往宏觀了看，西安的行情未來或?qū)⒊掷m(xù)堅(jiān)挺，不過政策風(fēng)險(xiǎn)有必要提防，否則對(duì)引進(jìn)人口會(huì)造成擠出效應(yīng)，且接下來不排除再次被約談。而13日開始執(zhí)行的更嚴(yán)格的公積金政策，可能只是收緊的信號(hào)而已。

02 萬人搖號(hào)成歷史，成都樓市暫時(shí)穩(wěn)住

這兩天正好是成都“5.15新政”一周年，去年此時(shí)，《關(guān)于進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的通知》發(fā)布，限購(gòu)對(duì)象從個(gè)人變成家庭，提高部分區(qū)域的購(gòu)房門檻，比如高新區(qū)需要一年的社保。

政策出臺(tái)前，成都是二線城市中的投資熱門，因新房和二手房?jī)r(jià)格倒掛，甚至出現(xiàn)了“萬人搖號(hào)”的場(chǎng)面。隨著調(diào)控收緊，樓市逐漸降溫，去年年底搖號(hào)終止。

就四月的數(shù)據(jù)看，新房方面，環(huán)比上漲0.8%，同比上漲15.4%；二手房，環(huán)比成為少數(shù)下跌的城市；同比上漲6.9%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于西安、昆明等熱點(diǎn)二線城市。

成都的房?jī)r(jià)水平可以說暫時(shí)穩(wěn)住了。投資者觀望，開發(fā)商拿地也更謹(jǐn)慎了，據(jù)界面四川的報(bào)道，今年金堂兩宗靠近毗河的地甚至出現(xiàn)流拍。

不過以中長(zhǎng)期視角來看，成都的房?jī)r(jià)依舊有不小空間。

先說供給，中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，成都近幾年的供地在逐漸減少，2017年甚至創(chuàng)下十年新低。今年青羊區(qū)更是出現(xiàn)連續(xù)三個(gè)月新房零供應(yīng)的局面。

再看需求。成都在新一線城市中排名榜首，市場(chǎng)預(yù)期向來不低，目前總體的人口數(shù)量雖然已經(jīng)達(dá)到1633萬，但規(guī)劃人口超過兩千萬。

考慮到在整個(gè)西部它是重要的區(qū)域中心，未來還會(huì)有持續(xù)的人口流入，進(jìn)而撐起樓市的大盤。

當(dāng)然對(duì)成都來說，地區(qū)間的分化將會(huì)更明顯。四月主城區(qū)住宅供應(yīng)大幅減少，熱點(diǎn)區(qū)域新房二手房自不用說，一些近郊地帶的價(jià)值將會(huì)凸顯。

比如在東進(jìn)戰(zhàn)略下，隨著大運(yùn)會(huì)的配套基建以及地鐵線路的延伸，東部包括龍泉驛在內(nèi)的一些板塊，會(huì)成為新的熱點(diǎn)區(qū)域。

03 同比漲幅達(dá)20.1%，貴陽還會(huì)漲多久

前面談到西安一季度經(jīng)濟(jì)的亮眼開局，其實(shí)貴陽還要更加生猛。一季度貴陽GDP是764.19億元，同比增長(zhǎng)高達(dá)9.7%，位居全國(guó)第一。

四月份貴陽的房樓市表現(xiàn)，同樣極為高調(diào)。新房方面，環(huán)比增長(zhǎng)0.9%，同比漲幅20.1%，直追西安。二手房方面，環(huán)比0.2%，同比增長(zhǎng)11.6%，也高于多數(shù)城市。

值得一提的是，在領(lǐng)跑全國(guó)的房?jī)r(jià)漲幅背后，貴陽不僅有著一季度全國(guó)最高的經(jīng)濟(jì)增速，其房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比例，更是達(dá)到40.1%，也是位居全國(guó)第一。

一方面，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用可見一斑；另一方面，大量固投資金入市，意味著未來貴陽的住宅供應(yīng)會(huì)繼續(xù)增加。那么它到底會(huì)催生真實(shí)的需求，還是形成泡沫？

之前在梳理各城市的常住人口增長(zhǎng)情況時(shí)，主要集中在增量的絕對(duì)值。貴陽去年的常住人口數(shù)為488.19萬，比上年增長(zhǎng)1.7%，其實(shí)這個(gè)增幅不算低，和成都、武漢持平。

貴陽能有不錯(cuò)的人口流入，這是房?jī)r(jià)上漲的因素之一。事實(shí)上隨著前幾年貴廣高鐵等線路開通，數(shù)博會(huì)落地，大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)如火如荼，加上棚改的因素，以及持續(xù)幾年的經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)，貴陽吸睛無數(shù)，因此被外界普遍看好。

隨著投資潛力被不斷放大，貴陽樓市去年?duì)顟B(tài)火爆，新房?jī)r(jià)格沖到萬元之上，當(dāng)然也迎來了不少炒房的資金。直到被點(diǎn)名約談，調(diào)控升級(jí)，貴陽樓市迎來分水嶺，其中某樓盤降價(jià)遭遇業(yè)主維權(quán)，成為標(biāo)志事件。

就四月的數(shù)據(jù)來看，貴陽的二手房有所降溫，但新房漲幅仍然水漲船高，這種勢(shì)態(tài)未必會(huì)一直持續(xù)。

一方面，調(diào)控的紅線在，而且貴陽的整體經(jīng)濟(jì)、人口體量并不大，去年的那波補(bǔ)漲很快會(huì)見頂；另一方面去年在良好的預(yù)期下，貴陽的住宅新開工面積，增幅高達(dá)69.5%，這些新開工住宅建成入市后，將極大程度地充實(shí)供給。

小結(jié)：

今年三四月的樓市小陽春，并沒有預(yù)期中的亮眼。而在一城一策之下，一些城市剛剛有所反彈，約談和調(diào)控就接踵而來。像蘇州不久前實(shí)施限售，剛回暖的苗頭馬上就被摁下去了。

因?yàn)橐怀且徊呖瓷先ソo了地方自主權(quán)，但也強(qiáng)化了主體責(zé)任。以前還可以在調(diào)控力度上參照對(duì)標(biāo)，拿省會(huì)、一線城市當(dāng)擋箭牌，現(xiàn)在一旦觸及三穩(wěn)紅線，調(diào)控不力的鍋就得自己背。所以西安和貴陽，可能還得向成都看齊，先把房?jī)r(jià)穩(wěn)住。