新冠肺炎疫情對國民經(jīng)濟和社會活動造成了全方位和系統(tǒng)性的沖擊，相比餐飲、娛樂、零售、文化、物流與交通運輸?shù)仁芤咔闆_擊最大的行業(yè)而言，房地產(chǎn)業(yè)受損程度較小，總體上展現(xiàn)了一定的韌性。

但在房地產(chǎn)業(yè)中，租賃板塊受損嚴重，尤其是住房租賃。疫情高峰期間，多地不讓租客返城和社區(qū)不讓租客進入等歧視性待遇，讓廣大租賃者心寒，也曾讓媒體吐槽“租售同權(quán)”被疫情打出原形；疫情嚴密防控下，租賃客流的暴跌與需求的消失，加上各地對住房租賃業(yè)務開展的諸多限制，更險些讓租賃機構(gòu)尤其是長租公寓發(fā)生全行業(yè)崩塌，也讓社會投資對參與住房租賃產(chǎn)業(yè)投資的信心動搖，民眾對“租購并舉”之策的可行性產(chǎn)生懷疑。

筆者建議疫情后，應該高度重視并加快住房租賃市場的修復，包括信心修復和經(jīng)營修復，這不僅是落實“租購并舉”、建立房地產(chǎn)發(fā)展長效機制和住房新制度的必要基礎(chǔ)，也可以對當下保障復工復產(chǎn)、加強城市治理、恢復城市活力和提振消費等起到有效支撐。

租賃人群在疫情防控中受到歧視性待遇

租賃人群以流動人口為主，疫情高峰與春節(jié)假期重疊，春節(jié)前返鄉(xiāng)的租客群體，在節(jié)后返城和進小區(qū)過程中受到重重阻礙。第一重是，一些地方以本地房產(chǎn)證作為返城資格；第二重是，關(guān)停住房租賃業(yè)務，讓租客返城了也無處可??；第三重是，要求房東給租客擔保，負連帶責任。很多房東怕?lián)?，之前不愿去做租賃合同備案，疫情期間不愿給租客擔保，導致大量租客無法回城；第四重是，合租者可能被集中隔離。

即使地方政府沒有明文禁止租客返城，進城后在進入小區(qū)仍然重重受阻。很多小區(qū)都實行封閉式管理，此前有些小區(qū)直接不讓租客入內(nèi)，有的即使允許租客入內(nèi)，也要求房東現(xiàn)場簽保證書才放租客進入。

同時，對于重新返回原租房以及一直在住處未移動的租客來說，在住處生活也比業(yè)主有更多困難。租客出入更加麻煩，在社區(qū)進行政府發(fā)放的口罩等防疫物資時候，優(yōu)先順序往往低于業(yè)主，或者被要求提供繁瑣的證明。

此次疫情是全社會的共同災難，租客是社會的重要組成部分，流動人口中尤其以租客為主。沒有外來流動人口的支持，很多地方的生產(chǎn)生活很難有效恢復，也無法有效支援抗疫前線。然而，各地政府和社區(qū)在公共突發(fā)事件關(guān)鍵時期對租客的歧視性做法，會讓人們對租房望而卻步，激起只要可能就一定要在居住地買房的信念，加大住房市場的扭曲。

目前中國住房租賃行業(yè)才屬于剛剛起步階段，以長租公寓為代表的住房租賃業(yè)務，規(guī)模小，利潤率低，現(xiàn)金流緊張，面對意外沖擊，脆弱性大。疫情的沖擊，不僅短期內(nèi)讓房源出租率下降很多，資金鏈緊繃，長期內(nèi)也預期市場需求會出現(xiàn)較大流失，尤其是那些對租房品質(zhì)要求高和租房支付能力較強的客戶，不少會轉(zhuǎn)為去購房。潛在市場需求的下降，已經(jīng)讓這個剛剛興起行業(yè)的發(fā)展前景蒙上陰影。

破除對租客的歧視和救濟住房租賃行業(yè)

在重大疫情下，給租戶與業(yè)主同樣待遇、同等救濟，一視同仁，既是公民權(quán)利的落實，也是實現(xiàn)“租購同權(quán)”的要求。加快全面恢復住房租賃市場，穩(wěn)定住房租賃行業(yè)，在當下疫情防控與復工復產(chǎn)雙任務情形下，具有迫切性。筆者有以下呼吁和建議：

消除對租客的各種歧視，維護租客正當權(quán)益

各級基層政府和社區(qū)，在防疫中對租賃人群要一視同仁，不要成為醫(yī)療物資保障的遺忘死角，更不能歧視性管控。呼吁地方政府進一步做實、做細和優(yōu)化疫情防控期間社區(qū)出入管理工作，保障社區(qū)租住人員的合法權(quán)益。

