【編者按】

進(jìn)入2020年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)如何演繹？樓市調(diào)控政策要做怎樣的調(diào)整？房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中繼續(xù)發(fā)揮怎樣的作用？最新發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2019-2020)》對(duì)上述問(wèn)題給出了清晰的答案。

《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告》是中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)院和中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心住房研究團(tuán)隊(duì)推出的年度報(bào)告，自2009年以來(lái)已經(jīng)連續(xù)發(fā)布11次，研究成果對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生重要影響，也成為有關(guān)部門決策的重要參考。

今天，我們發(fā)布《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2019-2020)》的第一部分，討論樓市調(diào)控持續(xù)狀態(tài)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)參與主體的態(tài)度變化。

2019年面對(duì)復(fù)雜嚴(yán)峻的國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，充分顯示了根治中國(guó)經(jīng)濟(jì)頑癥的決心和意志。一方面，中央樓市調(diào)控持續(xù)給力不動(dòng)搖，另一方面，基礎(chǔ)制度改革邁出實(shí)質(zhì)性步發(fā)，調(diào)控效果顯著，值得點(diǎn)贊。具體看，持續(xù)調(diào)控的力度和節(jié)奏直接和間接影響了金融機(jī)構(gòu)、地方政府、住戶部門、開(kāi)發(fā)企業(yè)的行為和預(yù)期，導(dǎo)致冬冷、春暖、夏涼、秋涼、冬暖的變化。與此同時(shí)，由于不同地區(qū)和城市樓市基本面狀況的差異，東部、城市群、一、二線城市預(yù)期開(kāi)始轉(zhuǎn)向樂(lè)觀，市場(chǎng)逐步回暖東北西部、非城市群、三四線城市由于需求透支和購(gòu)買力的不足，預(yù)期轉(zhuǎn)衰，市場(chǎng)變?nèi)酢?/p>

一、國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化對(duì)樓市及預(yù)期產(chǎn)生負(fù)面影響

一方面，宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行對(duì)預(yù)期產(chǎn)生不利影響。2018年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）增長(zhǎng)6.6%，增速較上年回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)28年新低。2019年第一季度、第二季度、第三季度GDP同比增長(zhǎng)率分別為6.4%、6.2%和6.0%，逐季度下滑。宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行雖有政府容忍的原因，但在一定程度上引起市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)景氣狀況的擔(dān)心，進(jìn)而對(duì)住房市場(chǎng)產(chǎn)生消極影響。另一方面，在開(kāi)放經(jīng)濟(jì)條件下，中美貿(mào)易摩擦持續(xù)升級(jí)對(duì)于樓市預(yù)期、房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈、樓市本身及調(diào)控政策等都有不容忽視的影響。尤其是作為重大意外事件的沖擊，中美貿(mào)易摩擦通過(guò)影響外貿(mào)出口、匯率波動(dòng)等會(huì)對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生一定的影響，進(jìn)而影響購(gòu)房需求和房地產(chǎn)投資欲望。

二、微觀主體行為變化引發(fā)樓市季節(jié)性變動(dòng)和空間分化

1.2019年政策先松后緊，年初信貸改善，二季度起持續(xù)收緊緊。

在監(jiān)管機(jī)構(gòu)嚴(yán)禁違規(guī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域和房貸利率不斷上升的背景下（見(jiàn)圖1），金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)信貸同比增速由2016年12月的27%逐步收窄至2019年9月的15.6%（見(jiàn)圖2）。盡管在房貸收緊、房貸利率升高背景下依然保持著10%以上的增長(zhǎng)率，但與前期相比，增速明顯減緩。

2.地方政府前三季度炒地行為明顯收斂

在“房住不炒”和中央政府的調(diào)控高壓下，尤其信貸緊縮的背景下，作為需求方的開(kāi)發(fā)商，在政府限價(jià)和資金趨緊背景下，購(gòu)置土地的積極性有所下降，土地購(gòu)置面積同比漲幅在2019年2月至2019年8月期間連續(xù)保持為負(fù)值，并在7月份跌至谷底，為-36.84%（見(jiàn)圖3）。在土地供求雙方的博弈之下，2019年2月以來(lái)土地成交價(jià)款相比上一年同期明顯較少，同比增速嚴(yán)重下滑，由2019年2月的-13.10%變動(dòng)到2019年10月的2.51%，期間在2019年2月至7月連續(xù)保持同比增長(zhǎng)率為負(fù)，其中4月份同比漲幅低達(dá)-40.05%，幾乎屬于“斷崖式”下滑（見(jiàn)圖4）。

3.住戶部門對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期和購(gòu)房意愿基本穩(wěn)定，但是住戶部門購(gòu)房能力受到限制

