Robert Toll是個房產(chǎn)開發(fā)商，1967年起他就在美國各地建造房屋，見證了熱鬧的大開發(fā)時代，也熬過了次貸危機后的蕭條期。

如今，Toll公司最“暢銷”的產(chǎn)品是獨棟別墅，每一座的實用面積在3000至7000平方英尺（約合276至650平方米）。房屋附帶的土地面積還要更大，除了前后院，客戶還可以委托Toll進行升級，比如配備酒窖、泳池或是燒烤區(qū)。

相比中國城市相對密集的居民樓，獨棟別墅是美國中產(chǎn)家庭更常見的居住選擇，這意味著柵欄圍起的前后院，需要澆灌和修建的草坪，一個相對穩(wěn)定的社區(qū)以及優(yōu)質(zhì)的學校。

“沒人會越搬越小”，Toll曾在2014年接受了《福布斯》的采訪，那一年他們共售出了5300棟豪華別墅。他的同行也看好房產(chǎn)市場的復蘇，一位房地產(chǎn)行業(yè)資深分析師告訴《福布斯》，郊區(qū)仍是美國夢的核心。

但在四年后，美國多個城市開始討論，占地巨大且低密度的獨棟別墅是否限制了城市的發(fā)展。

以洛杉磯為例，這座城市近半數(shù)的已開發(fā)土地上都是獨棟別墅。洛杉磯城市規(guī)劃部門的數(shù)據(jù)顯示，市轄區(qū)土地中，近三分之二被劃歸為居住區(qū)，根據(jù)分區(qū)法（zoning），其中75%只能建造獨棟或兩聯(lián)排別墅。即便在洛杉磯市區(qū)，街道兩旁也是低密度的獨棟別墅，而非公寓樓。

2018年，美國住房與城市發(fā)展部部長Ben Carson在接受《華爾街日報》采訪時表示，洛杉磯的可負擔住宅危機需要歸咎于的獨棟別墅。

獨棟別墅的利弊去留成為過去一整年美國多個城市的話題中心。

反對者認為獨棟別墅占據(jù)了大量土地資源。它們也是能源消耗大戶，分散居住在郊區(qū)意味著對私家車的依賴，堵車和碳排放問題。

更大的問題來自鄰避運動。此前我們曾報道過包括美國和歐洲在內(nèi)多個城市的公屋危機，在高收入人群居住區(qū)中植入低收入家庭正是挑戰(zhàn)之一。在一些地區(qū)，別墅房東們組成抗議聯(lián)盟，他們想要維持社區(qū)的品質(zhì)，房產(chǎn)價值或是教育資源。

再加上分區(qū)制（zoning law）延續(xù)了種族區(qū)隔等歷史問題，比如此前我們曾報道過的加州，一項1950年代設立的“公屋建設法”將少數(shù)族裔和工人階層排斥在外，要為這些人群提供公共住房，或是行政單位想要為廉租房建設提供資金，都需要進行公民投票，通過率需要達到67%以上才可以立項。這在半個世紀后仍然延續(xù)著居住不平等。

這場關于獨棟別墅的討論中，明尼阿波利斯是最激進的那個，它是明尼蘇達州最大城市，于2018年提出了自己的2040城市總體規(guī)劃草案。

和美國許多城市一樣，明尼阿波利斯也面臨可負擔住房危機。根據(jù)房地產(chǎn)網(wǎng)站Curbed的報道，這里超過半數(shù)的居民都是租房居住，而其中一半因無力負擔高房租面臨被掃地出門的風險。

據(jù)統(tǒng)計，2010年之后，該城市新增了83000戶家庭，但新建房屋數(shù)量只有64000套。根據(jù)明尼阿波利斯公共電臺的報道，這座城市過去五年的建設費用高達50億美金，但大多用于建造高端住宅。2000年以后，城市的可負擔住宅減少了15000套，平均租金則提升了15%。

“明尼阿波利斯2040”草案中，最有野心也引起最大爭議的部分在于重新分區(qū)（rezoning）。如果規(guī)劃案通過，重新區(qū)劃后，一些原本只能建造獨棟或兩聯(lián)排別墅的土地將被允許建造能容納更多人的房屋，比如三聯(lián)排或四聯(lián)排別墅。

除了聯(lián)排別墅，新的規(guī)劃還允許開發(fā)商建造四層以上的房屋，并取消部分區(qū)域的沿街停車位。

新上任的市長Jacob Frey是這項計劃的支持者，他在自己的推特上稱，“可負擔住房是一項權利”，他認為增加住房供應則是實現(xiàn)這項權利的關鍵。一些人干脆將四聯(lián)排別墅（fourplexes）戲稱為“Frey的別墅”（freyplexes）。

在議案提出后，規(guī)劃部門就收到了超過一萬份意見。

一些居民抱怨，增加社區(qū)密度會破壞原本的鄰里關系。Blue Delliquanti是一名租戶，也是一名居民代表，他在接受公共電臺采訪時表示，因高房租，自己瀕臨被驅(qū)逐出門的邊緣。“在明尼阿波利斯，我們面對的住房危機在于，當一些人無力生活下去時，另一些人苛求社區(qū)品質(zhì)是否合適？”

但一些迎臂運動者（Yes-In-My-Backyard）也對“2040計劃”表示擔憂，他們認為這只是在為開發(fā)商“謀福利”，重新分區(qū)后，可能新建的房屋人們?nèi)匀粺o力承擔。

因而一些人提出“2040計劃”需要有更多內(nèi)容，諸如供無家可歸者的孩子讀書的學校，或是設立專項資金，能夠維修或改造一些既有的公共住房，并為租戶提供法律援助。

明尼阿波利斯之外，包括奧斯汀、得克薩斯、波特蘭、俄勒岡都在考慮大規(guī)模的重新分區(qū)。人們期待，它能成為解決居住正義的一個突破口。