哈佛大學(xué)住房研究聯(lián)合中心新近推出了《美國住房狀況報告2021》（The State of The Nation’s Housing 2021），讓我們對2020年以來全美住房狀況得窺端倪。上一篇介紹了影響美國住房狀況的重要因素，本篇將介紹為何住房越來越難以負(fù)擔(dān)。

自2020年以來，美國住房狀況報告中可見的驚人事實是：全美購房率達(dá)到自2006年房地產(chǎn)繁榮高峰以來的最高水平；在建住房數(shù)量有望超過同期水平；無力購買房屋或無法把住房費(fèi)用控制在收入的三分之一以內(nèi)的人數(shù)，也接近歷史高位。

總體而言，疫情已經(jīng)改變、并且顛覆了房屋的銷售方式，以及誰能購買住房。

住房研究聯(lián)合中心的高級研究分析師、報告的主要作者之一Alex Hermann認(rèn)為：“我們現(xiàn)在所看到房屋銷售活動和住房建設(shè)活動，是經(jīng)濟(jì)衰退后慣常出現(xiàn)的情況?！?/p>

Alex Hermann認(rèn)為，核心問題是住宅建筑行業(yè)市場的供不應(yīng)求，但好跡象是，房屋建筑商已經(jīng)開始做出回應(yīng)。他相信，只有盡可能增加住房供應(yīng)，才能向社會提供更多可負(fù)擔(dān)住房，也才能抵消因疫情而加劇的住房挑戰(zhàn)。 

隨著疫情的消退，市場上的現(xiàn)房供應(yīng)可能會增加，但解決住房短缺的長期解決方案是——放開對住房開發(fā)的限制。政策制定者可以通過消除供應(yīng)鏈摩擦和支持勞動力發(fā)展（包括移民改革）的措施，來破解其中的某些障礙，比如材料成本上升和建筑勞動力供應(yīng)減少。但也許住房生產(chǎn)的主要障礙是：限制性的土地使用法規(guī)和復(fù)雜且漫長的審批程序，這些程序推高了成本。各級政府的政策制定者必須共同努力減少這些障礙，以便房屋建筑商著手滿足不同社區(qū)對價格適中房屋的多種需求。

產(chǎn)權(quán)住房

盡管經(jīng)濟(jì)萎縮，但美國的房屋自有率在2020年再次上升。有限的待售房屋供應(yīng)的激烈競爭，已將價格推至新高，并使許多潛在買家持觀望態(tài)度。由于潛在業(yè)主中有許多是低收入和有色人種家庭，因此這加劇了長期存在的房屋所有權(quán)差異。與此同時，當(dāng)?shù)屠视媱澖衲杲Y(jié)束時，數(shù)以百萬計的現(xiàn)有業(yè)主拖欠抵押貸款，并面臨喪失抵押品贖回權(quán)的風(fēng)險。 

在低利率和許多年輕租房者儲蓄穩(wěn)步增長的推動下，全國房屋自有率和房屋自有家庭數(shù)量在 2021年初繼續(xù)上升。去年推遲購買住房的家庭，加上原計劃在今年購買的家庭，以及因當(dāng)前的低利率和因擔(dān)憂價格進(jìn)一步上漲而加快購房計劃的家庭，共同推動了當(dāng)前對房屋所有權(quán)需求的強(qiáng)勁增加。

然而，利率的大幅上升可能會緩和住房需求的激增。隨著疫情消退和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，房主可能會更放心地將房屋投放市場，這也將有助于減緩價格上漲的步伐。盡管如此，高昂的房價以及高首付要求，阻礙了中低收入家庭，在沿海地區(qū)尤為如此。如果不出臺有力政策縮小房屋所有權(quán)差距，有色人種家庭和白人家庭之間、租房者和房主之間的財富巨大差距將持續(xù)存在。

拜登政府提出了新計劃，以解決房屋所有權(quán)市場中存在的許多挑戰(zhàn)。在供應(yīng)方面，方案包括為中低收入買家建造50萬套經(jīng)濟(jì)適用房。在需求方面，為弱勢購房者提供首付援助，也出臺了多項方案，如能順利實施，可使數(shù)百萬低收入家庭和有色人種家庭擁有房屋。

更迫在眉睫的是，政策制定者必須采取措施，確保在疫情期間遭受財務(wù)挫折的抵押貸款借款人能保住房屋。事實上，230萬業(yè)主仍處于寬容計劃中，當(dāng)聯(lián)邦禁令期滿時，他們將面臨喪失抵押品贖回權(quán)的威脅。美國救援計劃提供的資金可用于幫助這些陷入困境的房主，但目前尚不清楚援助能否充足且及時地滿足需求。

租住房

到2021年第一季度，數(shù)以百萬計的租房家庭仍在拖欠房租。盡管如此，主要城市地區(qū)的租賃需求已經(jīng)從疫情初期的空置率激增中恢復(fù)過來。多戶住宅開工量也開始反彈。但受到空置率和運(yùn)營成本上升的打擊，房主感受到了租金收入下降帶來的壓力。盡管最近多戶住宅建筑有所增長，但美國的大部分存量租賃住房相當(dāng)陳舊，亟待維護(hù)和修理。

美國東北和中西部某些地區(qū)，超過半數(shù)租房者居住在1970年之前建成的房屋中。圖中紅色代表居住在1970年之前建筑中的租住者。圖片來自《美國住房狀況報告2021》

當(dāng)2020年3月開始封鎖時，主要城市的租賃需求急劇下降，尤其在高成本的大都市。許多租房者不必通勤上班，他們在大城市的郊區(qū)和小城市尋找住房，可以支付較低租金，并擁有更多的私人空間。但到2021年初，大多數(shù)城市租賃需求明顯回升，空置率下降，租金回升。

在短期內(nèi)，許多家庭仍在經(jīng)歷疫情的直接財務(wù)影響。數(shù)以百萬計的租房者仍然拖欠租金，并處于被驅(qū)逐的邊緣。租金拖欠也給業(yè)主帶來了財務(wù)壓力。雖然聯(lián)邦政府在2020年12月和2021年3月兩次批準(zhǔn)了對租房者的大額度援助，但在聯(lián)邦驅(qū)逐禁令結(jié)束之前，這種援助能否送給有需要的人還有待觀察。

疫情對租房需求地點的長期影響尚不清楚。隨著疫苗的推出和辦公室的重新開放，促使部分租房家庭逃離城市的公共衛(wèi)生問題正在消退。但與此同時，在家辦公可能會鼓勵更多租房者搬到更便宜的郊區(qū)。過去一年普遍存在的收入損失，也可能將更多的租房家庭推向低成本市場。