2018年第三季度之后，居民預(yù)期房?jī)r(jià)上漲的比重經(jīng)歷先緩慢下降，后緩慢上升的過(guò)程。2018年第四季度、2019年第一季度、第二季度和第三季度預(yù)期房?jī)r(jià)上漲的居民占比分別為27.4%、25.8%、28.2%和29.3%（見(jiàn)圖5）。從居民的購(gòu)房意愿來(lái)看， 2018年第四季度至2019年第三季度內(nèi)，居民的購(gòu)房意愿總體在一個(gè)較高水平上保持穩(wěn)定。但是個(gè)人抵押貸款2019年1-10月份達(dá)到14.1%，雖然比同期的2017、2018年負(fù)增長(zhǎng)有所增加，但遠(yuǎn)低于2016年的50.5%。

4.住房銷量波動(dòng)和資金增長(zhǎng)的變化決定開(kāi)發(fā)商購(gòu)地積極性變化

住房銷售放緩和下降導(dǎo)致開(kāi)發(fā)企業(yè)資金回籠放慢和流動(dòng)性緊張，進(jìn)而導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商預(yù)期由樂(lè)觀轉(zhuǎn)向悲觀；住房銷量降幅下降和緩慢回升，使得開(kāi)發(fā)商資金回籠嚴(yán)峻態(tài)勢(shì)得到一定的緩解，開(kāi)發(fā)商預(yù)期及行為有所轉(zhuǎn)變。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年2月住房銷售面積當(dāng)月同比下降3.20%，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源僅增長(zhǎng)2.12%；2019年5月住房銷售面積當(dāng)月同比下滑3.92%，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源增長(zhǎng)2.97%；2019年10月住房銷售面積當(dāng)月同比增速為正，為4.42%，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源同比增長(zhǎng)6.00%。總體而言，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源與住房銷售面積變動(dòng)保持高度的相關(guān)性（見(jiàn)圖6）。

反映開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地行為的土地購(gòu)置面積增長(zhǎng)經(jīng)歷了一個(gè)從高位下滑再逐步上升的變動(dòng)過(guò)程（見(jiàn)圖7），同比增速由2018年8月的44.74%下降至2019年4月的-35.45%、7月的-36.84%，此后同比增速于9月份開(kāi)始轉(zhuǎn)正，9月和10月的同比增速分別為10.40%和12.80%。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的拿地積極性及具體行動(dòng)隨著其資金鏈的緊張狀況、回款難易程度等因素的變動(dòng)而變動(dòng)。在資金鏈緊張、回款難等綜合因素影響下，房地產(chǎn)企業(yè)拿地不再積極，一二三線城市輪番出現(xiàn)土地拍賣現(xiàn)場(chǎng)無(wú)人報(bào)價(jià)或者報(bào)價(jià)未達(dá)地價(jià)的情況，地價(jià)也出現(xiàn)了階段性下跌。而隨著上述緊張狀況的改善，開(kāi)發(fā)商的拿地積極性也有所提升。2018年10月至2019年4月，當(dāng)月地價(jià)整體上連續(xù)下跌，2019年5月開(kāi)始有止跌回升企穩(wěn)之勢(shì)（見(jiàn)圖8）。

與此同時(shí)，在“房住不炒、因城施策”調(diào)控主基調(diào)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)預(yù)期，行業(yè)整體規(guī)模增速較2018年顯著放緩。2019年年中，房地產(chǎn)企業(yè)為沖刺半年度業(yè)績(jī)目標(biāo)，改變過(guò)去“捂盤惜售”等銷售策略，積極加大推案及營(yíng)銷力度。從城市層面來(lái)看，2019年一線、二線和三四線城市市場(chǎng)分化加劇。一線城市復(fù)蘇回升，二線城市整體趨穩(wěn)。而對(duì)于需求透支、購(gòu)買力不足的部分二線和多數(shù)三四線城市而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售面臨較大壓力。

三、經(jīng)驗(yàn)總結(jié)：落實(shí)城市政府主體責(zé)任抓住了調(diào)控的“牛鼻子”

在國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境并不樂(lè)觀的背景下，從2016年開(kāi)啟的本輪樓市調(diào)控堅(jiān)持了下來(lái)并取得了初步的成功，及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，有助于堅(jiān)持和完善未來(lái)的樓市調(diào)控。

