現(xiàn)在社會(huì)上一個(gè)討論的焦點(diǎn)是，政府要不要以及能不能通過(guò)刺激居民增加或提前購(gòu)房來(lái)刺激消費(fèi)復(fù)蘇。

從歷史上來(lái)看，每當(dāng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退危機(jī)時(shí)候，刺激房地產(chǎn)的政策都被會(huì)優(yōu)先考慮，1997年亞洲金融危機(jī)時(shí)如此，2009年國(guó)際金融危機(jī)時(shí)也是如此。之前幾次購(gòu)房大爆發(fā)，確實(shí)是帶動(dòng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資以及相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)投資，然而，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)高峰之后遺留下來(lái)的諸多產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩，提醒我們需要警惕刺激房地產(chǎn)政策在供給側(cè)可能留下的“后遺癥”。

當(dāng)我們聚焦“消費(fèi)驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)模式轉(zhuǎn)型”這一命題，有必要理解清楚購(gòu)房是否會(huì)增加居民消費(fèi)。遺憾的是，經(jīng)濟(jì)學(xué)家們?cè)谶@方面的知識(shí)有限，共識(shí)不多。

購(gòu)房對(duì)消費(fèi)的影響很復(fù)雜，要區(qū)別購(gòu)房前和購(gòu)房后兩個(gè)時(shí)期。

從購(gòu)房前來(lái)看，無(wú)論是刺激無(wú)房者提前購(gòu)房，還是刺激有房者買更多房，都會(huì)在當(dāng)下導(dǎo)致這些人的其他消費(fèi)減少，產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”。剛需購(gòu)房者為了提前買房，早點(diǎn)攢足首付，就須更加省吃儉用，減少他們的當(dāng)期消費(fèi)。對(duì)于炒房投資客或那些為了子女提前準(zhǔn)備房產(chǎn)的父母來(lái)說(shuō)，加大對(duì)房產(chǎn)的投資，如果不是轉(zhuǎn)化其他投資資金而來(lái)，也同樣意味著要減少一些原來(lái)計(jì)劃的其他消費(fèi)。如果有較充足金融工具，比如較寬松的房貸供給，可以減少購(gòu)房首付對(duì)當(dāng)前其他消費(fèi)的擠出，但是很難完全抵消。

購(gòu)房一旦發(fā)生，消費(fèi)會(huì)增加還是減少，則有很高的不確定性。一種觀點(diǎn)是，購(gòu)房后人們會(huì)因?yàn)閮斶€房貸負(fù)擔(dān)帶來(lái)的“房奴效應(yīng)”而減少消費(fèi)。這個(gè)背后隱含的意思是，假定人的一生收入固定不變，用在買房上多了，用在其他消費(fèi)自然就少了。需要指出，這里忽略了一點(diǎn)，不買房也要租房，住房消費(fèi)支出是無(wú)法避免的。

“房奴效應(yīng)”說(shuō)暗含一個(gè)假設(shè)，對(duì)于同樣水平的住房消費(fèi)，買房支出一定高于租房支出，但這一假設(shè)并不始終成立。買房后人們基本鎖定了一生的住房支出，但如果一直在租房，租房支出有可能隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和通脹不斷上升。況且買房還在退稅等方面享受一定的抵扣優(yōu)惠。所以買房后，即使短期內(nèi)住房直接支出可能會(huì)高于比租房者，但長(zhǎng)期來(lái)看就不一定了。

不過(guò)就中國(guó)特定情景而言，由于中國(guó)大多數(shù)城市的住房售租比都奇高，大部分人剛買房時(shí)候的按揭支出遠(yuǎn)高于獲得同樣住房消費(fèi)水平的租房支出，需要很長(zhǎng)時(shí)間才能接近或低于對(duì)應(yīng)的租房成本。所以，“房奴效應(yīng)”總體上對(duì)消費(fèi)的影響也是負(fù)的。

然而，還是有不少人強(qiáng)烈支持購(gòu)房可以刺激消費(fèi)的主張，這主要是認(rèn)為擁有房產(chǎn)后，會(huì)產(chǎn)生三種效應(yīng)。

首先，購(gòu)房存在“帶動(dòng)效應(yīng)”。這不僅是指購(gòu)房需求增加會(huì)帶來(lái)更多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)，還指人們一般在擁有自己房產(chǎn)之后才可能會(huì)考慮裝修、買更好的家電，或考慮買車，帶動(dòng)一系列的消費(fèi)。很多研究文獻(xiàn)都發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房后人們確實(shí)增加了對(duì)耐用品的消費(fèi)。但需要注意的是，即使這種說(shuō)法成立，購(gòu)房對(duì)消費(fèi)的帶動(dòng)效應(yīng)也顯然不是線性的，即購(gòu)房所帶動(dòng)的消費(fèi)并不與房子總價(jià)成線性比例，購(gòu)買千萬(wàn)房產(chǎn)與購(gòu)買百萬(wàn)房產(chǎn)所刺激的后續(xù)花費(fèi)上不太可能有10倍的差距。所以，即使要鼓勵(lì)購(gòu)房，也不能通過(guò)刺激房?jī)r(jià)上升來(lái)刺激購(gòu)房。為升值投機(jī)而買房，往往都把房子空置“囤房”，連最簡(jiǎn)單的裝修都懶得做，這樣的購(gòu)房無(wú)法對(duì)消費(fèi)產(chǎn)生帶動(dòng)效應(yīng)。這也是為什么，國(guó)家堅(jiān)持“房住不炒”的原則。投機(jī)性炒房，只會(huì)積蓄金融風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)沒(méi)有半點(diǎn)好處。

