富力地產(chǎn)（02777.HK）董事長(zhǎng)張力之子張量實(shí)際控制的實(shí)地地產(chǎn)集團(tuán)，正式在香港交易及結(jié)算所有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“港交所”）提交了招股說(shuō)明書(shū)。

5月20日，港交所披露的招股書(shū)顯示，實(shí)地地產(chǎn)成立于2006年，總部在廣東省廣州市，業(yè)務(wù)主要為在大灣區(qū)開(kāi)發(fā)智慧住宅物業(yè)，目前已在長(zhǎng)江三角洲地區(qū)、華中和西部核心地區(qū)及華北地區(qū)的其他城市建立戰(zhàn)略布局。在房企極為重視的土地儲(chǔ)備方面，截至2020年3月31日，實(shí)地地產(chǎn)在大灣區(qū)、長(zhǎng)江三角洲地區(qū)、京津冀地區(qū)、華中和西部核心城區(qū)及華北地區(qū)選定了14個(gè)省份或直轄市的25個(gè)城市合計(jì)共同持有37個(gè)處于不同發(fā)展階段的地產(chǎn)項(xiàng)目。

實(shí)地地產(chǎn)應(yīng)占土地儲(chǔ)備1016.9萬(wàn)平方米，包括可供銷(xiāo)售或可出租建筑面積55.44萬(wàn)平方米的已竣工物業(yè)、總規(guī)劃建筑面積624.2萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)中物業(yè)以及總規(guī)劃面積337.29萬(wàn)平方米留作未來(lái)開(kāi)發(fā)的物業(yè)。

實(shí)地地產(chǎn)披露的數(shù)據(jù)顯示，從2017年到2019年，公司的已結(jié)轉(zhuǎn)建筑面積從469833平方米增至825283平方米，已結(jié)轉(zhuǎn)平均售價(jià)由7711元/平方米增至9882元/平方米。總收益從38.7億元升至83.23億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為46.6%。稅前利潤(rùn)從4.14億元增至17.06億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率102.9%。

值得注意的是，實(shí)地地產(chǎn)在招股書(shū)中并未披露具體的銷(xiāo)售金額。

但從其前述披露的數(shù)據(jù)推算，實(shí)地地產(chǎn)這三年已結(jié)轉(zhuǎn)的銷(xiāo)售金額分別為36億元、61億元和81億元。

負(fù)債上，實(shí)地地產(chǎn)在2017年到2019年的負(fù)債金額分別為135.36億元、183.7億元和204.51億元。

另外，實(shí)地地產(chǎn)未償還銀行及其他借款總額為119.83億元、117.71和126.57億元，其稱(chēng)主要是因業(yè)務(wù)擴(kuò)張而融資活動(dòng)增加。

實(shí)地地產(chǎn)創(chuàng)始人張量，現(xiàn)年38歲，自2006年起一直為實(shí)地地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)，也是富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)張力之子。早期，實(shí)地地產(chǎn)的項(xiàng)目資源和管理層人員也大多來(lái)自富力地產(chǎn)。因而，實(shí)地地產(chǎn)也一直被認(rèn)為是富力地產(chǎn)相關(guān)的企業(yè)。

在張量的計(jì)劃中，他想做的不僅僅是傳統(tǒng)的地產(chǎn)行業(yè)，張量想帶領(lǐng)實(shí)地地產(chǎn)成為地產(chǎn)界的蘋(píng)果公司。

張量曾表示，地產(chǎn)行業(yè)依賴(lài)土地增值的日子已經(jīng)結(jié)束了，已經(jīng)進(jìn)入到拼產(chǎn)品的階段。

2017年，張量從百度挖來(lái)了號(hào)稱(chēng)“百度太子”的李明遠(yuǎn)任職實(shí)地地產(chǎn)總裁，打造智慧社區(qū)。2018年，實(shí)地地產(chǎn)正式提出要構(gòu)建SLS(Smart Life System)智慧人居系統(tǒng)的戰(zhàn)略設(shè)想，成為首個(gè)自行研發(fā)底層數(shù)據(jù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)。

但具有互聯(lián)網(wǎng)基因的李明遠(yuǎn)似乎并不適應(yīng)傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)的模式。于是，在實(shí)地任職了短短一年之后，李明遠(yuǎn)在2018年被免去了總裁的職務(wù)，此后離開(kāi)了實(shí)地地產(chǎn)。

截至2019年末，實(shí)地地產(chǎn)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為20.39億元，有息負(fù)債總額為129.75億元，一年內(nèi)到期的債務(wù)為36.67億元。截至3月末，實(shí)地地產(chǎn)的即期債務(wù)總額為43.56億元，而手里的現(xiàn)金并不能覆蓋其即期債務(wù)。

毛利和毛利率方面，在2017年到2019年間，其物業(yè)銷(xiāo)售毛利分別為7.72億元、15.71億元和25.44億元，毛利率分別為21.4%、25.5%和31.2%。