盡快恢復住房租賃業(yè)務的正?；顒?/em>

住房租賃市場的基本運轉(zhuǎn)，讓流動勞動力有地可住或避開疫情高風險地段找到合適居所，是保障生產(chǎn)恢復的重要支撐。快遞、超市、環(huán)衛(wèi)等民生保障性服務業(yè)和基礎(chǔ)物資生產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員尤其需要通過租房市場找到或調(diào)換住所。政府不可能統(tǒng)籌安排這么多人員的居所，恢復住房租賃市場的必要運作，十分重要。與此同時，要求租賃企業(yè)提升科技化和信息化水平，加強對租賃人群流動信息的收集匯總，與政府有關(guān)部門配合，助力疫情防控，提升社會治理。

對住房租賃行業(yè)進行展開必要救助

住房租賃機構(gòu)，一手連著租客，一手連著房東，涉及人數(shù)很多，一旦破產(chǎn)，容易引發(fā)群體性事件。救助住房租賃行業(yè)不至崩盤，維護疫情防控關(guān)鍵時期的社會秩序和社會活力，是保障疫情防控大局的重要措施，也是保障復工復產(chǎn)的重要保障。

首先，要加緊出臺針對租賃企業(yè)的扶助政策。目前國家多個部委和多個城市已出臺針對中小企業(yè)的支持政策，包括對企業(yè)實行稅收減免、延遲或暫停繳納員工社保費用等通行政策。建議行業(yè)主管部門，細化相關(guān)政策，并通過設(shè)立專項資金等方式，幫助租賃企業(yè)渡過難關(guān)。各地財政部門應盡快發(fā)放中央財政支持住房租賃市場發(fā)展示范城市的年度專項獎補資金，盡量直接到企業(yè)，這些資金對企業(yè)是雪中送炭，幫助企業(yè)渡過難關(guān)，確保住房租賃市場平穩(wěn)。

其次，協(xié)調(diào)金融機構(gòu)和上下游行業(yè)給予支持。國家先后多次出臺政策，要求金融機構(gòu)對受疫情影響較大的行業(yè)，不得盲目抽貸、斷貸、壓貸，并通過下調(diào)貸款利率、增加信用貸款和中長期貸款、延遲還貸等各種措施來幫助企業(yè)戰(zhàn)勝疫情。住房租賃行業(yè)屬于生活民生類，也應該同樣適用該政策。此外，房屋出租業(yè)務成本中互聯(lián)網(wǎng)平臺的端口費用占比較大，建議協(xié)調(diào)工信部出面，聯(lián)系相關(guān)互聯(lián)網(wǎng)平臺企業(yè)，減免使用費用。

第三，協(xié)調(diào)房東、租客與企業(yè)分擔成本，攜手共渡難關(guān)。全國人大常委會法工委發(fā)言人臧鐵偉2月10日表示，對于因疫情不能履行合同的當事人來說，屬于不能預見、不能避免并不能克服的不可抗力。根據(jù)合同法，因不可抗力不能履行合同的，可部分或者全部免除責任。

疫情發(fā)生后，萬達集團率先宣布給萬達廣場所有商戶免除2月份的租金和物業(yè)費。目前多個地區(qū)出臺國企物業(yè)減免租政策，但是這一政策無法惠及分散式住房租賃企業(yè)。如讓企業(yè)全部承擔租客解約退租的成本和責任，必致企業(yè)難以為繼，行業(yè)將出現(xiàn)全盤性崩潰。需要房東、租戶、企業(yè)三方共同分擔疫情帶來的沖擊。為此，各地行業(yè)主管部門，應及時召集房東、租客與企業(yè)的三方代表進行座談溝通會，根據(jù)本地情況提出指導性意見，協(xié)調(diào)房東、租客與企業(yè)共克時艱。

疫情后的經(jīng)濟復蘇需要更有活力的住房租賃市場與行業(yè)的支持

中國約12%的人租房住，在大城市租房比例尤其高，一二線城市租賃人群的比例超過25%。住房租賃是城市生產(chǎn)運作和民生活動的基礎(chǔ)之一，涉及面大，住房租賃滿意度的提升，是提高人民群眾幸福感的重要內(nèi)容。發(fā)展住房租賃專業(yè)機構(gòu)，提高住房租賃的專業(yè)化集中化程度，是貫徹十九大所提出“房住不炒”、“租購并舉”的基礎(chǔ)，也對提升流動人口管控和提高城市治理能力有促進作用。但要達到疫情后住房租賃市場修復的目標，需要在以下幾個方面做工作：

加快租賃市場制度建設(shè)