第一，中央堅(jiān)定決心和保持定力是解決房地產(chǎn)問(wèn)題的關(guān)鍵。當(dāng)前樓市問(wèn)題已經(jīng)影響到整體經(jīng)濟(jì)社會(huì)的健康發(fā)展，處理起來(lái)有難度、有風(fēng)險(xiǎn)，不處置將來(lái)后患無(wú)窮。但是目前要解決房地產(chǎn)問(wèn)題，一方面仍存在市場(chǎng)條件和機(jī)遇，另一方面擁有強(qiáng)大的制度優(yōu)勢(shì)。事實(shí)初步證明并將繼續(xù)證明：只要中央堅(jiān)定決心、保持定力，樓市能夠穩(wěn)定下來(lái)，房地產(chǎn)問(wèn)題能夠逐步得到解決。

第二，將落實(shí)主體責(zé)任上升到政治高度是調(diào)控成功的重要保障。樓市問(wèn)題主要出在城市政府，落實(shí)城市政府的主體責(zé)任，抓住了房地產(chǎn)調(diào)控的牛鼻子。但在經(jīng)濟(jì)利益機(jī)制沒(méi)有改變的前提下，簡(jiǎn)單的行政命令和經(jīng)濟(jì)政策往往會(huì)被“上有政策，下有對(duì)策”所軟化。只有將不折不扣地執(zhí)行樓市調(diào)控政策作為政治任務(wù)，落實(shí)到各級(jí)政府負(fù)責(zé)人頭上，才可能改變城市政府基于經(jīng)濟(jì)利益而軟化調(diào)控政策的行為。調(diào)查發(fā)現(xiàn)：這一舉措使得地方政府的觀念和行為正在發(fā)生重大改變。

第三，面對(duì)復(fù)雜環(huán)境需要實(shí)踐中不斷創(chuàng)新調(diào)控方法。首先是“極限施壓”，通過(guò)規(guī)定‘未來(lái)房?jī)r(jià)不得高于歷史某一時(shí)點(diǎn)的房?jī)r(jià)’，來(lái)最大限度倒逼和壓制樓市降溫。其次是區(qū)間調(diào)控即在房?jī)r(jià)過(guò)快上漲初步抑制后，劃定并通過(guò)調(diào)控確保樓市在區(qū)間內(nèi)穩(wěn)定運(yùn)行；再次是“試探性下挫”，即采取既有力度又有節(jié)奏的調(diào)控措施，讓樓市像健康的人有心跳一樣，在上下輕微波動(dòng)中降溫，彰顯樓市的潛力，保證樓市的信心，避免樓市的下滑失速。最后是“兩手抓”即一方面抑制投機(jī)和過(guò)度投資房地產(chǎn)，切斷市場(chǎng)主體炒樓炒地的后路。另一方面要加快改革，給投資主體開(kāi)辟新的投資出路和空間。

第四，“一城一策”要義是目標(biāo)相同和方法差異的統(tǒng)一。就是各地可以根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇不同的策略，但是必需保持目標(biāo)的一致即樓市穩(wěn)定。落實(shí)城市政府的主體責(zé)任：一方面給城市政府自主決策、“一城一策”的權(quán)力，另一方面給城市政府壓上保持樓市穩(wěn)定主體責(zé)任的擔(dān)子。

第五，制度和機(jī)制建設(shè)對(duì)樓市行政性調(diào)控十分重要。在市場(chǎng)制度不完善并出現(xiàn)問(wèn)題的情況下，行政調(diào)控是必要的，但是行政調(diào)控簡(jiǎn)單粗暴、“一刀切”也有很多弊端。這次調(diào)控嘗試的：建立全國(guó)樓市、土地和金融監(jiān)測(cè)體系建設(shè)，根據(jù)監(jiān)測(cè)和預(yù)測(cè)結(jié)果對(duì)象城市進(jìn)行預(yù)警、約談和問(wèn)責(zé)，建立土地供應(yīng)與樓市去化周期掛鉤機(jī)，建立制度化和機(jī)制化的行政調(diào)控體系，有助于克服簡(jiǎn)單行政調(diào)控的弊端，對(duì)穩(wěn)定樓市起到重要作用。另外，逐步將實(shí)踐中相對(duì)成熟且又必需持久的政策制度化也十分必要。

當(dāng)然，在過(guò)去樓市調(diào)控中也是有教訓(xùn)的：只有“一城一策”，沒(méi)有“區(qū)域聯(lián)動(dòng)”，導(dǎo)致樓市過(guò)熱和風(fēng)險(xiǎn)逐城蔓延傳遞。還有金融監(jiān)管等方面的教訓(xùn)也從反面啟示了以上經(jīng)驗(yàn)?？傮w來(lái)看，住房市場(chǎng)穩(wěn)定是初步的，調(diào)控尚未完全成功，仍需繼續(xù)努力。

（作者單位：倪鵬飛、徐海東供職于中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心；丁如曦供職于西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心）