其次，購(gòu)房還會(huì)產(chǎn)生“財(cái)富效應(yīng)”。當(dāng)人們感覺(jué)自己比以前更加富有了，會(huì)因此增加消費(fèi)。生命周期的消費(fèi)理論認(rèn)為，人們的消費(fèi)與對(duì)自己一生總收入的預(yù)期成正比。擁有房產(chǎn)的人有機(jī)會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而增加自己的財(cái)富，而租房者則失去這個(gè)機(jī)會(huì)。但如果刺激炒房，人們始終想著再去買一套房，財(cái)富效應(yīng)就受到抑制了。此外，房產(chǎn)能否增值也不一定。如果購(gòu)房后房?jī)r(jià)下跌，購(gòu)房者變成了“負(fù)翁”，“財(cái)富效應(yīng)”以負(fù)面出現(xiàn)，那購(gòu)房者的消費(fèi)會(huì)比租房者更低迷。日本樓市泡沫破裂之后，國(guó)民消費(fèi)一直萎靡不振，就是前車之鑒。

第三，購(gòu)房還可能產(chǎn)生“保障效應(yīng)”。在不少購(gòu)房者眼里，房子提供了一種資產(chǎn)性的保障(asset-based security)，可用于抵抗意外風(fēng)險(xiǎn)也可以用來(lái)養(yǎng)老，買房后就相對(duì)更敢放心消費(fèi)了。無(wú)房者則手中無(wú)房，心中有點(diǎn)慌，為了應(yīng)對(duì)未來(lái)不確定性和養(yǎng)老，還需做不少額外的被稱之為“預(yù)防性的儲(chǔ)蓄(precautionary saving)”，消費(fèi)時(shí)候相對(duì)沒(méi)有那么無(wú)后顧之憂。但即使有房者比租房者在心態(tài)上更敢積極消費(fèi)，能不能做到比租房者更多消費(fèi)，還有不少未知數(shù)，比如取決于購(gòu)房所抽出的消費(fèi)資金是否過(guò)多。另外，最重要的是，房?jī)r(jià)走勢(shì)是不是讓購(gòu)房者如愿以償?shù)貙?shí)現(xiàn)購(gòu)房保值購(gòu)房升值，本身也有較大不確定性。

綜上而言，鼓勵(lì)購(gòu)房能不能刺激消費(fèi)，具有不少不確定性，對(duì)無(wú)房者在短期內(nèi)有擠出效應(yīng)，哪怕用大幅降首付的辦法助其度過(guò)買房時(shí)候的瓶頸，獲得房產(chǎn)的初期也仍然會(huì)因?yàn)椤胺颗?yīng)”導(dǎo)致非住房消費(fèi)萎縮。寄希望于“帶動(dòng)效應(yīng)”以增加較多的耐用品消費(fèi)，以及汽車消費(fèi)，則需要有配套條件支持，并主要支持剛需、首套房的購(gòu)買。

對(duì)于購(gòu)房能不能通過(guò)“財(cái)富效應(yīng)”或“保障效應(yīng)”來(lái)刺激消費(fèi)，則不要寄予太大希望。眼下對(duì)于中國(guó)大多數(shù)城市而言，房產(chǎn)再繼續(xù)快速增值的可能性很小，還有增值潛力的房產(chǎn)集中在少數(shù)大城市，而這些城市的房產(chǎn)又受到供給瓶頸約束或限購(gòu)約束。所以，大部分新增購(gòu)房者的消費(fèi)，難以預(yù)期有大的增長(zhǎng)。

其實(shí)回頭來(lái)說(shuō)，購(gòu)房就是購(gòu)房，對(duì)于購(gòu)房要保持平常心，正常的為自住的剛需購(gòu)房，本來(lái)國(guó)家就在保護(hù)和鼓勵(lì)?；谀壳暗慕?jīng)濟(jì)形勢(shì)，在不違反“房住不炒”的大前提下，有理由預(yù)計(jì)國(guó)家會(huì)逐步放松一些剛需購(gòu)房的限制，比如首套房購(gòu)買的信貸條件會(huì)有一些放寬。但是，雖說(shuō)現(xiàn)在樓市調(diào)控“一城一策”，上海與其它城市情況不同，上海是風(fēng)向標(biāo)性的城市，各方面對(duì)其一舉一動(dòng)的關(guān)注度極高。如果國(guó)家不松口，上海自己要出臺(tái)較大幅度樓市放松的政策不太可能。另一方面，即使在疫情沖擊下，上海經(jīng)濟(jì)基本面也相對(duì)較好，對(duì)刺激購(gòu)房的政策需求也不迫切。

（作者陳杰系上海交通大學(xué)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任、中國(guó)城市治理研究院教授。）