具體而言，建議對個人出租住房收入減免課稅，免除房東過多的連帶責任，激勵房東對住房租賃合同備案，簡化租賃合同備案。

現(xiàn)實生活中，住房租賃合同備案很少，原因主要有兩點：第一是房東怕由此產(chǎn)生稅收；第二，很多地方要求房東對租客行為負有連帶責任。但所謂“房屋出租者必須落實租房主體管理責任”，應限于房屋利用本身，而不應要求房東對租客的個人行為產(chǎn)生連帶責任。這兩點直接導致房東不愿意去做租賃合同備案。這兩條規(guī)定看起來很合理和嚴厲，但實際上一方面政府幾乎征不到稅，另一方面也導致了房管部門對租賃市場情況掌握很少，租賃市場幾乎屬于管控空白。

建議財稅部門緊急發(fā)文，對今年個人的住房出租收入，攤銷后在每月3萬元以下的，全部免征增值稅率和房產(chǎn)稅；明確房東對租客個人行為不負有連帶責任。房東有責任通知租客及時向有關(guān)部門上報必要信息和做好防疫工作，但除此外，租客如果出現(xiàn)疫情瞞報及居住租房期間內(nèi)出現(xiàn)疫情，由其個人負責，房東不負有連帶責任。只有這樣，才能激勵房東有積極性做租賃合同備案，才可能將租賃活動納入監(jiān)管中。

與此同時，由相關(guān)主管部門出面與企業(yè)展開全國性或區(qū)域性合作，利用云技術(shù)，簡化租賃合同備案制度。房東和租客只要通過身份證+人臉識別，就能網(wǎng)上確認租賃合同和出具可下載到手機的電子版租賃合同證明。租客憑電子版租賃合同證明就有權(quán)利返城和進入小區(qū)，無需房東出面擔保。同時，利用大數(shù)據(jù)技術(shù)和結(jié)合現(xiàn)場抽查、群眾舉報，對弄虛作假的租賃合同，對房東和租客都給予高額懲罰。

引導住房租賃行業(yè)更加健康發(fā)展

通常所說的長租公寓，分為自持型和代租型兩種。自持型長租公寓，要求進行大量資本投資，門檻高，資金回收期長，是一種重資產(chǎn)模式，大部分社會資本望而卻步，市場上更多見的長租公寓，往往是代租型長租公寓。后者不需要投資購買租房的產(chǎn)權(quán)，僅僅是收購房屋的使用權(quán)，企業(yè)最多對房屋進行重新裝修，就轉(zhuǎn)租給租客。這種輕資產(chǎn)的經(jīng)營模式，啟動資金少，資金周轉(zhuǎn)快，入行門檻低，再加上“租金貸”等金融工具的大量利用，高杠桿、高周轉(zhuǎn)，帶來了很多這類企業(yè)的高擴張。但這次疫情暴露出這種模式應對意外沖擊的脆弱性。有必要從行業(yè)層面，對長租公寓的發(fā)展模式做出反思和再出發(fā)、再探索。

這幾年長租公寓發(fā)展很快，但大量脫離了政府監(jiān)管，不僅蘊藉的金融風險很不透明，連入住人數(shù)、入住率和租金水平等信息都沒有常態(tài)化規(guī)范化報備，并沒有如寄希望的那樣成為地方政府對人口管控和社會治理的有力幫助。

因此，一方面要盡快發(fā)起和全覆蓋地成立住房租賃企行業(yè)協(xié)會，相關(guān)企業(yè)需要全部入會。加強行業(yè)自治，提高企業(yè)經(jīng)營的標準化規(guī)范化，并加強信息匯總程度。另一方面，政府主管部門也要提高對住房租賃行業(yè)的重視程度，加強相關(guān)信息收集，與重點企業(yè)加強合作。

住房租賃市場以及行業(yè)修復與疫情后經(jīng)濟復蘇的結(jié)合

鑒于全球疫情蔓延下國際需求的斷崖式下跌，疫情后的經(jīng)濟復蘇要更多依靠內(nèi)需激發(fā)經(jīng)濟內(nèi)循環(huán)，這首先需要提振居民消費。一些地方又在想通過放開購房來刺激消費，但購房對消費至少在短期內(nèi)是有擠出效應，因為房貸負擔會對居民消費能力形成很大制約，除非在房貸負擔上有重大政策調(diào)整。

目前很多地方在積極嘗試消費券的發(fā)放，但消費券需要精準投放，投放給消費欲望較強且消費能力被現(xiàn)金流制約的人群才有效。住房租賃人群更符合這方面特征。住房租金支出是這些人群制約消費的重要因素。建議政府一方面重點對租房者中低收入和醫(yī)護、消防、環(huán)衛(wèi)等城市運行保障行業(yè)從業(yè)群體發(fā)放消費券，另一方面還對這些群體發(fā)放“租金券”，減輕他們在房租上的負擔，增強他們的消費能力，同時支持租賃行業(yè)修復。還可以考慮鼓勵住房租賃企業(yè)與社區(qū)商業(yè)進行聯(lián)動，推行“租金換消費”，政府在其中適當補貼，激發(fā)租賃和消費雙活力。

（作者陳杰系上海交通大學住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任、中國城市治理研究院教授）